En los alquileres de local firmados desde 1995, lo que se conoce como traspaso es una cesión del contrato o un subarriendo: si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el inquilino puede hacerlo sin permiso del casero, notificándolo de forma fehaciente en el plazo de un mes, y el casero puede subir la renta un 20 % (un 10 % si el subarriendo es parcial), salvo que el contrato diga otra cosa (art. 32 LAU). En los contratos de renta antigua el traspaso sigue la ley de 1964: exige más requisitos y da al casero derechos de tanteo, retracto y participación en el precio.
Cesión y subarriendo en los contratos posteriores a 1995
Para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda, el art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite al inquilino ceder el contrato o subarrendar el local sin el consentimiento del casero cuando allí se ejerce una actividad empresarial o profesional. Como en los locales manda primero lo pactado (art. 4.3), el contrato puede prohibir la cesión, condicionarla o fijar otra subida. Lee tu contrato antes de negociar con nadie.
| Operación | ¿Hace falta permiso? | Subida de renta | Aviso al casero |
|---|---|---|---|
| Cesión del contrato | No, salvo pacto | Hasta un 20 % | Fehaciente, en un mes desde que se concierta |
| Subarriendo total | No, salvo pacto | Hasta un 20 % | Fehaciente, en un mes |
| Subarriendo parcial | No, salvo pacto | Hasta un 10 % | Fehaciente, en un mes |
| Fusión, transformación o escisión de la sociedad inquilina | No es cesión | Hasta un 20 % | El art. 32.4 solo lo exige para cesión y subarriendo |
Ejemplo: con una renta de 1.200 €, tras una cesión el casero puede pedir hasta 1.440 €; tras un subarriendo parcial, hasta 1.320 €. Si la cesión o el subarriendo se hacen sin cumplir el art. 32, el casero puede resolver el contrato (art. 35). En la vivienda es distinto: hace falta consentimiento escrito del casero y el subarriendo solo puede ser parcial (art. 8); lo vemos en subarrendar o ceder.
Notifica la cesión dentro del mes. Envía el aviso por burofax o por otro medio que deje constancia del contenido y de la recepción, con los datos de quien entra en el local. Una cesión no comunicada a tiempo da al casero un motivo para resolver el contrato.
Vender el negocio no es lo mismo que ceder el local
Cuando vendes un negocio en funcionamiento sueles transmitir también instalaciones, mercancía, clientela y el contrato del local. La parte del local es una cesión del art. 32, con sus reglas; el resto es una compraventa entre vendedor y comprador. Hay dos efectos que conviene conocer antes de firmar:
- Trabajadores. Si lo que se transmite es una unidad productiva que mantiene su identidad, el comprador se subroga en los contratos de trabajo, y vendedor y comprador responden solidariamente durante tres años de las deudas laborales anteriores (art. 44 del Estatuto de los Trabajadores).
- Deudas con Hacienda. Quien sucede en la titularidad de una actividad económica responde de las deudas tributarias del anterior titular derivadas de esa actividad (art. 42.1.c de la Ley General Tributaria). Con la conformidad del vendedor, el comprador puede pedir un certificado de deudas, que Hacienda debe expedir en tres meses; su responsabilidad queda limitada a lo que conste en él (art. 175.2).
El cambio de titular de la licencia o de la comunicación de actividad se tramita ante el ayuntamiento según su normativa; pregúntalo antes de cerrar la operación.
El traspaso en los contratos de renta antigua
Los alquileres de local de negocio firmados antes del 9 de mayo de 1985 que siguen vivos se rigen por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con los cambios de la disposición transitoria 3.ª de la LAU. Si el inquilino es una persona física, él y su cónyuge si se ha subrogado pueden traspasar el local según el art. 32 de la ley de 1964, y ese traspaso permite que el arrendamiento continúe al menos diez años desde que se hace (disposición transitoria 3.ª, apartado 3). Los contratos firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 que subsisten siguen también con la ley de 1964 y el art. 9 del Real Decreto-ley 2/1985 (disposición transitoria 1.ª).
Según el texto de la ley de 1964 publicado en el BOE, el traspaso exigía que el inquilino llevara al menos un año explotando el negocio en ese local, que el adquirente se comprometiera a seguir un año con un negocio de la misma clase, un precio cierto, notificar antes al casero la decisión y el precio, escritura pública y una segunda notificación en los ocho días siguientes (art. 32). El casero tiene tanteo durante treinta días (art. 35), retracto si no se le ofreció o se traspasó por menos del precio notificado (art. 36), derecho a una participación en el precio si no los ejerce (art. 39) y a subir la renta (art. 42). Sin esos requisitos puede no reconocer el traspaso, y hacerlo de otro modo es causa de resolución (art. 114.5.ª). Más en contratos de renta antigua.
Qué conviene pactar
- Si eres el casero: una cláusula que regule la cesión (prohibirla, condicionarla a que apruebes la solvencia de quien entra o fijar la subida) y las garantías que debe aportar quien entra.
- Si eres quien cede: si quedas liberado frente al casero o sigues respondiendo, el estado de pagos de renta y suministros a la fecha y un inventario de lo que se queda en el local.
- Si eres quien entra: el contrato original y sus anexos, el certificado de deudas tributarias, la situación de los trabajadores, la licencia y precios separados para el local y para el negocio.
Lo práctico: reúne el contrato de arrendamiento completo antes de hablar de precio. De su cláusula sobre cesión depende si necesitas o no al casero, y de la fecha del contrato, si se aplica la ley de 1994 o la de 1964.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Necesito el permiso del casero para traspasar mi local?
En un contrato posterior a 1995 con actividad empresarial o profesional, no, salvo que el contrato lo exija (arts. 4.3 y 32 LAU). Sí debes notificárselo de forma fehaciente en un mes.
¿Me puede cobrar el casero una parte del precio del traspaso?
En los contratos posteriores a 1995 la ley no se lo reconoce; solo si se pactó. En los de renta antigua, la ley de 1964 le da una participación en el precio si no ejerce el tanteo o el retracto (art. 39).
Compro un bar en funcionamiento. ¿Heredo sus deudas?
Puedes responder de las deudas tributarias de la actividad (art. 42.1.c LGT) y de las laborales anteriores durante tres años (art. 44 ET). Pide antes el certificado de deudas de Hacienda (art. 175.2 LGT).
¿Una ampliación de capital o un cambio de socios es una cesión?
El art. 32.3 solo menciona la fusión, la transformación y la escisión de la sociedad inquilina: no son cesión, pero permiten subir la renta. Para otros cambios en la sociedad, revisa lo que diga el contrato.
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Marco legal: arts. 4.3, 8, 32 y 35 y disposiciones transitorias 1.ª y 3.ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos · arts. 32, 35, 36, 39, 42 y 114 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964) · art. 9 del Real Decreto-ley 2/1985 · art. 44 del Estatuto de los Trabajadores · arts. 42.1.c y 175.2 de la Ley General Tributaria. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.