En el alquiler de un local manda lo que firméis (art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos): no hay duración mínima ni prórroga legal, y lo que no negocies antes de firmar será difícil de cambiar después. La ley impone poco: dos mensualidades de fianza (art. 36.1) y unas reglas que el contrato puede excluir expresamente, como ceder el local sin permiso o cobrar una indemnización por clientela al terminar. Además, como inquilino empresario pagas IVA sobre la renta y, salvo excepciones, tienes que retener el 19 % e ingresarlo en Hacienda cada trimestre.
Primero, que tu actividad quepa en el local
El contrato de alquiler no te da permiso para abrir. Que tu actividad esté permitida en ese local depende del planeamiento urbanístico y de las ordenanzas, y el régimen de licencia o declaración responsable cambia según la comunidad autónoma y el municipio: lo explicamos en licencia de apertura. Pregunta en el ayuntamiento antes de firmar y, si hay dudas, pacta que la renta no empiece a correr hasta que puedas abrir, o que puedas resolver si no consigues la licencia.
Si hay obras de adecuación, deja escrito quién las paga, cuánta carencia tienes y qué pasa con ellas al terminar. Las obras que cambian la configuración del local requieren el consentimiento escrito del arrendador, que si no lo dio puede exigirte reponerlo a su estado anterior (arts. 23 y 30 LAU). Pide una nota simple del Registro de la Propiedad y el certificado de eficiencia energética, exigible al alquilar a un nuevo arrendatario (art. 3.1.b del Real Decreto 390/2021).
Lo que se negocia y lo que pasa si no se pacta
| Punto | Qué conviene pactar | Si el contrato no dice nada |
|---|---|---|
| Duración | Plazo inicial, prórrogas y preavisos | Rige el plazo pactado; si sigues quince días con la aquiescencia del arrendador, se renueva por meses si la renta es mensual (arts. 1566 y 1581 del Código Civil) |
| Salida anticipada | Derecho a desistir con preaviso y su coste | No hay un derecho legal a irte antes en un local: hacerlo es un incumplimiento (art. 1124 del Código Civil) |
| Renta | Carencia por obras, índice y fecha de actualización | La actualización con tope del art. 18 es de vivienda; en un local cuenta lo que pactéis |
| Fianza y garantías | Importe de avales o depósitos adicionales | Fianza obligatoria de dos mensualidades en metálico, con interés legal si no te la devuelven en un mes desde la entrega de llaves (art. 36.1 y 36.4) |
| Cesión y subarriendo | Si se permiten y con qué subida | Puedes ceder o subarrendar sin permiso si ejerces una actividad empresarial o profesional, avisando de forma fehaciente en un mes; la renta puede subir un 20 % (un 10 % si el subarriendo es parcial) (art. 32) |
| Venta del local | Inscripción del contrato, si te interesa | El comprador se subroga, salvo que le proteja el art. 34 de la Ley Hipotecaria (art. 29), y tienes derecho de adquisición preferente (art. 31) |
Busca en el contrato cualquier cláusula que excluya artículos de la ley. La ley permite excluir los preceptos del título III, pero tiene que hacerse de forma expresa, artículo por artículo (art. 4.4). Si excluye el art. 32, no podrás traspasar el local cuando vendas el negocio sin el permiso del dueño; si excluye el art. 34, perderás la indemnización por clientela. Negócialo antes de firmar.
IVA y retención: lo que haces tú cada trimestre
El alquiler de un local tributa al 21 % de IVA, porque la exención solo alcanza a los edificios destinados exclusivamente a vivienda (arts. 20.Uno.23.º y 90 de la Ley del IVA). Si usas el local para una actividad sujeta y no exenta, puedes deducirte ese IVA (art. 94).
Si eres autónomo o sociedad, retienes además el 19 % de la renta sin IVA (arts. 75.2.a, 76.1 y 100 del Reglamento del IRPF), también cuando el arrendador es una sociedad (art. 60.1.e del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades y art. 128.6 de su ley). No se retiene si pagas a ese arrendador 900 euros al año o menos, ni si te acredita que su actividad está en el grupo 861 del IAE sin cuota cero (art. 75.3.g del Reglamento del IRPF). Lo retenido se ingresa con el modelo 115 en los veinte primeros días de abril, julio, octubre y enero, con un resumen anual en enero, el modelo 180 (art. 108).
Ejemplo calculado por nosotros: con una renta de 1.000 euros, la factura suma 210 euros de IVA; retienes 190 euros, pagas al arrendador 1.020 euros e ingresas los 190 en Hacienda con el modelo 115. Calendario completo en IVA y modelos trimestrales.
Piensa ya en la salida
Si vendes el negocio, el art. 32 te permite ceder el contrato al comprador sin permiso del dueño, con la subida de renta y el aviso en un mes; la fusión, transformación o escisión de tu sociedad no es cesión, aunque permite la misma subida (art. 32.3). Si mueres, el heredero o legatario que siga con la actividad puede subrogarse avisando por escrito en dos meses (art. 33). Y si al vencer el plazo el dueño no renueva, puedes tener derecho a una indemnización por clientela si en los últimos cinco años hubo en el local venta al público y le comunicaste con cuatro meses de antelación que querías renovar al menos cinco años a renta de mercado (art. 34). El detalle, en alquiler de local comercial y traspaso de local.
Antes de firmar, ten en la mano: la respuesta del ayuntamiento sobre el uso, la nota simple, el certificado energético, el presupuesto de las obras y el contrato revisado en cinco puntos: duración y salida anticipada, carencia, actualización, garantías y artículos excluidos. Si firma tu sociedad y te piden que avales tú, como fiador te obligas a pagar si ella no lo hace (art. 1822 del Código Civil).
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Tengo que retener si el dueño del local es una sociedad?
Sí, con las mismas excepciones: rentas de hasta 900 euros al año al mismo arrendador o arrendador que acredite el epígrafe 861 sin cuota cero (arts. 60.1.e y 61 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades).
¿Puedo irme antes de que termine el contrato?
Solo si lo pactasteis. El desistimiento de la ley es para viviendas; en un local, irte antes sin pacto es un incumplimiento y el arrendador puede reclamarte los perjuicios (art. 1124 del Código Civil).
¿Puedo traspasar el local cuando venda mi negocio?
Sí, si en el local ejerces una actividad empresarial o profesional y el contrato no excluye el art. 32: avisas de forma fehaciente en un mes y el arrendador puede subir la renta un 20 %. Si vendes las participaciones de tu sociedad, el inquilino sigue siendo la misma sociedad: vender o comprar una empresa.
¿Cuánta fianza me pueden pedir?
Dos mensualidades en metálico como fianza legal (art. 36.1). Las garantías adicionales, como un aval bancario, se pactan, y los límites que la ley fija para la vivienda no se aplican a los locales.
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Continúa tu historia
→ Alquiler de local comercial: la ley, artículo por artículo
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Marco legal: arts. 4, 23, 29 a 34 y 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos · arts. 1124, 1566, 1581 y 1822 del Código Civil · art. 34 de la Ley Hipotecaria · arts. 20.Uno.23.º, 90 y 94 de la Ley del IVA · arts. 75, 76, 100 y 108 del Reglamento del IRPF · arts. 60 y 61 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades y art. 128.6 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades · art. 3 del Real Decreto 390/2021. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.