La inversión extranjera en España está liberalizada con carácter general, pero hay que declararla después al Registro de Inversiones en el plazo de un mes cuando supera ciertos umbrales: un 10 % de una sociedad, o inmuebles por más de 500.000 €. Solo necesita autorización previa la que hace un inversor de fuera de la UE y la AELC (o controlado desde fuera) que alcanza el 10 % o el control de una empresa de un sector estratégico. Sin esa autorización, la inversión no tiene validez.
Dos obligaciones distintas
Conviene separar desde el principio la declaración, que es una comunicación posterior a la inversión, de la autorización previa, que solo afecta a determinadas inversiones y condiciona su validez. La mayoría de los no residentes que compran una vivienda o entran en una startup española solo tienen que declarar, y muchas veces ni eso, porque lo hace el notario.
La declaración al Registro de Inversiones
Se declaran, entre otras, estas inversiones de no residentes (art. 4 del RD 571/2023): participar en una sociedad española cuando se alcanza al menos el 10 % del capital o de los derechos de voto; aportar fondos propios sin ampliar capital teniendo al menos el 10 %; participar en cuentas en participación, comunidades de bienes o figuras similares con al menos el 10 % y más de 1.000.000 €; y comprar inmuebles en España por más de 500.000 €. La declaración es obligatoria y posterior, y la hace el titular no residente (art. 5.1 y 5.2), salvo que intervenga un notario español y el inversor le entregue los datos, en cuyo caso declara el notario (art. 5.3.b).
| Inversión del no residente | Modelo | Plazo |
|---|---|---|
| Sociedades (10 % o más), aportaciones sin aumento de capital, sucursales, comunidades y figuras similares | D-1A | Un mes desde la inversión |
| Inmuebles por más de 500.000 € | D-2A | Un mes desde la inversión |
| Desinversión | D-1B o D-2B | Un mes desde la desinversión |
| Inversiones desde jurisdicciones no cooperativas | DP-1 o DP-2 (declaración previa) | Antes de invertir |
Los modelos y plazos son los de la Orden ECM/57/2024, en vigor desde el 1 de febrero de 2024 (arts. 9, 12 y 14). Si la operación se formaliza ante notario español, la fecha de la inversión es la de la escritura.
Cuándo hace falta autorización previa
El art. 7 bis de la Ley 19/2003 suspende la libertad para las inversiones extranjeras directas, es decir, las que llevan a tener al menos el 10 % del capital de una sociedad española o a adquirir su control, cuando las hace un residente fuera de la UE y la AELC, o un residente de la UE o la AELC cuya titularidad real (más del 25 % o el control) está fuera. Afecta a sectores como infraestructuras críticas, tecnologías críticas y de doble uso (inteligencia artificial, ciberseguridad, semiconductores, biotecnología y otras), suministro de energía y materias primas, datos sensibles y medios de comunicación (art. 7 bis.2), y a cualquier sector si el inversor está controlado por un gobierno extranjero o hay riesgo grave de actividades ilegales (art. 7 bis.3).
- En todos esos sectores salvo las infraestructuras críticas, están exentas las compras de sociedades con una cifra de negocios que no supere 5.000.000 € en el último ejercicio cerrado, salvo tecnologías de programas de particular interés para España y otros casos tasados (art. 17.2 del RD 571/2023).
- No necesitan autorización las compras de inmuebles que no estén afectos a infraestructuras críticas ni sean indispensables para servicios esenciales (art. 17.3).
- Tampoco son inversión directa las reestructuraciones internas de un grupo ni las compras de quien ya tiene más del 10 % sin cambiar el control (art. 14.3).
- Hasta el 31 de diciembre de 2026, los inversores de la UE y la AELC también necesitan autorización para inversiones directas en sociedades cotizadas españolas o en no cotizadas si la inversión supera 500 millones (disposición transitoria única del RDL 34/2020).
Sin autorización, la inversión no vale. La operación sujeta a autorización que se hace sin ella carece de validez y efectos jurídicos hasta que se legalice, y el inversor no puede ejercer sus derechos económicos y políticos en la sociedad (art. 7 bis.5 de la Ley 19/2003 y art. 11.1.a del RD 571/2023). Dos operaciones entre los mismos comprador y vendedor en dos años se tratan como una sola (art. 11.1.b).
Si tienes dudas, el inversor puede presentar una consulta voluntaria antes de invertir: la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones responde en treinta días hábiles y su respuesta le vincula (art. 9 del RD 571/2023). La autorización concedida debe ejecutarse en el plazo que fije o, si no fija ninguno, en seis meses, prorrogables una vez por otros seis (art. 11.1.e). El notario que vea que una operación necesita autorización debe advertirlo (art. 12).
El no residente que compra un inmueble para invertir
Además de la declaración si supera 500.000 €, el no residente tributa en España por las rentas del inmueble en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes: con carácter general al 24 %, o al 19 % si reside en otro Estado de la UE o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información, y al 19 % por las ganancias patrimoniales (art. 25.1 del TRLIRNR). Cuando vende, el comprador debe retener el 3 % del precio a cuenta de su impuesto (art. 25.2). NIE, representante fiscal y convenios los explicamos en comprador o vendedor no residente y en invertir en España viviendo fuera.
Pasos prácticos: identifica la titularidad real del inversor (quién controla más del 25 %); mira la actividad y la cifra de negocios de la sociedad española; si hay duda sobre el sector, usa la consulta voluntaria antes de firmar; y entrega al notario los datos para que él haga la declaración.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Soy británico y compro un piso de 400.000 € en Alicante. ¿Tengo que declarar o pedir autorización?
No hay que declararlo al Registro de Inversiones porque no supera 500.000 €, y la compra de un inmueble que no está afecto a infraestructuras críticas no necesita autorización (arts. 4.h y 17.3 del RD 571/2023). Sí tributarás en España por las rentas como no residente.
Un fondo estadounidense quiere el 15 % de mi startup de ciberseguridad. ¿Hace falta autorización?
Es inversión extranjera directa (10 % o más) de un residente fuera de la UE en un sector del art. 7 bis.2. Estará exenta si la cifra de negocios de tu empresa no supera 5.000.000 € y no concurren las excepciones del art. 17.2 del RD 571/2023. En caso de duda, consulta voluntaria.
¿Qué pasa si no presento el D-1A?
El incumplimiento de las obligaciones de declaración es una infracción de la Ley 19/2003 (art. 25 del RD 571/2023). Conviene presentarla en cuanto detectes el olvido.
Un inversor europeo con capital chino entra en una empresa española de energía. ¿Es extranjero a estos efectos?
Si residentes fuera de la UE y la AELC controlan más del 25 % del inversor o lo controlan por otros medios, sí (art. 7 bis.1.b de la Ley 19/2003).
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Marco legal: art. 7 bis Ley 19/2003 · arts. 4, 5, 9, 11, 12, 14, 17 y 25 RD 571/2023 · Orden ECM/57/2024 · DT única RDL 34/2020 · art. 25 TRLIRNR Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.