La hipoteca inversa es un préstamo sobre tu vivienda habitual que no se devuelve en vida: la deuda vence cuando fallece el titular, o el último beneficiario, y entonces los herederos deciden si la pagan. La ley exige 65 años o más, dependencia o una discapacidad de al menos el 33 %, tasación, seguro de la vivienda y asesoramiento independiente (disposición adicional primera de la Ley 41/2007). En 2026 el Supremo ha anulado por falta de transparencia cláusulas de intereses de hipotecas inversas (SSTS 1190/2026 y 1317/2026).
Cómo funciona y por qué la deuda crece
Recibes una cantidad única o una renta periódica con cargo a un crédito garantizado con tu casa. Mientras vives no tienes que devolver nada, así que la deuda crece con cada disposición y con los intereses. El Supremo lo describe como una garantía hipotecaria de deuda creciente.
En el caso que resolvió en julio de 2026 los clientes cobraban 650 € al mes desde 2007. En junio de 2019 llevaban recibidos 92.950 €, pero debían 137.872 €: los intereses sumaban ya 44.922 €, y el interés de ese mes, 580,25 €, se acercaba a la renta que cobraban (STS 1190/2026, de 17 de julio).
Requisitos de la hipoteca inversa regulada
| Requisito | Qué dice la norma |
|---|---|
| Quién puede pedirla | El solicitante y los beneficiarios que designe deben tener 65 años o más, estar en situación de dependencia o tener reconocida una discapacidad de al menos el 33 % (DA 1.ª.1.a Ley 41/2007) |
| Sobre qué vivienda | La vivienda habitual, tasada y asegurada contra daños (DA 1.ª.1 y 1.ª.1.d) |
| Cuándo se devuelve | Al fallecer el prestatario o, si así se pacta, el último beneficiario (DA 1.ª.1.c) |
| Quién la concede | Entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito y aseguradoras autorizadas (DA 1.ª.2) |
| Asesoramiento | Independiente, según tu situación financiera y los riesgos del producto (DA 1.ª.4). El notario debe comprobar que existe y advertirte si firmas en contra de su recomendación (art. 30.3.g Orden EHA/2899/2011) |
| Información | Ficha precontractual (FIPRE), ficha personalizada (FIPER) y oferta vinculante válida al menos catorce días naturales (arts. 32 novies a 32 undecies de la Orden) |
| Si vendes la casa | El banco puede dar por vencido el préstamo, salvo que sustituyas la garantía de forma suficiente (DA 1.ª.5) |
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario excluye la hipoteca inversa en la que el prestamista no persigue el reembolso hasta que ocurren los hechos previstos en la ley de 2007 (art. 2.4.f). Si un contrato no reúne los requisitos de la ley de 2007 puede ser válido como hipoteca inversa atípica, pero pierde las ventajas fiscales y arancelarias que esa ley prevé.
Lo que ha dicho el Supremo en 2026
En la STS 1190/2026, de 17 de julio, el contrato fijaba un interés del 5 % y una fórmula de interés simple, pero el banco liquidaba los intereses sobre lo dispuesto más los intereses ya devengados. No constaba que se advirtiera a los clientes de esa capitalización, ni que recibieran información precontractual por escrito, simulaciones o una comparación con otras alternativas. El Supremo concluyó que la cláusula no era transparente y que causaba un grave desequilibrio, y desestimó el recurso del banco, con lo que quedó firme la anulación del contrato: los clientes devuelven lo que recibieron y el banco, los intereses cobrados con el interés legal.
El contrato era de 2007, anterior a la regulación detallada de la Orden EHA/2899/2011, y aun así el Supremo dijo que eso no liberaba al banco de dar la información necesaria. En la STS 1317/2026, de 24 de julio, anuló por falta de transparencia la cláusula de intereses de otra hipoteca inversa.
Revisa la liquidación antes de pagar o de aceptar la herencia. Pide al banco el detalle de cada disposición y de cómo se calcularon los intereses. Si se cargaron intereses sobre intereses sin que el contrato lo explicara con claridad, hay base para reclamar.
Si eres heredero
- Puedes cancelar el préstamo en el plazo pactado pagando lo vencido con sus intereses, sin que el banco pueda exigir compensación por la cancelación (DA 1.ª.5).
- Si los herederos deciden no pagar, el banco solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia (DA 1.ª.6), por ejemplo ejecutando la hipoteca. Para ese cobro no rige el límite de cinco años de intereses garantizados que fija el art. 114 de la Ley Hipotecaria.
- Heredáis también los derechos del fallecido (arts. 659 y 661 del Código Civil), incluida la posibilidad de discutir las cláusulas del contrato.
- Si no tienes claro el saldo, puedes aceptar a beneficio de inventario: solo respondes de las deudas hasta donde alcancen los bienes heredados (arts. 1010 y 1023 del Código Civil).
Si la hipoteca sigue viva, pide los extractos de la cuenta de crédito y compara la renta que cobras con los intereses que te cargan cada mes. Si eres heredero, reúne la escritura, las liquidaciones y el certificado de deuda antes de decidir si pagas, vendes o dejas que el banco ejecute. Herederos frente al banco.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Los herederos responden con su propio patrimonio?
En la hipoteca inversa regulada, no: el banco solo cobra hasta donde alcancen los bienes de la herencia. En las atípicas, conviene aceptar a beneficio de inventario.
¿Puedo vender la casa si tengo una hipoteca inversa?
Sí, pero el banco puede dar por vencido el préstamo y exigir lo debido, salvo que sustituyas la garantía.
¿Qué es el asesoramiento independiente?
Un asesoramiento previo que tiene en cuenta tu situación financiera y los riesgos del producto. El notario debe comprobar que lo recibiste.
Mi padre la firmó antes de la ley de 2007. ¿Se puede reclamar?
Puede revisarse: el caso de la STS 1190/2026 era de agosto de 2007, anterior a la ley, y el Supremo exigió igualmente al banco la información necesaria.
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Marco legal: disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre · art. 2.4.f de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario · arts. 30.3.g y 32 septies a 32 terdecies de la Orden EHA/2899/2011 · art. 114 de la Ley Hipotecaria · arts. 659, 661, 1010 y 1023 del Código Civil · arts. 82 y 83 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios · SSTS 1190/2026, de 17 de julio, y 1317/2026, de 24 de julio. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.