Los alquileres firmados antes del 9 de mayo de 1985 que siguen vivos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con los cambios de las disposiciones transitorias 2.ª (viviendas) y 3.ª (locales) de la ley de 1994. En las viviendas, el inquilino mantiene la prórroga forzosa, pero al morir solo cabe una subrogación limitada; el casero ha podido actualizar la renta y puede repercutir el IBI, ciertas obras y los servicios. En los locales de una persona física, el contrato termina con su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue el cónyuge y siga con el negocio. Los firmados entre el 9 de mayo de 1985 y 1994 no tienen prórroga forzosa legal.
Qué contratos son de renta antigua
| Contrato | Régimen | Norma |
|---|---|---|
| Vivienda firmada antes del 9-5-1985 | Ley de 1964 (inquilinato) con las modificaciones de la transitoria 2.ª | DT 2.ª LAU |
| Local de negocio firmado antes del 9-5-1985 | Ley de 1964 con las modificaciones de la transitoria 3.ª | DT 3.ª LAU |
| Arrendamientos asimilados anteriores a esa fecha | Remisión a la transitoria 3.ª | DT 4.ª LAU |
| Firmados del 9-5-1985 al 31-12-1994 | Duración pactada, sin prórroga forzosa legal; ley de 1964 en lo demás | DT 1.ª LAU y art. 9 del Real Decreto-ley 2/1985 |
| Viviendas de protección oficial anteriores a 1995 | Su propia normativa | DT 5.ª LAU |
La fecha que cuenta es la del contrato original, aunque el inquilino actual sea un subrogado. Si un contrato del periodo 1985-1994 se renovó por tácita reconducción, el contrato renovado pasa a la ley de 1994: tres años en vivienda y las reglas de uso distinto en un local (disposición transitoria 1.ª). Los reales decretos-leyes sobre alquiler de septiembre de 2026 no tocaban estas transitorias, y el Congreso los derogó el 2 de octubre: esta página explica la ley vigente.
Viviendas: prórroga y subrogaciones
Al vencer el plazo, el contrato se prorroga obligatoriamente para el casero y a voluntad del inquilino (art. 57 de la ley de 1964). El casero solo puede negar la prórroga por las causas tasadas del art. 62 de esa ley, como necesitar la vivienda para sí o para sus ascendientes o descendientes, derribar el edificio para construir otro con más viviendas o que la vivienda esté desocupada más de seis meses en un año sin justa causa. Las subrogaciones por fallecimiento quedaron limitadas (disposición transitoria 2.ª, apartados 4 a 9):
- Puede subrogarse el cónyuge no separado o la pareja que conviviera al menos dos años (sin plazo si tenían hijos comunes); en su defecto, los hijos que convivieran con el inquilino los dos años anteriores; y, en último lugar, los ascendientes a su cargo que convivieran con él tres años.
- El contrato se extingue al morir el subrogado. Si es un hijo, dura dos años o hasta que cumpla 25, lo que llegue después; si tiene una discapacidad igual o superior al 65 %, hasta su fallecimiento.
- Si se subrogó el cónyuge y al morir este viven con él hijos del inquilino, cabe una subrogación más, con los mismos límites.
- Quien se subrogó antes de 1995 solo puede dejar paso a su cónyuge o a los hijos convivientes, sin más subrogaciones después.
La subrogación se comunica por escrito al casero en los tres meses siguientes al fallecimiento, con el certificado de defunción y la prueba de la convivencia (art. 16.3 LAU, al que remite la transitoria 2.ª). Lo tratamos también en si muere el inquilino o el casero.
Renta, IBI, obras y servicios
Desde 1995 el casero pudo actualizar la renta, previo requerimiento fehaciente, aplicando la evolución del IPC desde la fecha del contrato y cobrándola por tramos en cinco o diez años según los ingresos del hogar (disposición transitoria 2.ª, apartado 11). No procede la actualización si los ingresos de quienes viven en la vivienda no superan 2,5, 3 o 3,5 veces el salario mínimo según sean una o dos, tres o cuatro, o más de cuatro personas; en ese caso la renta solo sube con el IPC anual. El inquilino que se opuso en treinta días a la actualización pasó a pagar solo el IPC, pero su contrato se extingue a los ocho años del requerimiento.
Además, el casero puede exigir el IBI de la vivienda, repercutir el coste de los servicios y suministros y, con reglas y topes propios, las obras de reparación necesarias que haya pedido el inquilino u ordenado una resolución firme (disposición transitoria 2.ª, apartado 10). El casero que no pudo actualizar la renta por los ingresos del inquilino deduce en el IRPF, como compensación, una cantidad igual a la amortización del inmueble (disposición transitoria 3.ª de la Ley del IRPF).
Locales de negocio: cuándo terminan
Si el inquilino es una persona física, el contrato se extingue con su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad; la subrogación de un descendiente solo cabía si no habían pasado veinte años desde la aprobación de la ley (noviembre de 1994), y le daba contrato hasta completar veinte años desde su entrada en vigor, el 1 de enero de 1995 (disposición transitoria 3.ª, apartado 3). El inquilino o su cónyuge subrogado pueden traspasar el local, y el traspaso prolonga el contrato al menos diez años (traspaso de un local).
Si el inquilino es una sociedad, la ley fijó plazos de extinción de cinco a veinte años contados desde 1995, ampliables en cinco años en ciertos casos (apartados 4 y 7), salvo un plazo pactado más largo. Al extinguirse, el inquilino tiene derecho a dieciocho mensualidades si en el año siguiente alguien abre en el local la misma actividad u otra afín, o, a su elección, preferencia para seguir si el casero alquila a otro en ese año (apartados 10 y 11).
No dejes de pagar mientras discutes. El impago de la renta o de las cantidades asimiladas es causa de resolución también en la ley de 1964 (art. 114). Si no estás de acuerdo con una actualización o una repercusión, paga y reclama, pero no te quedes en mora.
Lo práctico: localiza el contrato original y las comunicaciones de actualización de renta desde 1995. De ellas dependen la renta exigible, la fecha de extinción en los locales y, para el casero, la compensación en el IRPF.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Ha muerto mi madre, inquilina de renta antigua. ¿Puedo quedarme?
Si convivías con ella los dos años anteriores y no hay cónyuge que se subrogue, puedes hacerlo, pero el contrato dura dos años o hasta que cumplas 25, lo que sea posterior, salvo discapacidad del 65 % o más. Notifícalo en tres meses.
¿El casero me puede cobrar el IBI?
Sí. En los contratos de vivienda anteriores a 1985 puede exigir la cuota del IBI que corresponda a la vivienda (disposición transitoria 2.ª, apartado 10.2 LAU).
Mi contrato es de 1988. ¿Tengo prórroga forzosa?
No por ley: los contratos firmados desde el 9 de mayo de 1985 tienen la duración pactada (art. 9 del Real Decreto-ley 2/1985). Si se renovó por tácita reconducción, se rige por la ley de 1994.
Tengo un local de renta antigua y me voy a jubilar. ¿Qué pasa?
Si eres persona física, el contrato se extingue con tu jubilación, salvo que tu cónyuge se subrogue y siga con la misma actividad. Antes puedes traspasarlo; el adquirente tendrá al menos diez años.
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Marco legal: disposiciones transitorias 1.ª a 5.ª y final 2.ª y art. 16 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos · Resoluciones del Congreso de 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527) · arts. 57, 62 y 114 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964) · art. 9 del Real Decreto-ley 2/1985 · disposición transitoria 3.ª de la Ley 35/2006 del IRPF. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.