Pujar en una subasta judicial es comprar en el Portal de Subastas del BOE un bien que un juzgado ejecuta. Puede ser la vía más barata de entrar en inmobiliario — y la más cara si no lees la certificación de cargas. Dato imprescindible en 2026: desde la reforma de la LO 1/2025 conviven dos regímenes distintos según cuándo se presentó la demanda ejecutiva (antes o desde el 3 de abril de 2025). Cambian el depósito (5 % frente a 20 %), la publicidad de las pujas y qué pasa si la subasta queda desierta. Tu primer movimiento: identificar qué régimen rige tu subasta.
Cómo pujar, paso a paso
1 · Date de alta en el Portal. Todo pasa por subastas.boe.es (obligatorio desde la Ley 19/2015). Necesitas identificarte electrónicamente (certificado o sistema admitido) y dar de alta una cuenta para los depósitos.
2 · Estudia el expediente antes de enamorarte del precio. En la ficha de la subasta tienes el edicto y la valoración. Pide y lee la certificación de dominio y cargas (art. 656 LEC): ahí está lo que de verdad compras. La reforma ha reforzado que esa información llegue actualizada al Portal.
3 · Consigna el depósito para poder pujar. En ejecuciones nuevas (demanda desde el 3-abr-2025) la regla es el 20 % del valor de subasta, aunque el Letrado de la Administración de Justicia puede modularlo según las circunstancias. En ejecuciones anteriores sigue rigiendo el 5 %. Se consigna telemáticamente desde el propio Portal.
4 · Puja. En el régimen nuevo las pujas son secretas durante la subasta: solo se publica el mejor precio al cierre. Se acabaron las guerras visibles de último minuto; ahora mandan tu número máximo y tu disciplina.
5 · Cierre y aprobación del remate. En inmuebles, la referencia clave en los dos regímenes es el 70 % del valor de subasta (art. 670 LEC): si llegas, el remate se aprueba al día siguiente del cierre; si no, el ejecutado tiene diez días para presentar a un tercero que mejore la postura. Cambia lo que viene después. En el régimen nuevo, si nadie mejora, el remate se aprueba si tu oferta alcanza al menos el 50 % del valor de subasta, o la cantidad que cubra todo lo debido al acreedor con un mínimo del 40 %; en la vivienda habitual del deudor, el mínimo es el 70 %, o lo debido por todos los conceptos con un suelo del 60 %. Por debajo, decide el LAJ ponderando la conducta del deudor y el perjuicio a las partes (cabe recurso de revisión). En el régimen anterior, antes de aprobar tu remate el ejecutante podía pedir la adjudicación por el 70 %, o por lo debido si superaba el 60 % y tu postura.
6 · Paga el resto. En el régimen nuevo tienes 20 días desde el cierre (antes eran 40) y ya no existe el pago aplazado que permitía el antiguo art. 670.3. Si no pagas, pierdes el depósito, que se destina a la ejecución.
7 · Decreto, inscripción y posesión. La propiedad llega con el decreto de adjudicación (art. 670.8 LEC); su testimonio (art. 673) es lo que inscribes en el Registro, y el mandamiento del art. 674 cancela las cargas posteriores. Si el inmueble está ocupado, la entrega de posesión se tramita por el art. 675 LEC.
La letra pequeña que arruina a los novatos
Las cargas anteriores no se borran: te las quedas. El comprador se subroga en las cargas y gravámenes anteriores a la que se ejecuta (arts. 668 y 669 LEC). Si compras en la ejecución de una segunda hipoteca, la primera sigue viva y es tuya. El precio «chollo» suele ser solo la punta del iceberg registral.
Regla de oro: nunca pujes sin haber leído la certificación de cargas y la nota simple actualizada. Es la diferencia entre una inversión y un pleito con hipoteca ajena incluida.
El deudor puede liberar el bien hasta el final. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate puede pagar íntegramente principal, intereses y costas y dejar tu puja en nada (art. 670.7 LEC). Frustrante, pero legal: no cuentes el inmueble como tuyo hasta el decreto.
Fiscalidad: la adjudicación tributa. Como regla general pagarás ITP (o IVA+AJD si el transmitente es empresario y procede) y los gastos de inscripción. La plusvalía municipal la debe el transmitente, el ejecutado; solo la pagas tú, como sustituto, si es una persona física no residente en España (art. 106 TRLRHL). Métela en tu número máximo antes de pujar, no después.
Ocupantes. Comprar con gente dentro no es comprar vacío: la posesión se dirime por el cauce del art. 675 LEC y depende del título del ocupante. Tenemos nodo propio: comprar un inmueble okupado.
Los dos regímenes de 2026, frente a frente
| Demanda ejecutiva ANTES del 3-abr-2025 | Demanda DESDE el 3-abr-2025 (LO 1/2025) | |
|---|---|---|
| Depósito para pujar | 5 % del valor de subasta | 20 % (modulable por el LAJ) |
| Publicidad de pujas | Visibles durante la subasta | Secretas; solo el mejor precio al cierre |
| Plazo para pagar el resto | 40 días | 20 días, cómputo automático desde el cierre |
| Pago aplazado (670.3) | Posible | Eliminado |
| Subasta desierta (671) | El acreedor puede adjudicarse: vivienda habitual 70 % (o lo debido si ≥60 %); otros bienes, 50 % o lo debido | Alzamiento del embargo a instancia del ejecutado; el ejecutado (por sí o a propuesta del ejecutante) puede designar a quien se adjudique el bien por al menos el 50 % (o el 40 % si cubre toda la deuda); o, de común acuerdo, nueva subasta u otra forma de realización — el acreedor que quiera el bien debe pujar |
| Cesión de remate | Solo ejecutante o acreedores posteriores, con reserva | Ejecutante y acreedores posteriores, sin reserva previa; escrito conjunto en 5 días acreditando el pago |
Lectura de inversor: el 20 % de depósito y las pujas secretas expulsan al curioso y premian al que llega con los deberes hechos. Menos competencia para quien sabe leer un Registro. Y si la subasta no es tu puerta, la misma finca puede comprarse antes por otra vía: el crédito que la ejecuta (NPL).
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Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo visitar el inmueble antes de pujar?
No tienes un derecho de visita como tal: durante la licitación puedes pedir al tribunal inspeccionar el inmueble, y este pide consentimiento a quien lo posea (art. 669.3 LEC); si no lo da, no hay visita. Lo normal es pujar con edicto, certificación registral, catastro y calle. Por eso el descuento existe — estás asumiendo incertidumbre que el comprador tradicional no asume.
¿Qué pasa con mi depósito si no gano?
Se te devuelve al terminar la subasta, salvo que hayas pedido mantenerlo como reserva de postura, por si el ganador no paga (art. 652.1 LEC). Lo pierdes si ganas y no completas el pago del precio en plazo.
¿Puedo pujar para otro y cederle el remate?
Ceder el remate solo pueden el ejecutante y los acreedores posteriores (art. 647.3 LEC). Como postor, lo que sí puedes es pujar en nombre de otro: lo indicas al pujar y, si ganas, acreditas la representación en tres días (art. 647.1.1.º). En las ejecuciones nuevas la cesión se ha flexibilizado: no hace falta reservarla al pujar; basta un escrito conjunto de cedente y cesionario en 5 días, acreditando identidad y pago, y la deuda del ejecutado se minora en la cuantía de la adjudicación. En las anteriores, había que pujar con reserva de ceder.
¿Cómo sé qué régimen aplica a mi subasta?
Por la fecha de presentación de la demanda ejecutiva (no la del anuncio): desde el 3 de abril de 2025, régimen nuevo. Si el edicto no lo aclara, se consulta el expediente — y es lo primero que miramos nosotros.
Marco legal: arts. 643–680 LEC (subasta electrónica: 648; certificación de cargas: 656; subsistencia de cargas: 668–669; aprobación del remate: 670; subasta sin postor: 671; decreto de adjudicación: 670.8 y 673; cancelación de cargas: 674; posesión: 675) · Ley 19/2015, de 13 de julio (subasta electrónica en el Portal BOE) · RD 1011/2015 (consignaciones electrónicas para pujar) · LO 1/2025, de 2 de enero (reforma del régimen de subastas; aplicable a demandas ejecutivas presentadas desde el 3-4-2025). Revisado octubre 2026.