«Voy a donarle el piso al niño y así nos ahorramos la herencia»: la frase que más dinero cuesta en las notarías de España. La donación en vida puede ser una gran jugada — pero tiene un impuesto escondido que casi nadie calcula: el IRPF del DONANTE. Al donar, Hacienda entiende que «transmites» y te hace tributar la ganancia desde que compraste — el piso adquirido por 60.000 € y donado valiendo 240.000 genera una ganancia de 180.000 en TU renta, aunque no hayas cobrado un euro. En la herencia, esa misma ganancia muere contigo (la «plusvalía del muerto», exenta) y el heredero recibe con valor actualizado. Aquí, la comparativa completa con los tres impuestos de cada vía, cuándo gana cada una, la reserva de usufructo, la revocación — y la tercera vía foral que junta lo mejor de ambas.
Los números: qué paga cada vía (y quién)
| DONACIÓN en vida | HERENCIA | |
|---|---|---|
| Impuesto principal (recibe) | ISD-Donaciones: muy bonificado padres↔hijos en la mayoría de CCAA — siempre en escritura pública (y si donas dinero, algunas exigen justificar su origen) | ISD-Sucesiones: reducciones por parentesco + bonificaciones autonómicas |
| IRPF del transmitente | SÍ — la trampa: ganancia patrimonial del donante por la diferencia compra→valor actual (33 LIRPF). Única salvación típica: mayores de 65 donando su vivienda habitual (exenta) | NO: la plusvalía del muerto está exenta (33.3.b) — la ganancia de toda una vida se evapora legalmente |
| Valor de adquisición futuro del hijo | El de la donación (si mañana vende por lo mismo: sin ganancia — pero papá YA tributó la histórica) | El de la herencia, actualizado: step-up completo — la familia nunca tributa la ganancia histórica |
| Plusvalía municipal | La paga el DONATARIO (el hijo) | La paga el heredero (con bonificaciones mortis causa en muchos municipios) |
| Base mínima | En inmuebles, el valor de referencia catastral (desde 2022): donar o heredar «por menos» no cuela | |
| ¿Se descuenta de la herencia? | Sí: colación entre herederos forzosos salvo dispensa — y las donaciones inoficiosas se reducen si muerden legítimas | — |
Regla de dedo de la casa: con inmuebles muy revalorizados, la herencia suele ganar por goleada (el IRPF del donante es la partida gigante que nadie mete en el Excel). La donación brilla con dinero (no genera ganancia), con bienes sin apenas revalorización, cuando el hijo lo necesita HOY (entrada de casa, negocio), o cuando la comunidad bonifica fuerte y el donante es mayor de 65 con su vivienda habitual.
Donar sin soltar el timón: usufructo, cargas y marcha atrás
— La fórmula estándar: donar la nuda propiedad reservándote el usufructo. Sigues viviendo en el piso (o cobrando su alquiler) de por vida; el hijo consolida a tu muerte con un coste fiscal menor. Ventaja doble: rebajas la base de la donación (se dona «menos» que el pleno dominio, según tu edad) y te blindas el techo. Es la donación que solemos recomendar… cuando recomendamos donar.
— Con cargas y condiciones: donar «con la obligación de cuidarme», con prohibición temporal de vender, o con reversión pactada. Se escriben en la escritura o no existen.
— La marcha atrás existe, pero en derecho común es estrecha (644–648 CC; en Cataluña, el art. 531-15 CCCat la amplía a la pobreza del donante y a cualquier conducta ingrata «no aceptada socialmente»): revocación por incumplimiento de cargas, por ingratitud (delitos contra el donante, imputaciones graves, negar alimentos — con plazo de un año desde el conocimiento) o por supervivencia/superveniencia de hijos en los casos legales. Traducción: donar es casi siempre un viaje sin retorno — «me lo devolverá si nos llevamos mal» no es una cláusula, es una ilusión.
— Y la tercera vía, si hay vecindad foral: el pacto sucesorio — transmitir HOY con fiscalidad de HERENCIA: sin IRPF del transmitente y con las reducciones mortis causa. Es, exactamente, lo mejor de los dos mundos… para quien tenga la vecindad (y respete el candado de los cinco años).
Los tres errores de manual: ① donar el piso comprado en 1995 «porque la donación está bonificada» — y descubrir en junio una ganancia de seis cifras en la renta del padre; ② donar TODO y quedarse a merced: sin usufructo, sin reversión, y con la ingratitud como único (y estrechísimo) salvavidas; ③ la donación «en sobre» o en transferencia sin escritura: pierde la bonificación autonómica, no corta plazos y siembra un pleito de colación. Donar bien es barato; donar mal es carísimo dos veces — hoy en tu IRPF y mañana en la partición.
Método de la casa — el Excel de las dos vías: ① valor de adquisición y valor de referencia actual → ganancia latente del donante; ② ISD de donar hoy vs. heredar (con las bonificaciones reales de TU comunidad); ③ plusvalía municipal en ambas; ④ la capa civil: colación, dispensa, legítimas de los demás hijos; ⑤ y las alternativas de diseño: nuda-con-usufructo, dinero en vez de ladrillo, pacto foral si hay vecindad, o sencillamente testamento + esperar. Una hora de números evita la donación de la que se habla en todas las cenas familiares… durante veinte años.
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Continúa tu historia
→ La colación: cómo lo donado vuelve a contarse
→ La tercera vía foral: heredar en vida sin IRPF
→ El ISD de la otra opción
→ Las legítimas que ninguna donación puede morder
→ Quiero que me devuelva lo que le regalé
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Cuánto «cuesta» donarle el piso a mi hijo, en total?
Suma tres: su ISD-Donaciones (quizá casi cero con bonificación y escritura), su plusvalía municipal… y TU IRPF por la ganancia desde que lo compraste — la partida que suele multiplicar todas las demás. Sin ese tercer número, cualquier comparación es un espejismo.
Tengo 70 años. ¿Me libro del IRPF si dono?
Solo si donas tu vivienda habitual: esa ganancia está exenta para mayores de 65. La segunda residencia, el local o las acciones tributan igual que a los 40 (salvo la donación de la empresa familiar o sus participaciones que cumpla el art. 20.6 de la Ley 29/1987, que tampoco genera ganancia: art. 33.3.c LIRPF). (Y recuerda la alternativa: en herencia, TODO queda exento por el 33.3.b.)
Doné a mi hija hace años y ahora no me habla. ¿Recupero lo donado?
En derecho común, solo por las puertas del 648 — ingratitud en sentido legal (delitos, imputaciones, negar alimentos), con un año desde que conociste el hecho y pudiste ejercitar la acción (art. 652). En Cataluña la puerta es algo más ancha: el art. 531-15 CCCat considera ingratitud también las conductas «no aceptadas socialmente» contra ti o tu familia y añade la pobreza sobrevenida del donante; la acción también caduca al año. El desafecto, el silencio o el yerno insoportable no revocan donaciones. Por eso se dona con usufructo y cargas: el arrepentimiento se diseña antes, no después.
¿La donación a un hijo perjudica a los demás?
Se recoloca: como regla se colaciona (se le descuenta de su parte) salvo dispensa expresa, y si excede de lo que podías darle, los demás pueden reducirla por inoficiosa al morir tú. Donar no es querer más a uno: es adelantarle — y el papel debe decir exactamente cuál de las dos cosas quisiste.
Marco legal: arts. 618 ss. CC (donación; forma: 632-633, la de inmuebles exige escritura pública), 644–656 (revocación por superveniencia, incumplimiento de cargas e ingratitud — 648 y su año —; reducción de donaciones inoficiosas) y 1035 ss. (colación) · art. 531-15 CCCat (revocación de donaciones en Cataluña) · arts. 33, 33.3.b), 33.4.b) y 36 LIRPF (ganancia del donante; exención de la plusvalía del muerto; valores de adquisición del donatario/heredero; exención de vivienda habitual del mayor de 65) · Ley 29/1987 y normativa autonómica (donaciones bonificadas en escritura pública; valor de referencia como base mínima desde la Ley 11/2021) · TRLHL (plusvalía municipal a cargo del adquirente a título lucrativo). Revisado octubre 2026.