Goteras del piso de arriba, grietas por la obra de al lado, filtraciones de la cubierta: quién paga depende del origen del daño — el vecino (art. 1902 CC), la comunidad (art. 10 LPH) o el constructor y promotor (LOE). Los plazos van de 1 año (extracontractual) a 5 (contractual, art. 1964 CC), y la reclamación se gana con lo que documentes antes de reparar. Tu seguro de hogar suele ser el atajo más rápido. Aquí tienes el mapa completo de responsables, plazos y pasos.
Quién responde según el origen del daño
Humedades del piso superior o de la terraza: si la fuga nace en un elemento privativo (la bañera del vecino, su terraza de uso privativo), responde ese propietario; si nace en un elemento común (cubierta, bajante general, fachada), responde la comunidad de propietarios, obligada a conservar los elementos comunes (art. 10 LPH). Una comunidad que conoce la avería y no actúa responde también de la agravación.
Obras en la finca colindante o en el edificio: responde quien causa el daño por culpa o negligencia (art. 1902 CC), y la empresa por sus empleados (art. 1903 CC); en la práctica se reclama al contratista y al promotor — y a sus aseguradoras de RC — para no dejar escapar a ninguno. Defectos de construcción: el art. 17 de la LOE fija, frente a propietarios y adquirentes y desde la recepción de la obra, plazos de responsabilidad de 10 años para daños estructurales, 3 para habitabilidad (impermeabilización, aislamiento) y 1 para acabados, y la acción para reclamar esos daños prescribe a los 2 años desde que se manifiestan (art. 18 LOE).
Documenta antes de reparar: aquí se gana o se pierde
Reportaje fotográfico y en vídeo con fecha, del daño y de su origen si es accesible. Informe de un perito de daños o arquitecto técnico que fije origen, alcance y valoración — es la prueba reina cuando el vecino diga que la humedad «es tuya». Burofax al causante (vecino, comunidad o constructora) comunicando el daño y la intención de reclamar: interrumpe la prescripción y deja rastro. Y guarda todos los presupuestos y facturas.
No repares del todo antes de documentar. Si arreglas a tu costa lo que causó otro, destruyes la prueba del estado original. Si hay urgencia (una fuga activa), repara lo mínimo imprescindible para frenar el daño, fotografía y graba todo antes, y notifica al causante en el acto.
Tu seguro de hogar: el atajo
Comunica el siniestro a tu póliza aunque el causante sea otro: la mayoría cubren daños por agua y, si tu compañía paga, después se subroga y reclama ella al responsable o a su seguro — tú cobras rápido y la pelea la libran aseguradoras. Si tu póliza no cubre o hay infraseguro, reclamas tú directamente: primero extrajudicialmente (el burofax con informe pericial resuelve la mayoría de casos de comunidades y vecinos), y si no, demanda civil. Desde la LO 1/2025, antes de esa demanda necesitas acreditar un intento de acuerdo (MASC): la reclamación fehaciente con propuesta y la mediación son las vías habituales.
Tus plazos reales. Extracontractual (vecino, obra ajena): 1 año desde que conoces el daño (art. 1968.2 CC) — pero si el daño es continuado (una filtración que sigue activa), el plazo no arranca hasta que cesa. Si eres propietario y reclamas a tu comunidad por no conservar los elementos comunes, el Supremo aplica el plazo general de 5 años, no el de uno (STS 491/2018, de 13 de septiembre). Contractual (tu constructora, tu reformista): 5 años (art. 1964 CC, tras la reforma de 2015 — olvida los 15 años que circulan por internet). En Cataluña los plazos son otros: tres años la extracontractual (art. 121-21.d del Código Civil de Cataluña) y, con carácter general, diez (art. 121-20). Defectos LOE: 2 años desde la manifestación, dentro de los periodos de garantía de 1/3/10 años.
¿Y si además hay daños personales?
Si el cascote de la obra o el desprendimiento del edificio te lesionó a ti (no solo a tu vivienda), la reclamación incluye los daños personales valorados con el baremo de tráfico aplicado por analogía — actualizado un 2,9% en 2026 — y entra en juego la acción directa contra la aseguradora del responsable (art. 76 LCS). El recorrido es el de cualquier lesión: parte médico del día, curación, secuelas.
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Preguntas frecuentes
La comunidad dice que la humedad es de mi vivienda y yo digo que es de la cubierta. ¿Cómo se resuelve?
Con informe pericial técnico que determine el origen. Cada parte puede aportar el suyo y, en juicio, cabe perito judicial. La carga de probar el origen es de quien reclama — por eso tu informe debe llegar antes que tu demanda.
¿Puedo reclamar daño moral además del material?
Es más difícil que en lesiones, pero los tribunales lo reconocen cuando la inhabitabilidad se prolonga (meses sin poder usar habitaciones, ruido y polvo continuados) o hay afectación psicológica acreditada. Documenta la duración y el impacto real.
¿Quién paga el perito?
Lo adelanta quien lo encarga, pero es un gasto reclamable como parte del daño, y si hay condena en costas lo recuperas. Algunos seguros de hogar con defensa jurídica lo cubren — revisa tu póliza antes de pagarlo de tu bolsillo.
La constructora de la obra vecina ha desaparecido. ¿Me quedo sin cobrar?
No necesariamente: puedes reclamar también al promotor y a las aseguradoras de RC de ambos, que responden según su póliza aunque la empresa haya desaparecido (acción directa, art. 76 LCS). Un extracto de la licencia de obras en el Ayuntamiento identifica a todos los intervinientes.
¿Tu casa está sufriendo y nadie asume la reparación? Envíanos fotos, el origen que sospechas y las comunicaciones que hayas cruzado: identificamos al responsable correcto (vecino, comunidad, constructora o su seguro), calculamos daño material y moral y reclamamos — burofax pericial primero, demanda si toca. Estudiamos tu caso sin compromiso.
Marco legal de esta página
Arts. 1902, 1907-1909 CC (responsabilidad por obras y edificios) · Art. 1964 CC (contractual: 5 años) y 1968.2 CC (extracontractual: 1 año) · STS 491/2018 (comunero frente a la comunidad: 5 años) · Arts. 121-20 y 121-21 CCCat · Art. 10 LPH (conservación de elementos comunes) · Ley 38/1999 (LOE): art. 17 (garantías 1/3/10 años) y art. 18 (prescripción 2 años) · LO 1/2025 (requisito MASC en vía civil) · Art. 76 LCS (acción directa) · RDLeg 8/2004, reformado por la Ley 5/2025, y Res. DGSFP 3-feb-2026 (baremo analógico para lesiones, +2,9% en 2026).
Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.