⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Temporada y habitaciones: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, la temporada exige una causa real escrita en el contrato y dura entre 31 días y 12 meses; si no, es vivienda habitual desde el primer día. Alquilar una habitación pasa a ser alquiler de vivienda y la suma de las habitaciones no puede superar el precio del piso entero. Los contratos de temporada anteriores siguen con sus reglas hasta su fecha de fin. Donde la comunidad autónoma tenga ley propia, se aplica la suya.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Vives ahí todo el año, trabajas ahí, esa es tu casa — pero tu contrato dice «de temporada, 11 meses». O alquilas «una habitación» y te dicen que no tienes derechos «porque eso no es la LAU». La regla que desmonta el truco: lo que cuenta es la realidad, no la etiqueta. Un contrato «de temporada» que cubre tu vivienda permanente es un fraude de ley: se recalifica como arrendamiento de vivienda y recuperas TODO el paquete — 5 años de duración, prórrogas, límites de renta y fianza. Y el cerco legal se está cerrando: Cataluña (Ley 11/2025) aplica ya a los temporales por trabajo, estudios o salud las reglas de vivienda sobre fianza, garantías y renta, y solo trata como uso distinto la temporada vacacional o de ocio acreditada. En el resto de España rige el art. 3 LAU de siempre: a finales de septiembre de 2026 se aprobó por real decreto-ley una reforma de la temporada y las habitaciones, pero el Congreso la derogó el 2 de octubre de 2026. Si firmaste o te comunicaron algo el 1 o el 2 de octubre, consúltanos.
El test de la temporada verdadera
La temporada legítima (art. 3 LAU) existe: el profesor que viene un curso, la obra de seis meses, el tratamiento médico. Su esencia es una necesidad transitoria REAL — con tu vida asentada en otro sitio. Los tribunales llevan años repitiéndolo: la calificación depende de la causa, no del nombre que las partes le pongan, y quien alega temporada debe poder acreditarla. Señales de que tu «temporada» es vivienda disfrazada: es tu única residencia, estás empadronado (o podrías estarlo), trabajas o estudias establemente en la zona, el contrato se ha ido «renovando» temporada tras temporada, y la causa transitoria del contrato es genérica o directamente no existe. Tres renovaciones de un «11 meses» no son tres temporadas: son tres años de vivienda habitual con disfraz.
Qué ganas si se recalifica
| Con la etiqueta «temporada» | Recalificado como vivienda (art. 2 LAU) |
|---|---|
| Duración: la pactada, y a la calle | 5 años (7 si el casero es empresa) + prórrogas del art. 10 |
| Renta libre, sin topes | Actualización limitada + topes de zona tensionada si aplica — con lo cobrado de más, reclamable |
| Fianza: 2 mensualidades | Fianza legal de 1 mensualidad (el exceso, a devolver) |
| Sin desistimiento del art. 11 | Desistimiento a los 6 meses con 30 días de preaviso |
| «No te renuevo y punto» | Las causas y preavisos tasados de verdad — tu página de «me pueden echar» |
¿Y la habitación?
El alquiler de habitación vivió años en un limbo (¿LAU o Código Civil?) que los caseros usaban como comodín de «aquí no tienes derechos». El limbo se está secando: Cataluña (Ley 11/2025, en vigor desde el 1-1-2026 y recurrida ante el Tribunal Constitucional, recurso 2415-2026) dice que alquilar una vivienda por habitaciones no le quita el carácter de arrendamiento de vivienda y que, en zona tensionada, la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta máxima del piso entero (art. 66 ter Ley catalana 18/2007). En el Congreso sigue en tramitación una proposición de ley sobre temporada y habitaciones (122/000136, en fase de dictamen de comisión a 1 de octubre de 2026). Fuera de Cataluña, mientras tanto, tu posición mínima: el contrato te da lo pactado (exígelo por escrito), tu habitación es tu morada inviolable a todos los efectos (el casero no entra — ni viviendo en el mismo piso), la fianza se devuelve con las reglas generales, y si la «habitación» es en realidad el alquiler encubierto de la vivienda entera compartida con más «habitaciones» del mismo casero-empresa, la recalificación también se pelea. En zona tensionada catalana: revisa además el tope — pagar de más se reclama.
⏱ Cómo se pelea la recalificación
1. Junta las pruebas de tu vida real ahí: empadronamiento, contrato de trabajo en la zona, suministros a tu nombre, la cadena de renovaciones.
2. Burofax al casero: «el contrato encubre un arrendamiento de vivienda habitual; comunico que me acojo al régimen del art. 2 LAU (duración legal, fianza, renta)».
3. Si te «vence la temporada» y pretenden echarte: la recalificación es tu defensa en el desahucio — y también puede ejercitarse por demanda declarativa sin esperar a que ataquen. No abandones el piso por las buenas: quien deja las llaves, regala la partida.
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Continúa tu historia
- Si te «vence la temporada» — ¿Me pueden echar? Causas reales
- Si tu zona está tensionada — Los topes de renta
- El resto del contrato — Cláusulas nulas aunque las firmes
- Para ejecutar — Cómo reclamar paso a paso
Preguntas que nos hacéis cada semana
Firmé el «temporada» sabiendo lo que era. ¿Puedo pelearlo igual?
Sí: las normas de la LAU de vivienda son imperativas y el fraude de ley no se convalida por firma. Lo que firmaste importa menos que cómo vives — y eso se prueba con papeles, no con intenciones.
El casero no me deja empadronarme. ¿Puede?
No: el empadronamiento es tu obligación legal donde resides de verdad, no necesita su permiso (basta el contrato o incluso otros medios de prueba ante el ayuntamiento). La cláusula «prohibido empadronarse» es papel mojado — y una confesión escrita de que saben que vives ahí de forma habitual.
Trabajo en la ciudad por un proyecto de 8 meses. ¿Eso sí es temporada?
En el régimen general, una causa laboral transitoria real y documentada sostiene la temporada. Ojo en Cataluña: desde 2026 la causa del temporal (trabajo, estudios, tratamiento médico) debe constar en el contrato y acreditarse, y se aplican las reglas de vivienda en fianza, garantías, renta y gastos; y si el contrato se prorroga sin que acredites la causa y que vives en otro sitio, pasa al régimen de vivienda permanente, con su duración mínima (art. 66 bis Ley catalana 18/2007).
¿Qué pasa con lo que pagué de más si se recalifica en zona tensionada?
El exceso sobre el tope aplicable es cobro indebido: se reclama con intereses, hacia atrás hasta la prescripción. Es la parte del pleito que convierte la recalificación en dinero, no solo en estabilidad.
¿Tu «temporada» huele a vivienda de toda la vida? Mándanos el contrato y dónde haces tu vida: te decimos si hay recalificación, cuánto vale y cómo se ejecuta sin que te echen mientras tanto. Estudiamos tu caso sin compromiso.
Marco legal de esta página
Arts. 2 y 3 LAU (vivienda vs uso distinto; la temporada exige necesidad transitoria real) · Arts. 6 y 9-11 LAU (imperatividad y régimen de vivienda tras la recalificación) · Art. 6.4 CC (fraude de ley) · Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales sobre la causa real como criterio de calificación (p. ej., SAP de Málaga de 10-3-2026, rec. 1170/2025) · Ley 12/2023 (zonas tensionadas) · RDL 26/2026 (vivienda temporal y habitaciones), derogado por el Congreso el 2-10-2026 (BOE-A-2026-20526) · RDL 29/2026, art. 3 (BOE-A-2026-20823: vivienda temporal y habitaciones; arts. 2, 7, 9 bis, 11.2, 17.8 y 17.9, 21 bis, 36.5 y DT 8.ª LAU), en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación por la Diputación Permanente · Proposición de Ley 122/000136 · Ley catalana 11/2025, en vigor 1-1-2026 (arts. 66 bis y 66 ter Ley 18/2007: temporales no vacacionales con las reglas de vivienda en fianza, garantías, renta y gastos; habitaciones como arrendamiento de vivienda y suma de rentas con tope en zona tensionada; recurso de inconstitucionalidad 2415-2026). Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.