⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Subidas: para las actualizaciones que toquen desde el 8-10-2026 hasta el 31-12-2027, ninguna subida si la renta supera el índice de referencia y, en los demás casos, como máximo un 2 % si no se pacta otra cosa. Y siempre con el IRAV como tope.
- Anuncios: desde el 8-10-2026, todo anuncio de alquiler tiene que incluir el índice de referencia (en zona tensionada), el límite de renta que se aplique, el código identificativo de la vivienda cuando sea obligatorio y si el casero es gran tenedor.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
El casero solo puede subirte la renta una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato, si hay cláusula de actualización — y con tope legal: el último IRAV publicado por el INE (agosto de 2026, publicado el 15 de septiembre) es el 2,47%. Sin cláusula expresa, la renta queda congelada todo el contrato. Y la subida no se aplica sola: debe notificártela por escrito y solo es exigible desde el mes siguiente. Aquí tienes las cuatro condiciones de una subida válida, el tope que corresponde a tu contrato y cómo reclamar lo que te hayan cobrado de más.
Las cuatro condiciones de una subida válida
El art. 18 LAU es tajante. Para que una actualización de renta sea legal deben cumplirse las cuatro a la vez: (1) cláusula expresa de actualización en el contrato — si no la hay, no hay subida posible, por mucho que suba la vida; (2) una sola vez por año de vigencia, en la fecha de aniversario; (3) notificación por escrito expresando el porcentaje aplicado — la renta nueva solo es exigible desde el mes siguiente a esa notificación, nunca con efectos retroactivos; y (4) dentro del tope legal que corresponda a tu contrato. Si falla alguna, lo cobrado de más es reclamable.
El tope de 2026: el IRAV
Tras los topes extraordinarios del 2% (de abril de 2022 a 2023) y el 3% (2024), desde enero de 2025 rige el IRAV (Índice de Referencia de Actualización de Vivienda, que publica el INE cada mes): es el techo máximo de actualización para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, aunque el contrato pacte IPC u otro índice mayor. Se aplica el último IRAV publicado en la fecha de la actualización (la misma regla que el art. 18.1 LAU fija para el IPC); hoy es el 2,47% (dato de agosto de 2026, publicado el 15 de septiembre). Para los contratos anteriores al 26-may-2023 rige el índice pactado (normalmente el IPC), sin techo IRAV. El índice no aplica a alquileres de temporada, de habitaciones ni turísticos.
Ejemplo con números.
Renta de 900 €, contrato del 1 de octubre de 2024 (posterior al 26-may-2023, techo IRAV). En el aniversario del 1 de octubre de 2026, con el último IRAV publicado al 2,47%, la subida máxima es de 22,23 €: renta nueva, 922,23 €. Si el casero te notifica 963 € «porque el IPC ha subido un 7%», el exceso es ilegal: pagas los 922,23 € correctos, se lo comunicas por escrito y, si ya pagaste de más algún mes, reclamas la diferencia.
Ventana reclamable: la primavera de 2026.
Entre el 22 de marzo y el 29 de abril de 2026 estuvo en vigor el RDL 8/2026 (el Congreso acordó derogarlo el 28 de abril y la derogación se publicó en el BOE el 30). En las actualizaciones con aniversario en esas fechas, el casero gran tenedor no podía subir más del 2%, y el que no lo era tampoco, salvo nuevo pacto contigo. Si tu subida cayó en esa ventana y te aplicaron más del 2% sin nuevo pacto (o, con gran tenedor, en cualquier caso), la diferencia es, en principio, reclamable aunque el decreto se derogara después, porque la actualización se rige por la norma vigente en tu fecha de aniversario.
| Tu situación | Tope de subida anual en 2026 |
|---|---|
| Contrato firmado desde el 26-may-2023 | Último IRAV publicado en la fecha de aniversario (2,47% en el dato de agosto de 2026), aunque el contrato pacte IPC |
| Contrato anterior al 26-may-2023 | El índice pactado en el contrato (habitualmente IPC); sin pacto, no hay subida |
| Contrato sin cláusula de actualización | Ninguna: la renta no puede subir durante el contrato |
| Aniversario entre 22-mar y 29-abr-2026 | 2% salvo nuevo pacto; con gran tenedor, 2% siempre (RDL 8/2026, vigente en esa ventana) |
| Alquiler de temporada, habitación o turístico | Sin techo IRAV: rige lo pactado |
| Contrato NUEVO en zona tensionada | No es actualización: son los topes de renta inicial — tienen página propia |
Si tu caso es el último — vas a firmar o acabas de firmar en un municipio declarado tensionado y sospechas que la renta inicial ya viene inflada — el mapa completo de esos topes, municipio a municipio, está en zona tensionada: límites del alquiler, IRAV y cómo reclamar.
Subidas ilegales típicas y cómo responder
Las que vemos cada semana: subir sin cláusula de actualización; subir más de una vez al año o fuera del aniversario; aplicar la subida sin notificación escrita o con efectos retroactivos; pasarse del tope que corresponde; y la más agresiva — disfrazar la subida de «contrato nuevo» antes de que venza el tuyo, cuando tienes derecho a seguir hasta los 5/7 años de duración legal. La respuesta correcta no es dejar de pagar: es pagar la renta legal (la anterior, o la anterior más la subida correcta), comunicar por escrito por qué no procede el resto, y reclamar lo cobrado de más — las cantidades indebidas se recuperan, con años de margen para hacerlo. El protocolo, en cómo reclamar a tu casero paso a paso; y si dudas de si moverte por 30 € al mes, haz la cuenta anual y lee ¿merece la pena reclamar?
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Preguntas frecuentes
¿Puede subirme el alquiler si el contrato no dice nada?
No. Sin pacto expreso de actualización, la renta no se actualiza durante toda la vigencia del contrato (art. 18.1 LAU). «Es que ha subido todo» no es un título jurídico.
¿Cuánto puede subirme como máximo en 2026?
Si tu contrato es de después del 26-may-2023: el último IRAV publicado en la fecha de tu aniversario — hoy, el 2,47% de agosto de 2026 — aunque el contrato diga IPC. Si es anterior: lo pactado, normalmente el IPC. Y si tu aniversario cayó entre el 22-mar y el 29-abr-2026, el tope fue el 2% (salvo nuevo pacto, si el casero no era gran tenedor).
¿Puede subirme la renta por haber hecho obras de mejora?
Solo transcurridos los primeros 5 años (7 si es empresa), salvo pacto en contrario, y con tope: la elevación por mejoras no puede superar el 20% de la renta vigente (art. 19 LAU). Las obras de conservación — arreglar lo que se estropea — no dan derecho a subir nada.
¿Qué pasa si no acepto una subida que sí es legal?
La actualización legal correctamente notificada es exigible desde el mes siguiente: negarte a pagarla es impago parcial y te expone a un desahucio. Comprueba primero las cuatro condiciones; si se cumplen todas, paga — y si falla alguna, impúgnala por escrito pagando la renta correcta.
¿Puedo recuperar lo que me cobraron de más en años anteriores?
Sí: las cantidades cobradas por encima del tope legal o sin cumplir las condiciones del art. 18 son indebidas y se reclaman, con un plazo general de 5 años. Reúne recibos y notificaciones: la diferencia mensual pequeña, multiplicada por meses, suele dar una cifra que sí merece el burofax.
¿La renta inicial de un contrato nuevo también tiene límite?
Solo en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, donde el nuevo contrato no puede superar la renta del último contrato de vivienda habitual de los cinco años anteriores, ya actualizada (con las excepciones tasadas), ni, si el casero es gran tenedor, el índice de referencia de precios (art. 17.6 y 17.7 LAU). Fuera de zona tensionada, el precio inicial es libre — lo limitado son las actualizaciones posteriores.
¿Te han notificado una subida y no sabes si es legal, o llevas meses pagando de más? Mándanos el contrato y la notificación: te calculamos la subida correcta al céntimo, te decimos si procede y reclamamos lo cobrado de más por ti. Estudiamos tu caso sin compromiso.
Marco legal de esta página
Ley 29/1994 (LAU): art. 18 (actualización de renta: solo con pacto expreso, una vez por año de vigencia, notificación por escrito y exigibilidad desde el mes siguiente) y art. 19 (elevación de renta por mejoras tras 5/7 años, máximo 20%) · Art. 46 RDL 6/2022, en la redacción de la DF 6.ª de la Ley 12/2023: topes extraordinarios (variación del Índice de Garantía de Competitividad, máximo 2%, hasta 2023; 3% en 2024) · Ley 12/2023, DF 1.ª: DA 11.ª LAU (mandato del nuevo índice de referencia) · IRAV, publicado mensualmente por el INE, techo de actualización para contratos celebrados desde el 26-may-2023 (último dato publicado: 2,47%, agosto de 2026, publicado el 15-sep-2026) · RDL 8/2026, art. 2: tope del 2% (gran tenedor, siempre; resto, salvo nuevo pacto) para actualizaciones con aniversario durante su vigencia, del 22-mar al 29-abr-2026 (derogación acordada el 28-abr-2026, BOE de 30-abr-2026) · Art. 1964.2 CC (plazo general de 5 años para reclamar cantidades indebidas) · LO 1/2025: requisito de negociación previa (MASC) desde el 3-abr-2025.
Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.