Si la casa es de los dos, la hipoteca la siguen pagando los dos aunque el juez haya dado el uso de la vivienda a uno de ellos. El Supremo considera que las cuotas de la hipoteca contratada por ambos para comprar la vivienda familiar son una deuda de la sociedad de gananciales, no una carga del matrimonio ni parte de la pensión de alimentos (STS de 28 de marzo de 2011, rec. 2177/2007). El banco no queda vinculado por lo que pactéis en el convenio: para que uno salga del préstamo hace falta el consentimiento del banco. Si uno paga la parte que correspondía al otro, puede reclamársela.
Primero: de quién es la casa
Quién paga depende de quién es el dueño y de quién firmó el préstamo:
| Situación | De quién es la vivienda | Quién paga la hipoteca |
|---|---|---|
| Comprada durante el matrimonio en gananciales | De la sociedad de gananciales, que tras el divorcio queda pendiente de liquidar (arts. 1347.3.º y 1392 CC) | Es deuda de la sociedad (art. 1362.2.ª CC); lo que uno pague de más se le reconoce en la liquidación (art. 1398.3.ª) |
| Comprada por uno antes de casarse y pagada después con dinero ganancial | Pro indiviso entre ese cónyuge y la sociedad, en proporción a lo que aportó cada uno (arts. 1357 y 1354 CC) | Frente al banco, quien firmó; lo pagado con dinero ganancial da a la sociedad su parte |
| Comprada por los dos en separación de bienes o sin estar casados | De los dos, en el porcentaje de la escritura | Los dos, según el préstamo |
La regla de la vivienda comprada antes de casarse se aplica también si se pagó con un préstamo personal cuyas cuotas se devolvieron con dinero ganancial (STS 377/2026, de 10 de marzo). Si sois pareja de hecho, mira comprar casa en pareja sin casarse.
La hipoteca no es pensión ni carga del matrimonio
El Supremo fijó esta doctrina: «el pago de las cuotas correspondientes a la hipoteca contratada por ambos cónyuges para la adquisición de la propiedad del inmueble destinado a vivienda familiar constituye una deuda de la sociedad de gananciales […] y no constituye carga del matrimonio a los efectos de lo dispuesto en los arts. 90 y 91 CC» (STS de 28 de marzo de 2011, reiterada, entre otras, en las de 26 de noviembre de 2012 y 20 de marzo de 2013). Por eso no se mezcla con la pensión de alimentos: cada uno paga como dueño o como deudor, con independencia de quién viva en la casa.
El uso de la vivienda no cambia la propiedad. El Supremo rechazó que el uso atribuido judicialmente genere a favor del otro un crédito en la liquidación, aunque ese beneficio puede tenerse en cuenta para la pensión compensatoria (STS de 17 de julio de 2025, rec. 1581/2023). Y el uso es temporal: con hijos, dura hasta que todos sean mayores de edad (art. 96.1 CC). Más en el uso de la vivienda familiar.
El IBI y las cuotas de comunidad de una vivienda ganancial que pague uno después de la disolución se incluyen en el pasivo de la sociedad, es decir, se le reconocen en la liquidación (STS 667/2026, de 4 de mayo). En Cataluña la ley lo regula: la hipoteca se paga según el título y los gastos ordinarios, la comunidad, los suministros y los tributos anuales corren a cargo de quien tiene el uso (art. 233-23 del Código civil de Cataluña).
Qué pasa con el banco
Lo que acordéis en el convenio solo os obliga a vosotros (art. 1257 CC). Si los dos firmasteis como deudores solidarios, el banco puede reclamar la cuota entera a cualquiera (art. 1144), y cambiar de deudor exige su consentimiento (art. 1205). Si pagas la parte del otro, puedes reclamársela con intereses (art. 1145). Cómo pedir al banco que te libere: quitarme de la hipoteca tras el divorcio.
No dejes de pagar tu parte aunque el otro no pague la suya. Frente al banco respondéis los dos, y un impago perjudica a ambos. Si la vivienda tiene el uso atribuido, para venderla o hipotecarla hace falta el consentimiento de los dos o una autorización judicial, y esa limitación consta en el Registro de la Propiedad (art. 96.3 CC).
Cómo salir de la copropiedad y qué cuesta
Nadie está obligado a seguir en una comunidad de bienes (art. 400 CC). Podéis vender la casa a un tercero o adjudicársela a uno, que compensa al otro en dinero. Sin acuerdo, la vivienda ganancial se reparte en el procedimiento de liquidación de gananciales (arts. 806 a 810 LEC), y la que tenéis en pro indiviso, con una acción de división: si la casa es indivisible y no acordáis adjudicarla a uno, se vende y se reparte el precio (art. 404 CC). Antes de demandar hay que intentar una negociación (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
| Impuesto | Qué dice la ley | Norma |
|---|---|---|
| IRPF | No hay ganancia ni pérdida patrimonial al disolver la sociedad de gananciales ni al dividir una cosa común, y no se actualizan los valores | Art. 33.2 de la Ley 35/2006 |
| Transmisiones y actos jurídicos documentados | Exentas las adjudicaciones a los cónyuges al disolver la sociedad de gananciales. En pro indiviso, el exceso de adjudicación compensado en dinero por ser la casa indivisible (art. 1062 CC) no tributa como transmisión, pero la escritura puede tributar por actos jurídicos documentados al tipo de tu comunidad | Arts. 45.I.B.3, 7.2.B y 31.2 del texto refundido del impuesto |
| Plusvalía municipal | No hay sujeción en las adjudicaciones a los cónyuges en pago de sus haberes comunes ni en las transmisiones entre cónyuges que cumplen una sentencia de nulidad, separación o divorcio | Art. 104.3 del texto refundido de haciendas locales |
Lo práctico: antes de firmar un convenio que diga quién paga la hipoteca, pide al banco por escrito si aceptaría liberar a quien sale y en qué condiciones, y deja claro en el convenio si lo que pague uno de más se compensará en la liquidación.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Mi ex se queda en la casa con los niños. ¿Tengo que seguir pagando la hipoteca?
Sí, como copropietario y deudor del préstamo. El uso no cambia quién debe al banco. Lo que pagues de más podrás reclamarlo o compensarlo al liquidar.
¿Me tiene que pagar un alquiler por vivir en mi mitad?
Si el uso se lo atribuyó el juez, el Supremo no reconoce un crédito por la privación del uso (STS de 17 de julio de 2025). Ese beneficio puede contar al fijar la pensión compensatoria.
Desde la separación pago yo sola todas las cuotas. ¿Las recupero?
Puedes reclamar al otro su parte (art. 1145 CC) o, si la vivienda es ganancial, pedir que se incluya como crédito a tu favor en la liquidación (art. 1398.3.ª).
¿Quién paga el IBI y la comunidad?
Si la vivienda es ganancial, lo que pague uno tras la disolución se le reconoce en la liquidación (STS 667/2026). En Cataluña, los gastos ordinarios y los tributos anuales corren a cargo de quien tiene el uso (art. 233-23 CCCat).
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Continúa tu historia
→ Quitarme de la hipoteca tras el divorcio
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→ El uso de la vivienda familiar
→ Vender una casa en pro indiviso
→ Las deudas tras el divorcio
Marco legal: arts. 90, 91, 96, 400, 404, 406, 1062, 1144, 1145, 1205, 1257, 1347, 1354, 1357, 1362, 1392 y 1398 del Código Civil · arts. 806 a 810 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 · art. 233-23 del Código civil de Cataluña · art. 33.2 de la Ley 35/2006 del IRPF · arts. 7.2.B, 31.2 y 45.I.B.3 del Real Decreto Legislativo 1/1993 · art. 104.3 del Real Decreto Legislativo 2/2004 · SSTS de 28-3-2011 (rec. 2177/2007), 26-11-2012 (rec. 1525/2011), 20-3-2013 (rec. 1548/2010), 17-7-2025 (rec. 1581/2023), 377/2026, de 10 de marzo, y 667/2026, de 4 de mayo. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.