Si le alquilas un piso a tu hijo o a otro familiar cercano por poco dinero, en la renta tienes que declarar como mínimo lo mismo que declararías si el piso estuviera vacío: el 1,1 % o el 2 % de su valor catastral. Si se lo dejas gratis, no hay alquiler, pero tampoco te libras: declaras esa misma renta imputada y no puedes restar gastos. Cobrar un alquiler bajo solo cambia el resultado si lo que te queda después de gastos y reducciones supera ese mínimo.
¿Qué familiares cuentan?
La regla especial se aplica cuando quien vive en el piso es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, incluidos los de tu cónyuge (art. 24 de la Ley del IRPF). Con el cómputo de grados del Código Civil (art. 918) eso incluye a hijos, padres, nietos, abuelos, hermanos, tíos y sobrinos, y a los mismos parientes de tu pareja casada (suegros, yernos y nueras, cuñados). Los primos están en cuarto grado y quedan fuera.
Si le cobro un alquiler bajo, ¿cuánto declaro?
Primero calculas el alquiler como con cualquier inquilino: ingresos menos gastos deducibles (art. 23.1) y, si es vivienda, la reducción del art. 23.2, cuyo porcentaje depende de la fecha del contrato. Después lo comparas con el mínimo del art. 24, que se calcula con las reglas de la imputación de rentas del art. 85. Según el Manual de la Renta 2025 de la Agencia Tributaria, declaras la mayor de las dos cifras.
Ejemplo calculado (contrato firmado en 2025, fuera de zona tensionada, con la reducción general del 50 %; valor catastral 100.000 €, revisado, por lo que se aplica el 1,1 %):
| Alquiler de 150 € al mes | Alquiler de 600 € al mes | |
|---|---|---|
| Ingresos del año | 1.800 € | 7.200 € |
| Gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, amortización) | 1.200 € | 1.200 € |
| Rendimiento neto | 600 € | 6.000 € |
| Tras la reducción del 50 % | 300 € | 3.000 € |
| Mínimo del art. 24 (1,1 % de 100.000 €) | 1.100 € | 1.100 € |
| Lo que declaras | 1.100 € | 3.000 € |
Con un valor catastral no revisado el mínimo sería el 2 %, es decir, 2.000 €. Como ves, con un alquiler muy bajo acabas declarando lo mismo que si no cobraras nada. Recuerda que la reducción solo se aplica si declaras el alquiler tú mismo antes de que Hacienda empiece a comprobarlo (art. 23.2).
¿Y si se lo dejo gratis?
Si no le cobras nada, no hay rendimiento del alquiler, pero el piso no es tu vivienda habitual ni produce rentas, así que te toca la imputación de rentas inmobiliarias del art. 85: el mismo 1,1 % o 2 % del valor catastral, en proporción a los días del año. Es lo que dice la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V1013-21, de 20 de abril de 2021, para unos hermanos que dejaban gratis un piso a su madre: cada copropietario imputa la renta según su parte. Sobre esa renta imputada no se resta ningún gasto.
Ojo con la prueba. La ley presume que las cesiones de bienes que pueden producir rentas son retribuidas, salvo prueba en contrario (art. 6.5), y la DGT recuerda que la gratuidad es una cuestión de hecho que debes acreditar tú. En Derecho civil, dejar un piso gratis para que alguien lo use es un préstamo de uso o comodato, que es esencialmente gratuito (art. 1740 del Código Civil); si no pactáis cuánto dura, puedes reclamarlo cuando quieras (art. 1750).
Distinto es que le regales a tu hijo el usufructo del piso en escritura: eso es una donación, que paga él en el Impuesto sobre Donaciones (arts. 3.1.b y 5.b de la Ley 29/1987), y la renta imputada pasa a corresponder al usufructuario (art. 85.2 LIRPF). Lo explicamos en usufructo y nuda propiedad.
Los porcentajes cambian a menudo. El art. 85 aplica el 1,1 % si los valores catastrales del municipio se revisaron en el año o en los diez anteriores. Para 2026, el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, extiende el 1,1 % a valores revisados desde 2012, y desde el 1 de enero de 2027 cambia los arts. 24 y 85 por una escala del 1,1 % al 3 % sobre la suma de valores catastrales. A fecha de 19 de octubre de 2026 no consta en el BOE su convalidación ni su derogación: con las Cortes disueltas, debe pronunciarse la Diputación Permanente del Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (arts. 78.2 y 86.2 de la Constitución), y si no lo convalida, estas reglas dejarían de aplicarse desde entonces. En el País Vasco y Navarra el IRPF es foral y tiene reglas propias.
¿Qué hago para no tener problemas?
- Si cobras alquiler: contrato por escrito, cobro por transferencia y declaración del alquiler en tu renta, aunque sea pequeño.
- Si lo dejas gratis: declara la renta imputada y guarda pruebas de que no cobras nada.
- Si sois varios propietarios: cada uno declara según su porcentaje.
- Si solo lo usa parte del año: la imputación se prorratea por días.
Lo práctico: antes de decidir el alquiler, haz la cuenta de la tabla con tu valor catastral (está en el recibo del IBI). Si lo que declararías por el alquiler queda por debajo del mínimo, fiscalmente da igual cobrar poco que no cobrar.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Si se lo dejo gratis, ¿puedo deducir el IBI o la comunidad?
No. Sobre la renta imputada no se resta ningún gasto, según el Manual de la Renta 2025 de la Agencia Tributaria.
¿Y si se lo alquilo a un primo?
El primo hermano está en cuarto grado (art. 918 del Código Civil), así que no se aplica el mínimo del art. 24: tributas por lo que cobres, con las reglas generales del alquiler.
El piso es mío y de mis hermanos. ¿Quién declara?
Cada copropietario, en proporción a su parte (consulta DGT V1013-21).
¿Mi hijo tiene alguna deducción por pagarme alquiler?
Puede tenerla en su comunidad autónoma, según la normativa de cada una. Mira ayudas al alquiler y deducciones.
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Marco legal: arts. 6.5, 23, 24, 40.1 y 85 de la Ley 35/2006 del IRPF y disposición adicional 55.ª · RDL 29/2026, de 6 de octubre (art. 6) · arts. 78.2 y 86.2 de la Constitución · arts. 3.1.b y 5.b de la Ley 29/1987 del ISD · arts. 918, 1740 y 1750 del Código Civil · consulta vinculante DGT V1013-21, de 20-04-2021 · Manual práctico de Renta 2025 de la AEAT. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.