⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- SOCIMI: el gravamen especial sobre beneficios no repartidos del alquiler de vivienda sube al 25 %, con reducción del 50 % o del 100 % si más del 80 % del parque se alquila a precio asequible (60 % en 2026 y 70 % en 2027).
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Una SOCIMI es una sociedad anónima cotizada que alquila inmuebles urbanos, tributa al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades y, a cambio, está obligada a repartir casi todo su beneficio como dividendo (Ley 11/2009). Como accionista persona física, el dividendo y la ganancia al vender las acciones tributan en tu base del ahorro, entre el 19 % y el 30 %. El riesgo principal no es fiscal: es que, aunque cotice, puede costar vender las acciones al precio que esperas.
Qué tiene que cumplir una SOCIMI
La Ley 11/2009 permite a una sociedad anónima acogerse a un régimen fiscal especial si se dedica principalmente a adquirir, promover o rehabilitar inmuebles urbanos para alquilarlos, o a tener participaciones en otras sociedades con el mismo objeto (art. 2). A cambio de no pagar el Impuesto sobre Sociedades, la ley le impone condiciones de inversión, de reparto y de cotización.
| Requisito | Qué dice la ley | Artículo |
|---|---|---|
| Capital mínimo | 5 millones de euros y una sola clase de acciones | Art. 5.1 y 5.3 |
| Inversión | Al menos el 80 % del activo en inmuebles urbanos para alquilar (o suelo que se promueva en tres años) o en participaciones aptas; al menos el 80 % de las rentas, del alquiler o de esos dividendos | Art. 3.1 y 3.2 |
| Permanencia | Los inmuebles deben estar arrendados al menos tres años (cuenta hasta un año en oferta de alquiler) | Art. 3.3 |
| Cotización | Acciones nominativas admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación de España, de la UE o del EEE, sin interrupción | Art. 4 |
| Reparto | 100 % de los dividendos recibidos de filiales, al menos el 50 % de las ganancias por vender inmuebles (el resto se reinvierte en tres años) y al menos el 80 % del resto del beneficio; acuerdo en los seis meses siguientes al cierre y pago en el mes siguiente | Art. 6.1 |
Cómo tributas tú como accionista
La SOCIMI tributa al 0 % (art. 9.1), así que el impuesto se cobra en el accionista. Si eres persona física residente, el dividendo es un rendimiento del capital mobiliario (art. 10.1.b de la Ley 11/2009, que remite al art. 25.1.a de la Ley del IRPF) y la ganancia o pérdida al vender las acciones se calcula como en cualquier valor cotizado (art. 10.2.b, que remite al art. 37.1.a LIRPF). Ambos van a la base del ahorro (art. 46 LIRPF), que en 2026 tributa sumando las escalas estatal y autonómica (arts. 66 y 76): 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima.
La SOCIMI te retiene el 19 % del dividendo (art. 9.5 de la Ley 11/2009 y art. 101.4 LIRPF), que descuentas después en tu declaración. Ejemplo calculado: si cobras 800 € de dividendo, te ingresan 648 € y Hacienda recibe 152 €; si no tienes otras rentas del ahorro, la cuota final por ese dividendo es también 152 € (19 % de 800 €).
Si inviertes a través de una sociedad, la ley excluye expresamente la exención del art. 21 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades para estos dividendos y para la ganancia al vender (art. 10.1.a y 10.2.a). Es decir, la SOCIMI no sirve para que tu holding cobre dividendos sin tributar. Lo explicamos en invertir a través de una sociedad holding.
Socios con un 5 % o más. La SOCIMI paga un gravamen especial del 19 % sobre el dividendo que reparte a socios con al menos el 5 % del capital cuando ese dividendo, en sede del socio, está exento o tributa a menos del 10 % (art. 9.2). Por eso el socio con un 5 % o más debe comunicar en diez días que tributa al menos al 10 %; si no lo hace, se presume lo contrario (art. 10.3). Además, la SOCIMI paga un 15 % sobre el beneficio que no reparte cuando procede de rentas que no tributaron al tipo general (art. 9.4).
Los riesgos que asumes
- Liquidez. Que las acciones coticen no garantiza que haya compradores. Mira en qué mercado cotiza y cuánto se negocia.
- El dividendo depende del beneficio. La ley obliga a repartir un porcentaje del beneficio, no una cantidad fija. Si el beneficio baja (inquilinos que se van, rentas que caen, gastos que suben), baja el dividendo.
- Pérdida del régimen. Si la sociedad vende un inmueble antes de los tres años, tributan todas las rentas de ese inmueble de los años en que aplicó el régimen, al tipo general (art. 9.1). Esa factura la soporta la sociedad, y con ella el valor de tus acciones.
- Concentración. Una SOCIMI puede tener pocos inmuebles o un solo tipo de activo. Lee el documento de admisión a negociación y las cuentas anuales para saber qué tiene y a quién se lo alquila.
¿Una SOCIMI para el patrimonio de la familia?
Si tu familia tiene muchos inmuebles, quizá te hayan propuesto constituir una SOCIMI propia. Antes de echar cuentas, revisa las condiciones: 5 millones de capital mínimo, obligación de cotizar sin interrupción con todo lo que exige el mercado, una sola clase de acciones, obligación de repartir casi todo el beneficio cada año y una reserva legal que no puede superar el 20 % del capital, sin otras reservas indisponibles en los estatutos (art. 6.3). Si se aportan inmuebles, deben tasarlos sociedades de tasación (art. 5.2).
Para el familiar persona física, el resultado fiscal se parece al de tener los inmuebles directamente, pero con el beneficio pasando por un dividendo que tributa en la base del ahorro. Si lo que buscas es acumular rentas en una sociedad sin repartirlas, la SOCIMI hace justo lo contrario. Compáralo con tener los inmuebles a tu nombre y con una sociedad patrimonial.
El Real Decreto-ley 26/2026, que había modificado el art. 9 y añadido una disposición transitoria para 2026 y 2027, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026. Pero el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, repite esos cambios (art. 9): el gravamen especial sobre los beneficios no repartidos sube al 25 % cuando vienen del alquiler de vivienda, y se reduce a la mitad, o desaparece si se reinvierten en tres años en alquiler asequible, cuando más del 80 % de las viviendas en alquiler de la SOCIMI son asequibles (60 % en 2026 y 70 % en 2027, según la nueva disposición transitoria cuarta). Se aplica ya a los ejercicios iniciados en 2026 que no hubieran terminado el 8 de octubre. Está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso: si no lo convalida, decae y el régimen vuelve a como estaba.
Lo práctico antes de comprar acciones de una SOCIMI: descarga el documento de admisión a negociación y las últimas cuentas anuales, comprueba en qué mercado cotiza y cuánto se negocia, revisa la política de dividendos de los últimos años y guarda las notas de compra, porque las necesitarás para calcular la ganancia cuando vendas.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿El dividendo de una SOCIMI tributa distinto que el de otra empresa?
No para ti como persona física: es un rendimiento del capital mobiliario en la base del ahorro, con retención del 19 %. La diferencia está en que la sociedad no ha pagado Sociedades antes.
¿Me pueden aplicar el gravamen del 19 % a mí?
El gravamen lo paga la SOCIMI, no el socio, y solo por dividendos a socios con un 5 % o más que tributen a menos del 10 %. Un residente persona física tributa por el dividendo al 19 % como mínimo.
¿Qué pasa si vendo las acciones con pérdidas?
La pérdida va a la base del ahorro y se compensa con ganancias según las reglas generales. Lo explicamos en fiscalidad del ahorro.
¿Es lo mismo que un fondo inmobiliario o el crowdfunding inmobiliario?
No. La SOCIMI es una sociedad anónima con régimen fiscal propio. Compárala con el crowdfunding inmobiliario y con los fondos de inversión.
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Continúa tu historia
→ Invertir a través de una sociedad holding
→ Fiscalidad del inversor inmobiliario
→ Fiscalidad del ahorro en 2026
→ Derechos del accionista minoritario en una cotizada
→ Crowdfunding inmobiliario
Marco legal: arts. 2, 3, 4, 5, 6, 9 y 10 de la Ley 11/2009, de SOCIMI · arts. 25.1.a, 37.1.a, 46, 66, 76 y 101.4 de la Ley 35/2006, del IRPF · art. 21 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades · Real Decreto-ley 26/2026 y Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026 (derogación) · Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.