Si vives fuera de España e inviertes aquí, tributas por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes solo por lo que ganas en España: el 19 % si resides en la UE o el Espacio Económico Europeo con intercambio de información, y el 24 % en otro caso, para alquileres y rentas de inmuebles; dividendos, intereses y ganancias tributan al 19 % (art. 25 de su texto refundido). Antes de nada, comprueba el convenio de doble imposición con tu país, que prevalece sobre la ley. Necesitarás NIE y, al vender un inmueble, el comprador retendrá el 3 % del precio.
¿Eres no residente?
Eres residente fiscal en España si pasas aquí más de 183 días del año natural o si aquí está el núcleo principal o la base de tus actividades o intereses económicos (art. 9.1 de la Ley del IRPF). Si no, tributas como no residente, por cada renta obtenida en España y sin la escala progresiva del IRPF. Si tu país tiene convenio de doble imposición con España, el convenio se aplica por encima de la ley española (art. 4 del texto refundido de la Ley del IRNR) y puede reducir el impuesto o reservarlo a tu país de residencia.
Cuánto se paga por cada renta
| Renta en España | Residente UE o EEE | Resto | Norma |
|---|---|---|---|
| Alquiler de un inmueble | 19 %, con gastos deducibles | 24 % sobre los ingresos íntegros | Arts. 24.6 y 25.1.a |
| Inmueble vacío o de uso propio | 19 % sobre la renta imputada | 24 % sobre la renta imputada | Arts. 24.5 y 25.1.a; 2 % o 1,1 % del valor catastral |
| Dividendos | 19 % | 19 % | Art. 25.1.f |
| Intereses | Exentos, con excepciones | 19 % | Arts. 14.1.c y 25.1.f |
| Ganancia al vender un inmueble | 19 % | 19 % | Art. 25.1.f.3.º |
| Ganancia al vender valores en bolsa española | Exenta si hay convenio con cláusula de intercambio de información | Ídem | Art. 14.1.i |
Ejemplo calculado por nosotros: un piso alquilado por 12.000 € al año con 4.000 € de gastos. Si resides en Francia, pagas el 19 % de 8.000 €: 1.520 €. Si resides en un país de fuera del EEE, pagas el 24 % de 12.000 €: 2.880 €, sin deducir gastos. El convenio aplicable puede cambiar el resultado.
Comprar y vender un inmueble
- NIE. Es tu número de identificación fiscal en España, y sin él no se inscribe la compra en el Registro (art. 254.2 de la Ley Hipotecaria). Se pide en una oficina de extranjería o comisaría, o desde el extranjero en el consulado, y se resuelve en cinco días (art. 205 del Reglamento de extranjería).
- Retención del 3 %. Cuando vendes un inmueble, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en un mes con el modelo 211 (art. 25.2 de la ley y art. 14 de su reglamento). Tú declaras la ganancia con el modelo 210 y recuperas lo retenido de más. En una venta de 300.000 €, la retención es de 9.000 €.
- Plusvalía municipal. Si vendes siendo no residente, el comprador es sustituto del contribuyente y la paga en tu lugar (art. 106.2 del texto refundido de Haciendas Locales): conviene pactar en el contrato cómo se descuenta del precio.
- Declaración de inversión extranjera. Comprar un inmueble por más de 500.000 € siendo no residente es inversión extranjera y se declara al Registro de Inversiones; si interviene notario español, la presenta él (art. 4.h del Real Decreto 571/2023 y modelo D-2A). Inversiones exteriores.
- Golden visa. El visado para inversores de la Ley 14/2013, que incluía la compra de inmuebles por 500.000 €, se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025; los visados y autorizaciones vigentes conservan su validez. Alternativas tras la golden visa.
Representante fiscal. Si resides fuera de la UE, tendrás que nombrar un representante con residencia en España cuando operes con establecimiento permanente o cuando la Agencia Tributaria lo requiera por la cuantía de la renta o por tener un inmueble aquí; también si resides en un país sin intercambio efectivo de información y tienes bienes en España, salvo valores cotizados. No hacerlo es infracción grave con multa de 2.000 € (6.000 € en el último caso) (art. 10 del texto refundido de la Ley del IRNR).
Patrimonio, cuentas y reclamaciones
Los no residentes tributan por el Impuesto sobre el Patrimonio solo por los bienes situados en España, con el mismo mínimo exento de 700.000 € (art. 28.Tres de la Ley 19/1991), y pueden quedar sujetos al de Grandes Fortunas. Si una entidad española te vende mal un producto, puedes reclamar como cualquier cliente: dónde reclamar. Para la compra de inmuebles desde fuera, comprador o vendedor no residente.
Lo práctico: lleva un registro de los días que pasas en España y de dónde están tus intereses económicos, porque de eso depende tu residencia fiscal (art. 9.1 LIRPF). Y apunta la renta imputada de los inmuebles vacíos: se declara con el modelo 210 entre el 1 de abril y el 31 de diciembre del año siguiente, aunque no cobres nada.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo deducir gastos del alquiler siendo no residente?
Solo si resides en la UE o en el EEE con intercambio de información (art. 24.6 del texto refundido de la Ley del IRNR). Si no, tributas sobre el ingreso íntegro.
Vendí mi piso y me retuvieron el 3 %. ¿Lo pierdo?
No. Es un pago a cuenta: declaras la ganancia con el modelo 210 y, si la retención supera el impuesto, pides la devolución.
¿Tributan mis acciones de empresas españolas?
Los dividendos, al 19 % salvo lo que diga el convenio. Las ganancias por vender en bolsa española están exentas si tu país tiene convenio con cláusula de intercambio de información (art. 14.1.i).
¿Sigue existiendo la golden visa?
No para nuevas solicitudes desde el 3 de abril de 2025. Las concedidas conservan su validez.
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Continúa tu historia
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Marco legal: arts. 4, 10, 14, 24 y 25 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004) · art. 14 de su reglamento (Real Decreto 1776/2004) · Orden EHA/3316/2010 · arts. 9 y 85 de la Ley 35/2006 del IRPF · art. 106.2 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales · art. 254 de la Ley Hipotecaria · art. 205 del Real Decreto 1155/2024 · art. 4 del Real Decreto 571/2023 y Orden ECM/57/2024 · art. 63 de la Ley 14/2013 y Ley Orgánica 1/2025 · art. 28 de la Ley 19/1991. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.