⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Si venden tu hipoteca a un fondo: para las ventas de préstamos desde el 8-10-2026, puedes oponer al fondo las mismas defensas que al banco; no se pueden vender los préstamos vencidos de deudores acogidos al Código de Buenas Prácticas, y si lo acreditas en seis meses desde la comunicación, el banco tiene que recomprarlo. Además, hasta el 31-12-2030, un fondo o una empresa gran tenedora no puede adjudicarse una vivienda en una ejecución por menos del 70 % de su valor de mercado mientras no exista el nuevo Código de Buenas Prácticas.
- Compras por fondos y grandes tenedores: desde el 8-10-2026 y hasta el 31-12-2030, los fondos que compran vivienda o hipotecas impagadas muy por debajo de su valor y las empresas que sean grandes tenedores no pueden adquirir viviendas gratis ni por menos del 70 % de su valor de mercado (fijado por una tasadora homologada independiente), salvo destino social o asequible y otras excepciones. Ahora incluye también las adjudicaciones en subastas y ejecuciones, salvo entidades adheridas a un Código de Buenas Prácticas que aún no se ha aprobado. No afecta a lo escriturado antes del 8-10-2026.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Comprar un NPL es comprar el crédito, no el piso: entras en la película ANTES de la subasta. Adquieres, con descuento, la posición del banco frente a un deudor que no paga — con su hipoteca u otra garantía incluida — y desde ahí decides: cobrar, renegociar, ejecutar o quedarte el activo. Dos ideas antes de firmar nada: te subrogas también en todo lo malo (las defensas del deudor te alcanzan íntegras), y el marco regulatorio está en plena mudanza: la ley española que transpone la Directiva europea de NPL seguía en tramitación parlamentaria a fecha de esta revisión.
Qué compras exactamente (y cómo)
La cesión no necesita el permiso del deudor. El crédito se transmite por acuerdo entre cedente y cesionario (arts. 1526 y ss. CC). Al deudor se le notifica — y conviene hacerlo pronto: hasta que conoce la cesión, paga bien si le paga al acreedor antiguo (art. 1527 CC).
La garantía viaja con el crédito. La hipoteca es accesoria: cedido el crédito, la garantía te sigue. En créditos hipotecarios, documenta la cesión en escritura e inscríbela — es lo que te blinda frente al Registro y despeja tu legitimación en la ejecución.
Te subrogas en el pleito. Si la ejecución ya está en marcha, la LEC te permite suceder al cedente en el procedimiento (arts. 17 y 540 LEC) acreditando la cadena de cesiones. Los juzgados la piden con lupa: escritura de cesión de la cartera y prueba de que TU crédito está dentro, individualizado. Sin eso, la legitimación se atasca.
Tus tres salidas como comprador: ① cobrar o renegociar (quita, espera, calendario — a menudo lo más rentable y lo más rápido); ② ejecutar hasta la subasta — recordando que, con la reforma de la LO 1/2025, el acreedor que quiera el bien tiene que pujar: la adjudicación automática en desierta ya no existe en las ejecuciones nuevas; ③ pactar dación o entrega negociada de la posesión.
La letra pequeña que separa el chollo del pleito
El retracto de crédito litigioso (art. 1535 CC). Si el crédito estaba litigioso — contestada la demanda sobre el fondo — el deudor puede extinguirlo pagándote solo lo que tú pagaste, más intereses y costas, en 9 días desde que le reclames. Es el misil que mata el margen. Ahora, la doctrina consolidada lo acota: el Tribunal Supremo viene rechazando el retracto en cesiones de cartera en globo por precio alzado, sin individualización de precio por crédito (STS 165/2015, de 1 de abril, y jurisprudencia posterior), y el TJUE declaró que la Directiva de cláusulas abusivas no se aplica a la cesión de créditos ni al art. 1535 CC (sentencia de 7-8-2018, asuntos C-96/16 y C-94/17). Traducción: cartera en globo, retracto difícil; crédito comprado suelto y ya litigioso, retracto posible — y tu precio de compra acabará en el expediente.
Las defensas del deudor te alcanzan enteras. El deudor puede oponerte lo mismo que al banco: abusividad de cláusulas, usura en revolving, compensaciones, pagos no aplicados. Compras el crédito con sus agujeros. Antes de valorar una cartera, se audita la contratación de origen — nuestro territorio Banco es exactamente ese mapa.
Ojo al deudor concursado: si el deudor persona física entra en Segunda Oportunidad, la parte no cubierta por la garantía puede acabar exonerada. El precio del NPL debe descontar el riesgo concursal — lo decimos nosotros, que vivimos de ese lado del tablero.
Vivienda habitual: cargas extra. La normativa de vivienda estatal y autonómica añade deberes al acreedor sobre vivienda habitual (desde la suspensión de lanzamientos por vulnerabilidad hasta obligaciones de alquiler social para grandes tenedores en alguna comunidad, como Cataluña). Un NPL residencial no se analiza igual que uno de nave industrial.
Crédito vs subasta: el mismo activo, dos puertas
| Comprar el crédito (NPL) | Pujar en la subasta | |
|---|---|---|
| Momento de entrada | Antes — controlas el calendario procesal | Al final — el calendario te controla a ti |
| Precio | Descuento negociado sobre deuda | Precio de remate en competencia |
| Información | Expediente y contratación de origen (exige la carpeta completa) | Edicto + certificación de cargas |
| Riesgos propios | Retracto 1535 (si litigioso e individualizado), defensas del deudor, riesgo concursal | Cargas anteriores, ocupantes, depósito 20 % |
| Salidas | Cobro, refinanciación, dación, ejecución | Quedarte el bien (o ceder el remate) |
La ventana regulatoria: la Directiva (UE) 2021/2167 obliga a regular a administradores y compradores de créditos dudosos; el Proyecto de Ley español (en Cortes desde marzo de 2025) reservará la administración de dudosos de bancos y financieras a entidades autorizadas por el Banco de España y reforzará las obligaciones frente al prestatario. Quien construya ahora su operativa con esos estándares llegará al nuevo marco con ventaja.
Te llama un abogado de inversión
en menos de 48 horas.
Sin compromiso y sin coste. Y si hay que actuar, el precio está publicado antes de que nos llames y se paga hasta en 12 cuotas: servicios y precios de inversión →
Un abogado te llamará en menos de 48 horas (días laborables). No compartimos tus datos con nadie. También por WhatsApp: 605 443 928
Continúa tu historia
→ Subasta judicial: cómo pujar paso a paso
→ Has ganado la subasta: decreto, cargas y posesión
→ Comprar una unidad productiva en concurso
→ Segunda Oportunidad: el otro lado del tablero
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Necesito una licencia para comprar un NPL hoy?
A fecha de esta revisión, la compra en sí no exige una autorización general; la ley en tramitación regulará la administración y compra de créditos dudosos de bancos y financieras, con autorización del Banco de España para los administradores. Si tu plan es recurrente o profesional, diseña ya la estructura pensando en ese marco.
¿El deudor puede quitarme el crédito pagando lo que yo pagué?
Solo si concurre el retracto del 1535 CC: crédito litigioso al cederse, individualizado, y ejercicio en 9 días desde tu reclamación. En carteras en globo por precio alzado, el Supremo lo viene rechazando.
¿Cómo me meto en la ejecución que ya empezó el banco?
Sucesión procesal (arts. 17 y 540 LEC): escritura de cesión + individualización de tu crédito + solicitud al juzgado. Con la carpeta bien montada es trámite; sin ella, meses perdidos.
¿Qué descuento es «bueno» en un NPL con garantía?
El que sobrevive a la resta honesta: valor realizable del colateral − cargas anteriores − coste procesal y de posesión − riesgo de defensas y de concurso − tiempo. Si el vendedor no te deja auditar la contratación de origen, el descuento nunca es suficiente.
Historias reales desde el lado del comprador: en NPL desde la trinchera, Manel Espinosa cuenta operaciones que vivió en nueve años al frente de operaciones corporativas en Anticipa (grupo Blackstone): garantías que no daban control, licencias que no existían, hipotecas sin distribuir y concursos que nadie quería.
Marco legal: arts. 1526–1536 CC (notificación al deudor: 1527; retracto de crédito litigioso: 1535–1536) · arts. 17 y 540 LEC (sucesión procesal) · art. 149 LH (cesión de créditos hipotecarios) · STS 165/2015, de 1 de abril, y jurisprudencia concordante (retracto y carteras en globo) · STJUE 7-8-2018, C-96/16 y C-94/17 · Directiva (UE) 2021/2167 y Proyecto de Ley de administradores y compradores de créditos (BOCG 14-3-2025; en tramitación a la fecha de revisión) · TRLC (exoneración del pasivo insatisfecho). Revisado octubre 2026.