Comprar la nuda propiedad es pagar hoy por una vivienda que no podrás usar hasta que fallezca el usufructuario, que suele ser el propio vendedor. El precio se calcula descontando el valor del usufructo, que fiscalmente es el 89 % menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 %. Para el comprador es una inversión sin renta y de plazo incierto; para el vendedor, una forma de cobrar en vida sin dejar su casa. Y al consolidarse la propiedad, el comprador vuelve a tributar.
Cómo funciona y cuánto vale cada parte
El usufructo da derecho a disfrutar de la vivienda (vivir en ella o alquilarla) con la obligación de conservarla (art. 467 del Código Civil); la nuda propiedad es todo lo demás, y se convierte en pleno dominio cuando el usufructo se extingue, normalmente por la muerte del usufructuario (art. 513). Lo general sobre estas figuras está en usufructo y nuda propiedad; aquí va el ángulo de quien invierte o de quien vende.
A efectos fiscales, el usufructo vitalicio vale el 70 % del bien si el usufructuario tiene menos de veinte años y un punto menos por cada año más, con un mínimo del 10 %; la nuda propiedad vale la diferencia (art. 26.a de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, art. 10.5 del texto refundido del ITP y art. 41.2 de su reglamento). En la práctica, el usufructo es 89 menos la edad.
| Edad del usufructuario | Usufructo | Nuda propiedad | Sobre una vivienda de 300.000 € |
|---|---|---|---|
| 65 años | 24 % | 76 % | Nuda propiedad: 228.000 € |
| 70 años | 19 % | 81 % | Nuda propiedad: 243.000 € |
| 75 años | 14 % | 86 % | Nuda propiedad: 258.000 € |
| 80 años o más | 10 % (mínimo) | 90 % | Nuda propiedad: 270.000 € |
La tabla (cálculo propio) da la valoración fiscal, no el precio de mercado: comprador y vendedor pueden pactar otro, pero los impuestos aplican estos porcentajes.
Quién paga qué mientras vive el usufructuario
| Gasto | Quién lo paga | Norma |
|---|---|---|
| Reparaciones ordinarias (desperfectos por el uso normal) | Usufructuario | Art. 500 CC |
| Reparaciones extraordinarias | Nudo propietario; el usufructuario debe avisarle si son urgentes | Art. 501 CC |
| Cargas y contribuciones anuales | Usufructuario | Art. 504 CC |
| IBI | El usufructuario es el sujeto pasivo | Art. 61 TRLRHL |
| IRPF: renta imputada o rendimientos del alquiler | Usufructuario | Art. 85.2 LIRPF |
| Voto en la junta de la comunidad | El nudo propietario, que se entiende representado por el usufructuario salvo que diga otra cosa; para obras extraordinarias y de mejora hace falta delegación expresa | Art. 15.1 LPH |
El reparto de las cuotas y derramas de la comunidad de propietarios entre usufructuario y nudo propietario no tiene una regla legal clara: conviene fijarlo en la escritura. Y si el usufructuario alquila la vivienda, el contrato se extingue cuando termina su usufructo (art. 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Impuestos al comprar y al consolidar
El comprador paga el ITP sobre el valor de la nuda propiedad, al tipo de su comunidad. Cuando fallece el usufructuario y se consolida el dominio, vuelve a tributar: paga ITP, por el mismo concepto por el que adquirió, sobre el porcentaje por el que no tributó al comprar, aplicado al valor del inmueble en ese momento y al tipo vigente entonces (art. 42.2 del Reglamento del ITP). Ejemplo (cálculo propio, con un ITP supuesto del 7 %): compras la nuda propiedad con un usufructuario de 70 años, sobre un valor de 300.000 €, y pagas 17.010 € de ITP (7 % de 243.000 €). Si al fallecer la vivienda vale 330.000 €, pagas otros 4.389 € (7 % del 19 % de 330.000 €).
El vendedor obtiene una ganancia patrimonial en el IRPF. Si es mayor de 65 años y vende la nuda propiedad de su vivienda habitual, la ganancia está exenta (art. 33.4.b de la Ley del IRPF; la Dirección General de Tributos confirma que la exención alcanza a la nuda propiedad en la consulta V1325-26).
Cuidado con el plazo de cuatro años, sobre todo entre familiares. Si el vendedor fallece en los cuatro años siguientes a la venta con reserva del usufructo, se presume que el bien forma parte de su herencia (art. 11.1.c de la Ley de Sucesiones), salvo que el precio cobrado, o los bienes que lo sustituyan, figuren en el inventario de la herencia. La adición perjudica solo al comprador de la nuda propiedad, que tributa por el pleno dominio como heredero o, si no lo es, como legatario, deduciendo lo pagado de ITP (art. 27.2 del Reglamento y consulta V0352-21). Paga por transferencia y conserva el rastro del dinero.
Riesgos para cada parte
- Para el comprador: no sabe cuándo recuperará el uso; no cobra renta mientras tanto; depende de que el usufructuario conserve la vivienda; y si necesita vender antes, solo puede vender la nuda propiedad.
- Para el vendedor: pierde la posibilidad de vender el pleno dominio o de dejar la vivienda en herencia; sigue pagando IBI, cargas anuales y reparaciones ordinarias; y si vende barato a un familiar, Hacienda puede comprobar el valor.
- Para los dos: la escritura debe dejar claro quién paga las derramas, quién asegura la vivienda y qué pasa si el usufructuario se traslada a una residencia y quiere alquilar.
Antes de firmar: calcula el valor fiscal con la edad exacta; pacta en la escritura derramas, seguro y obras de mejora; si compras a un familiar, guarda la prueba del pago y de dónde está el dinero; y reserva desde ya el importe del ITP que pagarás al consolidar.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo alquilar la vivienda si soy el nudo propietario?
No mientras dure el usufructo: el derecho a disfrutarla y a cobrar las rentas es del usufructuario (art. 467 CC). Lo que alquile el usufructuario termina cuando se extinga su derecho (art. 13.2 LAU).
¿Quién paga el IBI?
El usufructuario, que es el sujeto pasivo del impuesto mientras dure su derecho (art. 61 TRLRHL).
¿Vender la nuda propiedad tributa como una venta normal?
Sí, es una ganancia o pérdida patrimonial en la base del ahorro. Si el vendedor es mayor de 65 años y es su vivienda habitual, está exenta (art. 33.4.b LIRPF).
¿Y si el usufructuario se va a una residencia?
Su usufructo sigue vivo: puede dejar la vivienda vacía o alquilarla y cobrar la renta (art. 467 CC), aunque ese alquiler terminará cuando se extinga su derecho (art. 13.2 LAU). Si queréis otra solución, hay que pactarla.
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Marco legal: arts. 467, 500, 501, 504 y 513 CC · art. 26.a y 11.1.c LISD · art. 27.2 RISD · art. 10.5 TRLITPAJD · arts. 41.2 y 42.2 RITPAJD · art. 61 TRLRHL · arts. 33.4.b y 85.2 LIRPF · art. 15.1 LPH · art. 13.2 LAU · DGT V1325-26 y V0352-21. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.