Puedes pasar tu hipoteca de variable a fija negociando con tu banco (novación) o llevándola a otro (subrogación). Si el nuevo tipo es fijo para el resto del préstamo, o fijo al menos durante tres años, la comisión máxima es del 0,05 % del capital que se reembolse y solo durante los tres primeros años de vida del préstamo; después, ninguna (art. 23.6 de la Ley 5/2019). Esta regla vale para cualquier hipoteca, sea cual sea su fecha.
Las dos vías
| Vía | Cómo funciona | Plazos |
|---|---|---|
| Novación con tu banco | Acordáis en escritura el nuevo tipo y, si queréis, otros cambios: plazo, capital, sistema de amortización o garantías (art. 4.2 de la Ley 2/1994) | Los que negociéis |
| Subrogación a otro banco | El nuevo banco te hace una oferta vinculante; al aceptarla, se la notifica al tuyo y paga tu deuda. No hace falta el consentimiento de tu banco (art. 2 de la Ley 2/1994) | Tu banco tiene 7 días naturales para certificar la deuda y, desde que la entrega, 15 días naturales para retenerte firmando contigo una novación |
La subrogación se apoya en el art. 1211 del Código Civil: puedes pagar a tu banco con dinero que te presta otro en escritura pública, haciendo constar ese destino. El banco nuevo debe darte con la oferta un documento con los gastos de la operación y los límites legales de la comisión. Si tu banco no formaliza una novación contigo en esos quince días, la subrogación sigue adelante y no puede negarse a cobrar; si no comunica la cantidad, el banco nuevo la calcula y la deposita ante el notario.
Qué comisión te pueden cobrar
| Situación | Límite |
|---|---|
| Paso a tipo fijo, o fijo al menos tres años, durante los tres primeros años del préstamo | La pérdida financiera del banco, con un máximo del 0,05 % del capital reembolsado. Si no se reembolsa capital, nada (art. 23.6) |
| El mismo cambio después de los tres primeros años | Ninguna comisión ni compensación (art. 23.6) |
| Ampliar además el plazo en la novación | Como máximo el 0,1 % del capital pendiente (art. 10 de la Ley 2/1994) |
| Préstamos firmados antes de la Ley 5/2019 | Se aplica igual el art. 23.6 (disposición transitoria primera.3) |
Entre el 24 de noviembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 estas comisiones no se devengaron en las hipotecas variables (disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022, prorrogada por el Real Decreto-ley 8/2023). Esa suspensión ya terminó.
Ejemplo: tu hipoteca variable tiene dos años y te quedan 150.000 €. Si la subrogas a otro banco a tipo fijo, tu banco no puede cobrarte más de 75 € (el 0,05 % de 150.000 €), ni más de su pérdida financiera real. Si la hipoteca tuviera más de tres años, 0 €.
Notaría, registro e impuestos
- Notaría: las escrituras de subrogación y de novación modificativa se cobran como documento sin cuantía (art. 8 de la Ley 2/1994).
- Registro: se aplica el arancel de inscripciones sobre el capital pendiente, con una reducción del 90 % (art. 8).
- Impuesto de actos jurídicos documentados: está exenta la escritura de subrogación (art. 7) y también la de novación con el mismo banco cuando solo cambia el tipo de interés, el plazo o ambos (art. 9).
- Reparto de gastos en la subrogación: el documento de gastos del nuevo banco debe respetar el régimen del art. 14.1.e de la Ley 5/2019 (en la firma de una hipoteca, la tasación corre de tu cuenta y la notaría de la escritura, el registro y la gestoría, de la del banco).
Antes de firmar: qué comparar
No mires solo el tipo. Compara la cuota y el coste total, los productos que te exigen para darte ese tipo (seguros, nómina, tarjetas) y qué pasa con la bonificación si los cancelas. Si la novación es posterior a junio de 2019, el banco debe informarte de lo que cambia con las reglas de transparencia de la Ley 5/2019 (disposición transitoria primera.2).
Fíjate en la comisión por amortizar del nuevo tipo fijo. En el tramo fijo puede llegar al 2 % del capital reembolsado durante los diez primeros años y al 1,5 % después (art. 23.7). Si piensas amortizar o vender pronto, cuenta con ello. Comisiones por amortizar.
Pide oferta a otro banco aunque prefieras quedarte. Con una oferta vinculante en la mano, tu banco sabe que tiene quince días para mejorarte las condiciones con una novación o perder la hipoteca, y la negociación cambia.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Mi banco puede negarse a pasarme a fijo?
Sí, la novación es un acuerdo. Pero puedes llevarte la hipoteca a otro banco sin su consentimiento; tu banco solo puede retenerte si en esos quince días firma contigo una novación.
¿Cuánto tarda la subrogación?
La ley fija los plazos de tu banco: siete días naturales para certificar la deuda y quince desde la entrega para intentar retenerte. A eso súmale lo que tarde el banco nuevo en estudiar la operación y preparar la escritura.
Mi hipoteca es de 2010. ¿Se aplica el tope del 0,05 %?
Sí. La regla del art. 23.6 se aplica a cualquier préstamo, sea cual sea la fecha de firma.
¿Puedo pasar a un tipo mixto?
Sí. El tope también rige si el nuevo tipo es fijo durante un primer periodo de al menos tres años.
¿Me cobran por cambiar si no amortizo nada?
En la novación a tipo fijo sin reembolso de capital, la ley dice que no puede cobrarse comisión por ese concepto.
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Marco legal: arts. 14.1.e, 23.6 y 23.7 y disposición transitoria primera de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario · arts. 2, 4, 7, 8, 9 y 10 de la Ley 2/1994, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios · art. 1211 del Código Civil · disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022 (redacción del Real Decreto-ley 8/2023). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.