Comprar una casa sin comprobarla antes es firmar un cheque en blanco al vendedor, al Ayuntamiento y a la comunidad de vecinos. La «due diligence» no es cosa de fondos de inversión: es la lista de doce comprobaciones que cualquier comprador puede hacer en una o dos semanas, la mayoría con una nota simple (cuesta pocos euros), una consulta catastral gratuita y tres llamadas. Lo que no compruebas antes de las arras lo pagas después: cargas que se heredan con la finca (IBI, comunidad, afecciones fiscales), obras sin licencia que el Ayuntamiento puede obligar a demoler, inquilinos con contrato en vigor o metros que no existen. Esta es la lista, en el orden en que conviene hacerla.
La lista de las 12 comprobaciones
| # | Qué comprobar | Dónde / cómo | Lo que te puede ahorrar |
|---|---|---|---|
| 1 | Titularidad y cargas: quién es el dueño, hipotecas, embargos, anotaciones de demanda, usufructos, servidumbres, condiciones resolutorias, prohibiciones de disponer, afecciones fiscales. | Nota simple del Registro de la Propiedad (online, el mismo día). | Comprar a quien no es dueño, o heredar una hipoteca o un embargo con la casa. |
| 2 | Catastro: superficie, referencia, construcciones declaradas, coincidencia con el Registro. | Sede electrónica del Catastro (gratis). | Metros que no existen, ampliaciones sin declarar, una discrepancia que bloquea la hipoteca. |
| 3 | Urbanismo: licencia de obra y de primera ocupación, expedientes de disciplina, situación de fuera de ordenación, afecciones (costas, carreteras, protección), planeamiento pendiente. | Certificado o consulta urbanística en el Ayuntamiento. | Una orden de demolición o una expropiación que ya estaba en marcha. |
| 4 | El edificio: informe de evaluación (IEE/ITE) si la normativa autonómica o municipal lo exige, estado de fachada, cubierta, ascensor, instalaciones; patologías conocidas (aluminosis, amianto). | Administrador de la comunidad y Ayuntamiento; visita con un técnico. | Una derrama de rehabilitación de decenas de miles de euros aprobada o inminente. |
| 5 | La comunidad: certificado de deudas, estatutos (limitaciones de uso, pisos turísticos), actas de los dos últimos años, derramas aprobadas, litigios, fondo de reserva, morosidad. | Administrador (el vendedor debe pedirlo). | Respondes con el propio piso de la deuda de la parte vencida del año de la compra y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH) y de las derramas pendientes (art. 17.11 LPH). |
| 6 | Ocupación: inquilinos, precaristas, familiares del vendedor, ocupantes sin título. | Visita a distintas horas, contrato de alquiler si lo hay, empadronamiento. | Un inquilino con contrato en vigor y derecho de tanteo (arts. 14 y 25 LAU), o un desalojo de meses. |
| 7 | Impuestos y tasas: IBI al día (la finca responde de las cuotas pendientes, art. 64 TRLHL), tasa de basuras, afección fiscal por herencias o compras anteriores (la finca responde del impuesto de la transmisión anterior durante cinco años). | Recibos, nota simple (notas marginales de afección) y Ayuntamiento. | Pagar el IBI que no pagó el vendedor o la herencia que no liquidaron sus hijos. |
| 8 | Protección pública (VPO): calificación, plazo, precio máximo, autorización de venta, derecho de tanteo de la Administración. | Nota simple y consulta a la consejería de vivienda. | Una venta nula por precio superior al máximo o sin autorización. |
| 9 | El vendedor: identidad, estado civil y régimen económico (en gananciales firman los dos; si es vivienda familiar, también aunque sea privativa, art. 1320 CC), poderes, herencia aceptada y adjudicada, sociedad con facultades, residencia fiscal. | DNI, escritura de compra, poderes, escritura de herencia. | Una venta anulable, una herencia sin adjudicar que tarda un año, o no retener el 3 % a un no residente. |
| 10 | Estado físico: humedades, estructura, instalaciones eléctrica y de gas (boletines), aislamiento, cabida real medida. | Visita con arquitecto técnico. | Vicios ocultos que luego hay que probar y reclamar en seis meses. |
| 11 | Anejos y elementos comunes: garaje y trastero (¿finca independiente o anejo?), terraza (¿privativa o de uso privativo?), cuota de participación. | Nota simple y estatutos. | Descubrir que la terraza «tuya» es un elemento común que no puedes cerrar. |
| 12 | Documentos de entrega: certificado energético, cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, información mínima del art. 31 de la Ley 12/2023. | Los tiene que dar el vendedor antes de firmar. | No poder contratar suministros ni hipotecar, o comprar sin saber que es vivienda protegida. |
Cómo leer las cinco alertas de la nota simple
«Afecta al pago del impuesto…» Nota marginal de afección fiscal: la finca responde durante cinco años del impuesto de la transmisión anterior (herencia, donación o compra). Pide la carta de pago o la liquidación.
«Anotación preventiva de embargo»: hay una deuda del vendedor ejecutándose; se puede comprar, pero cancelando el embargo en la notaría con parte del precio, con la carta de pago del juzgado o de Hacienda.
«Anotación preventiva de demanda»: alguien reclama la propiedad o la nulidad de un título. No compres hasta saber qué pleito es.
«Usufructo vitalicio a favor de…»: compras la nuda propiedad; el usufructuario tiene derecho a vivir allí hasta que muera o renuncie.
«Condición resolutoria» o «prohibición de disponer»: la venta anterior no está cerrada del todo (precio aplazado) o la finca no se puede vender sin permiso. Hay que cancelarlas antes.
Cinco descubrimientos tardíos que vemos cada mes: ① el ático «con terraza» era una cubierta común cerrada sin licencia; ② la casa de pueblo tenía una ampliación de 40 m² sin declarar que el banco no tasa ni hipoteca; ③ el vendedor era uno de cuatro herederos y los otros tres no querían vender; ④ la comunidad tenía aprobada una derrama de ascensor de 9.000 euros por vecino; ⑤ el piso estaba en zona con plan de reforma interior y una parte del solar afectada por vial. Ninguno aparecía en el anuncio; todos aparecían en una nota simple, una consulta catastral o un certificado urbanístico.
El orden que ahorra tiempo: ① nota simple y Catastro el mismo día que te gusta la casa (antes de ninguna señal); ② certificado de la comunidad y actas, pedidos por el vendedor; ③ consulta urbanística si hay obras, terraza o ampliación; ④ visita técnica si la casa tiene más de 30 años o ves humedades; ⑤ solo entonces, arras, con nota simple del día como anexo y todo lo anterior como declaraciones del vendedor en el contrato.
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Continúa tu historia
→ La nota simple, renglón a renglón
→ Ya lo has comprobado todo: las arras
→ Tiene hipoteca o embargo: cómo se compra igualmente
→ Es vivienda protegida: precio máximo y autorización
→ Tiene inquilino dentro · Tiene un okupa dentro
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿La inmobiliaria no debería haber comprobado todo esto?
La Ley 12/2023 obliga al intermediario a facilitar la información mínima, y hay agencias que preparan un buen dosier. Pero la inmobiliaria cobra del vendedor y su interés es cerrar. Las comprobaciones que te protegen a ti las haces tú o alguien que trabaje para ti.
¿Cuánto cuesta una due diligence de vivienda hecha por un abogado?
En The Juris, el estudio jurídico completo del inmueble tiene precio cerrado y publicado (nota simple, catastro, urbanismo, comunidad, ocupación, cargas y contrato). Se hace antes de que entregues un euro.
¿Y si la nota simple está limpia pero la casa tiene deudas de suministros?
Las deudas de luz, agua o gas son, en principio, del titular del contrato y no aparecen en la nota simple. Pide igualmente las últimas facturas para comprobar consumos y que no hay cortes.
¿Qué es la «coordinación gráfica» con el Catastro que pide el banco?
Desde 2015 el Registro puede incorporar la representación gráfica catastral de la finca (art. 10 LH). Si la descripción registral y la catastral no coinciden, el banco o el notario pueden exigir rectificarla antes de la escritura, lo que lleva semanas. Compruébalo antes de las arras.
Marco legal: arts. 9.1.e y 17.11 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal · art. 64 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales (afección del inmueble al IBI) · art. 9 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Real Decreto 1629/1991) y art. 5 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD (afección fiscal de los bienes transmitidos) · arts. 9 y 10 de la Ley Hipotecaria y Ley 13/2015 (coordinación Registro-Catastro) · arts. 14 y 25 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos · art. 1320 CC (vivienda familiar) · arts. 1469-1472 y 1484-1490 CC (cabida y vicios ocultos) · art. 31 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda · Real Decreto 390/2021 (certificado de eficiencia energética) · art. 29 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (informe de evaluación de los edificios) · art. 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR. Revisado octubre 2026.