Comisión de apertura de la hipoteca: ¿se puede reclamar en 2026?

La comisión de apertura es ese cargo que el banco te cobró al firmar la hipoteca —normalmente un porcentaje del capital—. ¿Es reclamable? Aquí toca ser honestos: a diferencia de los gastos o la cláusula suelo, la comisión de apertura no es abusiva por defecto. El Tribunal Supremo y la justicia europea confirmaron en 2025 que, en general, es válida. Pero hay excepciones concretas donde sí se puede reclamar —cuando es desproporcionada o cuando hay cobros duplicados—, y merece la pena revisar tu caso para saber si estás en uno de esos supuestos.

Qué es la comisión de apertura

La comisión de apertura es una cantidad que la entidad cobra una sola vez, al inicio del préstamo, en teoría para remunerar las gestiones de estudio, tramitación y concesión de la hipoteca. Suele expresarse como un porcentaje del capital prestado y se paga en el momento de firmar la escritura. En una hipoteca de 150.000 €, una comisión del 1% supone 1.500 € de golpe.

Durante un tiempo, muchos consumidores reclamaron su devolución por considerarla abusiva, igual que los gastos. Pero la evolución jurisprudencial ha ido por otro camino, y hoy la situación es más matizada de lo que a veces se cuenta. Vamos a explicártelo con exactitud, porque prometerte una devolución segura sería engañarte.

La clave: no es abusiva por defecto, pero tampoco automáticamente válida

Este es el matiz central. La doctrina actual, consolidada por el Tribunal Supremo y respaldada por la justicia europea, establece que la comisión de apertura no es abusiva por el mero hecho de existir, pero tampoco es válida en cualquier caso. No cabe una solución automática: todo depende del examen individualizado de cada hipoteca.

Los tribunales analizan dos planos:

• Transparencia: ¿sabías con claridad, antes de firmar, que ibas a pagar esa comisión, su importe y su concepto? Al figurar habitualmente de forma destacada en la FIPER y en la escritura, los tribunales suelen considerar que la comisión de apertura sí supera el control de transparencia.
• Abusividad (control de contenido): aunque sea transparente, todavía puede examinarse si es abusiva. Y aquí está la puerta que sigue abierta, aunque estrecha.

Cuándo SÍ se puede reclamar

La justicia europea, en sus sentencias de 30 de abril de 2025 (asuntos C-699/23 y C-39/24), aceptó que la comisión se tenga por transparente si puedes evaluar sus consecuencias económicas, entender qué servicios remunera y comprobar que no se solapa con otros gastos, y exigió que el juez pueda controlar de verdad si causa un desequilibrio, comparando si hace falta su importe con el coste medio de las comisiones de apertura de la época. De ahí salen los supuestos en que puede estar tu caso:

• Cuando no podías saber qué pagabas. Si la cláusula no te permitía entender qué servicios remuneraba ni evaluar su coste, falla la transparencia. Que el banco no detallara cada servicio ni su coste no basta por sí solo para anularla (C-699/23 y C-39/24).
• Cuando el importe es desproporcionado. La vara de medir no es el coste real de cada servicio, sino lo que cobraban de media las entidades en esa época: el Supremo lo compara con las estadísticas públicas del Banco de España sobre comisiones de apertura (SSTS 964/2025 y 965/2025). Una comisión muy por encima de esa media es la que tiene opciones.

A estos dos supuestos se añade un tercer frente muy relevante en la práctica: la duplicidad o solapamiento de cobros. Si el banco te cobró la comisión de apertura y, además, otros conceptos por el mismo servicio (por ejemplo, gastos de estudio separados que en realidad remuneran lo mismo), los tribunales examinan si estás pagando dos veces por lo mismo. Ese solapamiento puede reforzar mucho una reclamación.

Cuándo NO se puede reclamar (y por qué te lo decimos claro)

Si tu comisión de apertura estaba en línea con la media de su época, estaba claramente indicada en tu escritura y en la información precontractual, y no hay duplicidad de cobros, lo más probable es que un tribunal la considere válida. En ese escenario, reclamar tiene pocas opciones de prosperar y puede acabar en costas.

Preferimos decírtelo con claridad antes de que gastes tiempo y dinero: en comisión de apertura, la reclamación «en masa» que funcionó con los gastos hipotecarios ya no funciona igual. Lo honesto es analizar si tu caso concreto encaja en alguno de los supuestos reclamables. Si encaja, adelante; si no, es mejor centrar el esfuerzo en otras cláusulas de tu hipoteca que sí tengan recorrido, como los gastos o el suelo.

Cómo ha evolucionado la doctrina (y por qué el péndulo fue hacia el banco)

Entender el recorrido explica por qué hoy reclamar es más difícil que hace unos años:

• 2019 — El Supremo la blinda. La STS 44/2019, de 23 de enero, consideró que la comisión de apertura formaba parte del precio del préstamo y, por tanto, quedaba fuera del control de contenido una vez superada la transparencia. Parecía zanjado a favor de la banca.
• 2020 — Europa abre la puerta. La STJUE de 16 de julio de 2020 (C-224/19 y C-259/19) matizó al Supremo y permitió examinar la abusividad de la comisión. Varios juzgados empezaron a anularla.
• 2023 — Europa precisa. La STJUE de 16 de marzo de 2023 (C-565/21) confirmó que la comisión no forma parte del objeto principal del contrato, que es transparente si puedes entender qué servicios remunera y comprobar que no se solapa con otros gastos, y que puede no ser abusiva siempre que el juez controle de forma efectiva si causa un desequilibrio.
• 2023 — El Supremo rectifica su propia doctrina. La STS 816/2023, de 29 de mayo, modifica la de 2019: la comisión puede ser objeto de control de contenido, aunque no sea un elemento esencial del contrato.
• 2025 — Europa y el Supremo la respaldan. Las SSTJUE de 30 de abril de 2025 (C-699/23 y C-39/24) declaran conforme a la Directiva la jurisprudencia española que la considera transparente y que admite que no sea abusiva, siempre que el juez pueda controlar su importe, comparándolo si hace falta con la media de su época. Las SSTS 964/2025 y 965/2025, de 17 de junio, consideran transparentes y no abusivas las comisiones examinadas tras compararlas con las estadísticas del Banco de España. La STJUE de 5 de junio de 2025 (C-280/24) no altera esto para hipotecas.

El resultado: hoy la comisión de apertura se presume válida, y solo cae si no era transparente, si su importe era desproporcionado frente a la media de su época o si se solapaba con otros cobros por lo mismo. Es justo lo contrario de lo que ocurre con los gastos hipotecarios, donde la doctrina favorece al consumidor.

Qué se recupera si tu caso prospera

Cuando la comisión se declara abusiva, el banco debe devolver el importe íntegro cobrado, más el interés legal del dinero desde que lo pagaste, y en muchos casos se le condena también a las costas. En una comisión de 1.500-2.000 €, con intereses de varios años, la cantidad recuperada no es despreciable. Pero recuerda: solo si tu caso encaja en los supuestos reclamables.

Qué hacer, paso a paso

HOY — localiza y valora

Busca en tu escritura la cláusula de comisión de apertura: mira el porcentaje y el importe. Calcula qué porcentaje del capital supuso. Revisa si en la escritura o en las facturas aparecen otros cargos por estudio o tramitación que puedan solaparse con ella. Reúne también la FIPER u oferta vinculante si la conservas. Con eso se valora si tu comisión fue proporcionada y si hay duplicidad.

DESPUÉS — el circuito, solo si hay recorrido

Estudio de viabilidad honesto de tu caso (aquí es determinante: solo tiene sentido seguir si encajas en un supuesto reclamable) → reclamación extrajudicial al banco → demanda si procede. El circuito completo, con plazos y organismos, en cómo reclamar a tu banco paso a paso. En comisión de apertura, el filtro previo evita pleitos perdidos: si tu caso no encaja, te lo diremos.

LOS ERRORES — y su factura

Creer que la comisión de apertura es nula como los gastos. No lo es; la doctrina actual la presume válida. Reclamar en masa sin analizar el caso. Suele acabar en costas. No revisar la duplicidad de cobros, que es uno de los frentes con más recorrido. No comparar el importe con la media de las comisiones de apertura de su época, que es como se mide la desproporción. Descartar tu caso sin comparar tu comisión con la media de su época. Confundir esta comisión con los gastos hipotecarios, que sí se recuperan y conviene reclamar en paralelo.

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Preguntas que nos hacéis cada semana

¿La comisión de apertura es abusiva? No por defecto. Desde la doctrina de 2023-2025, se presume válida salvo que no fuera transparente, su importe fuera desproporcionado frente a la media de su época o haya duplicidad de cobros.

Entonces, ¿no puedo reclamarla? Depende. Si tu comisión fue desproporcionada frente a la media de su época o se solapa con otros cobros por el mismo servicio, sí puede reclamarse. Por eso hay que revisar tu caso concreto.

¿Cuánto recuperaría? El importe íntegro de la comisión más los intereses legales desde que la pagaste, y en muchos casos las costas. Pero solo si el caso prospera.

¿Y si me la cobraron junto a otros gastos de estudio? Ahí puede haber duplicidad, uno de los supuestos con más recorrido. Merece la pena revisarlo con la escritura y las facturas delante.

¿Me conviene reclamarla con los gastos de la hipoteca? Los gastos hipotecarios sí se recuperan con claridad. Tiene sentido revisar ambas cosas a la vez: la reclamación de gastos es sólida, y la de comisión se añade solo si tu caso encaja.

Marco legal de esta página

Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas · STS 44/2019, de 23 de enero (doctrina inicial) · STJUE de 16 de julio de 2020 (C-224/19 y C-259/19: control de transparencia y abusividad) · STJUE de 16 de marzo de 2023 (C-565/21: no es objeto principal; criterios de transparencia; control efectivo del desequilibrio) · STS 816/2023, de 29 de mayo (control de contenido) · SSTJUE de 30 de abril de 2025 (C-699/23 y C-39/24: jurisprudencia española conforme a la Directiva; comparación con el coste medio de las comisiones de apertura) · SSTS 964/2025 y 965/2025, de 17 de junio (transparente y no abusiva) · STJUE de 5 de junio de 2025 (C-280/24: no altera lo anterior para hipotecas). Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.