⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Temporada y habitaciones: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, la temporada exige una causa real escrita en el contrato y dura entre 31 días y 12 meses; si no, es vivienda habitual desde el primer día. Alquilar una habitación pasa a ser alquiler de vivienda y la suma de las habitaciones no puede superar el precio del piso entero. Los contratos de temporada anteriores siguen con sus reglas hasta su fecha de fin. Donde la comunidad autónoma tenga ley propia, se aplica la suya.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
No puedes ceder tu contrato de alquiler a otra persona sin el consentimiento escrito del casero, y solo puedes subarrendar una parte de la vivienda, también con su consentimiento por escrito (art. 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). El precio del subarriendo no puede superar el del arrendamiento. Si cedes o subarriendas sin permiso, el casero puede resolver el contrato (art. 27.2.c). Alquilar el piso a turistas exige además cumplir la normativa turística y la aprobación de la comunidad de propietarios, que corresponde al propietario.
Ceder y subarrendar no son lo mismo
| Qué quieres hacer | Qué dice la ley | Efecto |
|---|---|---|
| Ceder el contrato: otra persona se queda con tu alquiler | Consentimiento escrito del casero (art. 8.1) | El nuevo inquilino ocupa tu lugar frente al casero |
| Subarrendar una habitación o parte del piso | Solo de forma parcial y con consentimiento escrito previo (art. 8.2) | Tú sigues siendo el inquilino; el subarriendo se extingue cuando acaba tu contrato |
| Subarrendar el piso entero | La ley solo admite el subarriendo parcial (art. 8.2) | Si quieres irte y que otro siga, lo que procede es la cesión |
| Alquiler turístico | Excluido de la LAU cuando está sometido a la normativa turística (art. 5.e) | Requiere permisos que no dependen solo de ti |
Hay casos en que otra persona sigue en el contrato sin pedir permiso: el cónyuge al que se atribuye el uso de la vivienda tras la separación o el divorcio (art. 15) y ciertos familiares o la pareja tras la muerte del inquilino (art. 16). Tienen su propia página: divorcio y contrato de alquiler y si muere el inquilino o el casero.
Alquilar una habitación de tu piso alquilado
Es un subarriendo parcial. Necesitas el consentimiento previo y por escrito del casero. Si la persona que entra va a vivir allí, su subarriendo se rige por las normas de la LAU sobre la vivienda; si no, por lo que pactéis. Su derecho termina en todo caso cuando termine el tuyo, y el precio del subarriendo no puede exceder en ningún caso del que corresponda al arrendamiento (art. 8.2).
A finales de septiembre de 2026 se aprobaron por real decreto-ley cambios en el alquiler que regulaban de forma expresa el alquiler de habitaciones y el de temporada. El Congreso los derogó el 2 de octubre de 2026, y lo que explica esta página es la ley vigente, en la que el art. 8 sigue igual desde 1995. Si firmaste un subarriendo o un alquiler de habitación el 1 o el 2 de octubre de 2026, consulta tu caso. Para alquilar habitaciones como propietario, mira alquiler de habitaciones y de temporada.
Qué pasa si lo haces sin permiso
El subarriendo o la cesión sin consentimiento permiten al casero resolver el contrato de pleno derecho (art. 27.2.c de la LAU). Si no lo aceptas, tendrá que pedirlo al juez, y si lo declara, perderás la vivienda. También es causa de resolución que la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer tu necesidad permanente de vivienda o la de quienes la ocupen con derecho, que son tu cónyuge no separado o tus hijos dependientes (arts. 7 y 27.2.f).
El consentimiento debe ser escrito y previo. Que el casero sepa que vive alguien contigo o que no haya protestado no equivale al consentimiento escrito que exige el art. 8. Si quieres compartir piso, pídelo por escrito antes de que la otra persona entre.
Alquiler turístico o de temporada del piso alquilado
La cesión temporal de una vivienda entera, amueblada y equipada, comercializada en canales de oferta turística o de otro modo y con finalidad lucrativa, queda fuera de la LAU cuando está sometida a un régimen específico de la normativa turística (art. 5.e). Hacerlo con un piso alquilado sin permiso es un subarriendo o una cesión inconsentidos. Aun con permiso del casero, necesitas cumplir la normativa turística de tu comunidad autónoma, y desde el 3 de abril de 2025 el propietario que quiera destinar su vivienda a uso turístico necesita la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, por tres quintas partes de propietarios y cuotas (arts. 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal). Más en pisos turísticos y comunidad.
Lo práctico: si quieres compartir el piso, propón al casero un anexo al contrato que identifique la habitación, a la persona que entra, el precio y la duración. Si prefieres que otra persona se quede con el contrato cuando te vayas, pide una cesión por escrito o que el casero firme un contrato nuevo con ella.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Mi pareja se ha venido a vivir conmigo. ¿Es un subarriendo?
Si no te paga un precio por ocupar una parte del piso, no hay arrendamiento, que exige un precio (art. 1543 del Código Civil). Conviene comunicarlo al casero, sobre todo si el contrato dice algo sobre quién puede vivir en la vivienda.
El casero me autorizó a subarrendar una habitación. ¿Cuánto puedo cobrar?
El precio del subarriendo no puede exceder del que corresponda al arrendamiento (art. 8.2). Pactad por escrito el precio y los gastos que incluye.
Me voy a trabajar fuera un año. ¿Puedo dejar a alguien en mi piso?
Solo con permiso escrito del casero, mediante una cesión, o subarrendando una parte si vas a conservar tu vivienda allí. Ten en cuenta que dejar de vivir en el piso puede ser causa de resolución.
¿Y si subarriendo sin permiso y el casero no se entera?
Te expones a perder el contrato si lo descubre, y el derecho de la persona que entra acaba con el tuyo.
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Continúa tu historia
→ Alquiler de habitaciones y de temporada
→ Divorcio y contrato de alquiler
→ ¿Me pueden echar del piso?
→ Pisos turísticos y comunidad
→ El alquiler según la comunidad autónoma
Marco legal: arts. 5.e, 7, 8, 15, 16 y 27.2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (redacción vigente tras la derogación del Real Decreto-ley 26/2026) · Resolución del Congreso de 2-10-2026 (BOE-A-2026-20526) · arts. 7.3 y 17.12 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (redacción de la Ley Orgánica 1/2025) · art. 1543 del Código Civil. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.