⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Subidas: para las actualizaciones que toquen desde el 8-10-2026 hasta el 31-12-2027, ninguna subida si la renta supera el índice de referencia y, en los demás casos, como máximo un 2 % si no se pacta otra cosa. Y siempre con el IRAV como tope.
- Anuncios: desde el 8-10-2026, todo anuncio de alquiler tiene que incluir el índice de referencia (en zona tensionada), el límite de renta que se aplique, el código identificativo de la vivienda cuando sea obligatorio y si el casero es gran tenedor.
- Gastos y garantías: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, el casero no puede repercutir los impuestos de la vivienda, ni gastos de agencia o de firma, ni exigir seguro de impago; la garantía extra se limita a dos mensualidades (una en temporada). Además: reparaciones necesarias en 15 días o el inquilino puede hacerlas y descontarlas, y documento firmado del estado del piso al entregar las llaves.
- Temporada y habitaciones: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, la temporada exige una causa real escrita en el contrato y dura entre 31 días y 12 meses; si no, es vivienda habitual desde el primer día. Alquilar una habitación pasa a ser alquiler de vivienda y la suma de las habitaciones no puede superar el precio del piso entero. Los contratos de temporada anteriores siguen con sus reglas hasta su fecha de fin. Donde la comunidad autónoma tenga ley propia, se aplica la suya.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Buscar piso en España es un deporte de contacto — y la mayoría de los golpes se reciben ANTES de firmar. Los cuatro escudos que casi nadie conoce: los honorarios de la inmobiliaria los paga el casero (no tú: es ley desde 2023), la fianza legal es UNA mensualidad y las garantías extra tienen tope de dos mensualidades más, la documentación que te pidan tiene límites (solvencia razonable sí, striptease de datos no), y ninguna «reserva» se paga sin papel firmado que diga exactamente qué pasa con tu dinero si no se firma el contrato. Esta es la página para llegar a la firma con los deberes hechos — y con la retirada asegurada si el piso huele mal.
El dinero de antes: qué pueden pedirte (y qué no)
| Concepto | ¿Legal? | La regla |
|---|---|---|
| Honorarios de agencia («un mes + IVA») | NO al inquilino | Gastos de gestión inmobiliaria y formalización: siempre a cargo del arrendador (art. 20.1 LAU, Ley 12/2023). Si te los cobran, se reclaman — también después de firmar |
| Fianza | Sí: 1 mensualidad en vivienda | Art. 36.1 LAU; el depósito en el organismo autonómico lo exige la comunidad autónoma que lo haya regulado (DA 3.ª LAU) |
| Garantías adicionales (depósito extra, aval) | Sí, con tope: hasta 2 mensualidades de valor | Art. 36.5 en contratos de vivienda de hasta 5/7 años; los combos que exceden se pelean |
| «Señal» o reserva | Solo con documento firmado | Debe constar: importe, qué piso, condiciones del futuro contrato y qué pasa con el dinero si no se firma (por su culpa: doble o devolución; por la tuya: pérdida — art. 1454 CC como referencia) |
| Pagos «para ver el piso» o «entrar en la lista» | Jamás | Es el olor característico de la estafa — abajo, el catálogo completo |
Tus datos: solvencia sí, expediente vital no
Acreditar que puedes pagar es petición razonable: nómina o contrato de trabajo recientes, o declaración de IRPF si eres autónomo. El principio de minimización del RGPD pone la frontera: vida laboral completa, extractos bancarios íntegros, contraseñas de banca «para verificar», fotos del DNI de tu familia entera o formularios sobre tu vida personal exceden lo necesario y puedes negarte (y denunciar a la AEPD si insisten o si sospechas que la «captación de candidatos» es en realidad recolección de datos). Truco de trinchera: tacha en los documentos lo irrelevante (movimientos del extracto, datos de terceros) — un documento acreditativo no es un chequeo completo de tu intimidad.
⏱ Detector de pisos fantasma (estafas de anticipo)
Precio muy por debajo de mercado + propietario «trabajando en el extranjero» + no se puede visitar + te piden transferencia, Bizum o plataforma rara «para reservar» o «para el envío de llaves» = estafa, sin excepciones. Regla de hierro: ni un euro sin haber visitado el piso y verificado al arrendador (nota simple del Registro: dos clics y unos euros te dicen quién es el dueño real). Si ya pagaste: denuncia con todo el rastro y aviso inmediato a tu banco — cada hora cuenta.
Antes de firmar: los 7 vistazos que evitan años de pleitos
- ¿Quién firma como arrendador? Que coincida con el dueño registral (o traiga poder). Firmar con «el primo que lo gestiona» es la semilla de todos los líos.
- Duración y prórrogas: recuerda tu suelo legal — 5 años (7 con empresa), diga lo que diga el papel.
- Renta y actualización: qué índice, con qué tope; y si la zona es tensionada, la renta de entrada tiene sus propios límites — comprueba tu zona en su página.
- Gastos: IBI/comunidad solo con pacto desglosado; suministros a tu nombre.
- Cláusulas trampa: renuncias a prórrogas, penalizaciones desproporcionadas, «el arrendador conserva llaves», prohibiciones absurdas — el catálogo de nulas está a un clic.
- Inventario y estado: anexo con fotos firmado por ambos EL DÍA DE LA ENTRADA — tu futura fianza depende de este papel.
- Fianza depositada: pide el justificante del depósito oficial; si tu comunidad exige el depósito y no lo ha hecho, incumple esa norma y te da una pista.
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Continúa tu historia
- Antes de firmar — Cláusulas nulas aunque las firmes
- Si tu zona está tensionada — Límites reales de la renta
- Para el futuro — Cuánto te pueden subir (y cuánto no)
- El reparto — Gastos: quién paga qué
Preguntas que nos hacéis cada semana
La agencia dice que sus honorarios «son por el servicio al inquilino». ¿Cuela?
No: la ley atribuye los gastos de gestión y formalización al arrendador sin coartadas semánticas. Renombrar el cobro («tramitación», «estudio de solvencia», «apertura de expediente») no lo legaliza. Pide factura de lo que te cobren: es tu prueba para recuperarlo.
Pagué una reserva y al final el casero alquiló a otro. ¿Recupero el dinero?
Si el trato se frustró por su decisión, recuperas la señal — y con arras penitenciales del 1454, el doble. La clave es el papel de la reserva: por eso jamás se paga contra un WhatsApp. ¿No hay papel? Los mensajes y el justificante de pago siguen sosteniendo la devolución de un pago sin causa.
¿El contrato verbal vale?
Vale (el arrendamiento no exige forma escrita) y cualquiera de las partes puede exigir formalizarlo por escrito. Pero vivir de un verbal es litigar a ciegas: renta, duración y estado quedan a merced de la prueba. Papel siempre — y si ya estás en un verbal, tienes derecho a pedir el escrito hoy.
¿Me pueden rechazar «por tener hijos / por mi nacionalidad / por mi edad»?
La discriminación en el acceso a la vivienda está prohibida (art. 6 de la Ley 12/2023 y art. 20.2 de la Ley 15/2022, integral para la igualdad de trato, que prohíbe negarse a alquilar por esas causas) y es sancionable. Probarlo es difícil pero no imposible — mensajes donde lo verbalicen valen. Si te ha pasado con rastro escrito, cuéntanoslo: estos expedientes importan más allá de tu caso.
¿Tienes un contrato delante y algo no te cuadra? Mándanoslo ANTES de firmar: te llamamos en menos de 48 horas y te marcamos las cláusulas trampa, los cobros indebidos y lo que hay que renegociar — firmar bien es la reclamación más barata que existe. Estudiamos tu caso sin compromiso.
Marco legal de esta página
Art. 20.1 LAU (gastos de gestión inmobiliaria y formalización a cargo del arrendador — Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda) · Art. 36 LAU (fianza de 1 mensualidad; garantías adicionales con tope de 2 mensualidades: 36.5) · DA 3.ª LAU (depósito de la fianza donde lo exija la comunidad autónoma) · Arts. 9 y 10 LAU (duración mínima y prórrogas) · Art. 1454 CC (arras) · Art. 37 LAU (formalización escrita a petición de cualquiera de las partes) · RGPD art. 5.1.c (minimización de datos) y LOPDGDD · Ley 12/2023 (igualdad y no discriminación en el acceso; zonas tensionadas) · Art. 20.2 Ley 15/2022 (no discriminación en el arrendamiento) · Art. 248 CP (estafas de anticipo). Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.