Nadie está obligado a seguir en un proindiviso: cualquier copropietario puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común, y esa acción no prescribe. Si el inmueble no admite división, se adjudica a uno que compensa a los demás o se vende y se reparte el precio. Bien hecha, la extinción paga Actos Jurídicos Documentados solo sobre la parte que adquieres. Y quien compra una cuota se expone al retracto de los demás copropietarios durante nueve días.
La salida está garantizada por ley
Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común; solo vale el pacto de mantenerla indivisa por un máximo de diez años, prorrogable por nuevo acuerdo (art. 400 del Código Civil). Esta acción no prescribe entre condueños (art. 1965). Si dividir la cosa la haría inservible para su uso, no se puede exigir dividirla materialmente, aunque un edificio puede dividirse adjudicando pisos o locales independientes (art. 401). Cuando la cosa es indivisible y no hay acuerdo para adjudicarla a uno que indemnice a los demás, se vende y se reparte el precio (art. 404). Como se aplican las reglas de la partición de herencias (art. 406), basta que uno solo pida la venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga (art. 1062).
Antes de demandar hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación o una mediación: desde el 3 de abril de 2025 es requisito para admitir la demanda (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Guía general: vender una casa en proindiviso.
Mientras dura: quién decide y quién paga
- Beneficios y cargas se reparten según las cuotas, que se presumen iguales si no se prueba otra cosa (art. 393).
- Cada uno puede usar la cosa conforme a su destino sin impedir el uso de los demás (art. 394).
- Todos deben contribuir a los gastos de conservación; solo se libra quien renuncia a su parte (art. 395).
- La administración se decide por mayoría de intereses, no de personas; las alteraciones de la cosa común necesitan el consentimiento de todos (arts. 397 y 398).
- Cada copropietario puede vender o hipotecar su cuota, pero el efecto frente a los demás se limita a lo que le toque en la división (art. 399). Sus acreedores pueden intervenir en la división y oponerse a la que se haga sin ellos (art. 403).
Comprar una cuota indivisa como inversión
Una participación indivisa puede parecer una oportunidad por su precio, pero tiene tres riesgos. Primero, los demás copropietarios pueden retraer tu compra en nueve días desde la inscripción en el Registro o, si no se inscribe, desde que la conozcan (arts. 1522 y 1524); si se trata de una herencia aún sin repartir y compras el derecho hereditario de un heredero, los coherederos tienen un mes desde que se les comunique (art. 1067). Segundo, tu única salida forzosa es la acción de división, que en un piso indivisible acaba en adjudicación a uno o en venta, en subasta si uno lo pide (art. 1062). Tercero, si la vivienda es la familiar de un matrimonio roto, puede haber un uso atribuido judicialmente: para disponer de ella hace falta el consentimiento de ambos cónyuges o autorización judicial, y esa restricción se hace constar en el Registro (art. 96.3 CC). La oponibilidad del uso al comprador depende del caso: el Supremo lo ha declarado inoponible al tercero adquirente de buena fe (STS 310/2004, de 22 de abril) y ha examinado la mala fe del adjudicatario en una subasta judicial (STS 1103/2000, de 4 de diciembre).
Si compras una cuota, inscribe cuanto antes. Los nueve días del retracto de comuneros empiezan con la inscripción; mientras no inscribas, el plazo no corre hasta que el copropietario conozca la venta, y eso puede ser meses después. Comprueba también en la nota simple si hay un uso atribuido o anotaciones de embargo sobre otras cuotas.
Extinción de condominio: cómo tributa
En el IRPF no hay alteración patrimonial en la división de la cosa común ni en la disolución de comunidades, siempre que cada uno reciba lo que corresponde a su cuota, y por eso tampoco se actualizan los valores (art. 33.2 de la Ley del IRPF).
En el ITP, si el bien es indivisible y se adjudica a uno que compensa en dinero a los demás, ese exceso de adjudicación no tributa como transmisión patrimonial (art. 7.2.B del texto refundido, por remisión al art. 1062 CC) y la escritura paga AJD (art. 31.2). El Supremo ha fijado que la base no es el valor de todo el inmueble, sino solo el de la parte que se adquiere (SSTS 1484/2018, de 9 de octubre; 344/2019, de 14 de marzo; 1317/2019, de 4 de octubre, y 1379/2019, de 16 de octubre, citadas por la Dirección General de Tributos en la consulta V5122-26). Si los mismos copropietarios tienen varios inmuebles, pueden repartirlos en lotes equivalentes y proporcionales con el mismo tratamiento (STS 719/2024, de 26 de abril).
| Cómo salís | Impuesto principal | Base |
|---|---|---|
| Adjudicación a uno que compensa (bien indivisible, compensación proporcional) | AJD | Valor de la parte adquirida |
| Uno compra la cuota del otro sin extinguir la comunidad, o el exceso no es inevitable | ITP | Valor de lo transmitido |
| Uno de los copropietarios se adjudica la cuota del otro en la subasta pública | ITP, según la DGT (consulta V1151-26) | Valor de referencia o precio, el mayor |
| Venta a un tercero y reparto del precio | ITP del comprador; cada vendedor declara su ganancia o pérdida en el IRPF | Precio o valor de referencia |
Ejemplo (cálculo propio, con un tipo de AJD supuesto del 1,5 %): piso de 200.000 € al 50 %. Si uno se lo adjudica y paga 100.000 € al otro, el AJD se calcula sobre 100.000 € (1.500 €), no sobre 200.000 € (3.000 €).
Para extinguir bien un condominio: que la adjudicación sea proporcional a las cuotas y la compensación se corresponda con el valor real; que la escritura explique por qué el inmueble es indivisible; y que, si hay hipoteca, el banco acepte expresamente que quede un solo deudor, porque sin su consentimiento el que sale sigue obligado (art. 1205 CC).
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo obligar a mi hermano a vender el piso que heredamos?
Puedes pedir la división en cualquier momento (art. 400 CC). Si el piso es indivisible y no os ponéis de acuerdo en adjudicarlo a uno, basta que uno pida la venta en pública subasta (arts. 404, 406 y 1062).
¿Quién paga el AJD en la extinción?
El que adquiere, sobre el valor de la parte que recibe (art. 29 del texto refundido y doctrina citada). El tipo lo fija tu comunidad.
Si compro la mitad de un piso, ¿puedo vivir en él?
Puedes usarlo conforme a su destino sin impedir el uso del otro copropietario (art. 394 CC). En la práctica, sin acuerdo de uso, el conflicto acaba en la acción de división.
El otro copropietario no paga su parte del IBI ni de la comunidad. ¿Qué hago?
Las cargas se reparten según las cuotas (art. 393 CC) y puedes obligarle a contribuir a los gastos de conservación; solo se libra si renuncia a su parte (art. 395). Guarda los justificantes de lo que pagues por él.
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Marco legal: arts. 96.3, 392 a 406, 1062, 1067, 1205, 1522, 1524 y 1965 CC · art. 5 LO 1/2025 · art. 33.2 LIRPF · arts. 7.2.B, 29 y 31.2 TRLITPAJD · SSTS (Sala 3.ª) 1484/2018, 344/2019, 1317/2019, 1379/2019 y 719/2024 · STS 310/2004 · STS 1103/2000 · DGT V5122-26 y V1151-26. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.