⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Si venden tu hipoteca a un fondo: para las ventas de préstamos desde el 8-10-2026, puedes oponer al fondo las mismas defensas que al banco; no se pueden vender los préstamos vencidos de deudores acogidos al Código de Buenas Prácticas, y si lo acreditas en seis meses desde la comunicación, el banco tiene que recomprarlo. Además, hasta el 31-12-2030, un fondo o una empresa gran tenedora no puede adjudicarse una vivienda en una ejecución por menos del 70 % de su valor de mercado mientras no exista el nuevo Código de Buenas Prácticas.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
La Ley 5/2019, en vigor desde el 16 de junio de 2019, regula las hipotecas sobre vivienda de las personas físicas y cambió las reglas que más pleitos habían generado. El banco te entrega la documentación diez días antes y un notario te la explica en un acta previa gratuita; el banco paga notaría, registro y gestoría; la demora no puede pasar del interés remuneratorio más tres puntos, y el préstamo solo puede darse por vencido tras un impago importante y un requerimiento con un mes de plazo. Si tu hipoteca es anterior, se aplica solo en parte.
A qué préstamos se aplica
La ley rige los préstamos de prestamistas profesionales cuando el prestatario, el fiador o el garante es una persona física y el préstamo está garantizado con hipoteca sobre un inmueble de uso residencial, lo que incluye trasteros y garajes. También los préstamos para comprar o conservar terrenos o inmuebles cuando el prestatario o el garante es consumidor (art. 2.1). En el primer caso no hace falta ser consumidor: un autónomo que hipoteca su vivienda para el negocio también está protegido.
Entró en vigor el 16 de junio de 2019 y no se aplica a los préstamos firmados antes, salvo en los tres casos que vemos más abajo (disposición transitoria primera).
Antes de firmar: diez días y acta notarial gratuita
Al menos diez días naturales antes de la firma, el banco tiene que entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es una oferta vinculante; la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que señala las cláusulas delicadas; si el tipo es variable, un documento con las cuotas en distintos escenarios de tipos; el proyecto de contrato y el reparto de los gastos (art. 14.1).
En ese plazo tienes que acudir al notario que elijas, como tarde el día anterior a la firma. El notario comprueba que recibiste los documentos a tiempo, te explica las cláusulas una por una, responde a tus preguntas y te hace un test; todo consta en un acta que no te cuesta nada (art. 15). Si no se acredita la entrega en plazo o no compareces, no se puede firmar la escritura (art. 15.5). Los fiadores y garantes personas físicas pasan por el mismo trámite (art. 15.4).
El acta notarial tiene consecuencias después. Su contenido se presume veraz y hace prueba de que recibiste el asesoramiento a efectos de la transparencia (art. 15.6). En una hipoteca posterior a junio de 2019 es más difícil alegar que no te explicaron una cláusula, aunque el acta no libera al banco de su propio deber de darte explicaciones (art. 15.9).
Las reglas del contrato
| Materia | Regla | Artículo |
|---|---|---|
| Gastos | Tasación, a tu cargo; gestoría, notaría de la escritura e inscripción en el registro, a cargo del banco; las copias las paga quien las pide | 14.1.e |
| Impuesto de actos jurídicos documentados | Lo paga el prestamista en las escrituras desde el 10 de noviembre de 2018 | 29 del texto refundido del impuesto (RDL 17/2018) |
| Comisión de apertura | Se cobra una sola vez y engloba todos los gastos de estudio y tramitación | 14.4 |
| Cláusula suelo | Prohibida en los préstamos variables; el interés no puede ser negativo | 21.3 y 21.4 |
| Vencimiento anticipado | Impago de al menos el 3 % del capital o 12 cuotas en la primera mitad del préstamo, o el 7 % o 15 cuotas en la segunda, y requerimiento con un mes para pagar | 24 |
| Intereses de demora | Remuneratorio más 3 puntos, solo sobre el principal vencido y sin capitalizar | 25 |
| Amortización anticipada | Variable: hasta el 0,25 % en los 3 primeros años o el 0,15 % en los 5 primeros; fijo: hasta el 2 % en los 10 primeros años y el 1,5 % después; nunca más que la pérdida real del banco | 23 |
| Ventas vinculadas | Prohibidas. El banco puede exigir seguros de daños y de cumplimiento, pero debe aceptar pólizas equivalentes de otras compañías sin cobrar por revisarlas | 17 |
Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019
La ley no se aplica a los préstamos firmados antes del 16 de junio de 2019, salvo en tres supuestos (disposición transitoria primera):
- Si el préstamo se novó o hubo subrogación después, la ley rige desde entonces y el banco debe informarte de lo que cambia.
- La regla del vencimiento anticipado del art. 24 también se aplica a los préstamos anteriores, salvo que alegues que la cláusula de tu contrato te es más favorable o que el vencimiento se hubiera producido antes de la ley.
- El derecho a pasar de tipo variable a fijo con la compensación limitada del art. 23.6 vale para cualquier préstamo, sea cual sea su fecha.
Para los gastos, la demora o la cláusula suelo de una hipoteca anterior se aplica la jurisprudencia sobre cláusulas abusivas: gastos de la hipoteca, intereses de demora y cláusula suelo.
Si venden tu préstamo a un fondo
El banco puede ceder tu préstamo hipotecario a otra entidad. La cesión de la hipoteca se hace en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad; el comprador ocupa el lugar del banco con sus mismos derechos y tú no quedas obligado a más de lo que firmaste (art. 149 de la Ley Hipotecaria). Si pagas al banco antes de saber que ha cedido el préstamo, ese pago te libera (art. 1527 del Código Civil).
A finales de septiembre de 2026, un real decreto-ley añadió a la Ley 5/2019 un art. 25 bis con reglas propias para estas cesiones. El Congreso lo derogó el 2 de octubre, así que ese artículo no está en vigor y lo que explicamos aquí es la ley vigente. Si tu préstamo se cedió el 1 o el 2 de octubre de 2026, consulta si aquellas reglas te afectan. Más en si tu deuda la ha comprado un fondo.
Guarda tres papeles: la FEIN, la FiAE y la copia del acta notarial previa. Son la prueba de lo que te ofrecieron y de lo que te explicaron, y los vas a necesitar en cualquier reclamación.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿La ley prohíbe la cláusula suelo?
En los préstamos a tipo variable firmados desde el 16 de junio de 2019, sí (art. 21.3).
¿Me pueden obligar a contratar el seguro de hogar del banco?
Pueden exigirte un seguro de daños, pero tienen que aceptar el de otra compañía con coberturas equivalentes, sin cobrarte por revisarlo ni empeorar las condiciones del préstamo (art. 17.3).
Firmé el acta notarial. ¿Ya no puedo reclamar nada?
Puedes, aunque será más difícil alegar falta de transparencia. Además, las reglas de la ley sobre vencimiento anticipado y demora no admiten pacto en contrario y se aplican siempre (arts. 24.2 y 25.2).
Mi hipoteca es de 2015 y la novamos en 2022.
La ley se aplica a lo que se modificó en la novación, y el banco tenía que informarte de esos cambios como en un préstamo nuevo (disposición transitoria primera, apartado 2).
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Continúa tu historia
→ La cláusula de vencimiento anticipado
→ Productos vinculados a la hipoteca
→ Amortizar la hipoteca anticipadamente
→ Cambiar la hipoteca de variable a fija
→ Si tu préstamo lo compra un fondo
Marco legal: arts. 2, 14, 15, 17, 21, 23, 24 y 25 y disposición transitoria primera de la Ley 5/2019 · art. 29 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (redacción del RDL 17/2018) · art. 149 de la Ley Hipotecaria · art. 1527 del Código Civil · Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026 (derogación del Real Decreto-ley 26/2026). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.