Además de las subastas judiciales hay otras cuatro vías para comprar inmuebles en subasta: la notarial, la venta extrajudicial de una hipoteca ante notario, la de Hacienda y la de la Seguridad Social. Las tres primeras se celebran en el Portal de Subastas del BOE; la de la Seguridad Social, según su reglamento, se anuncia en su sede electrónica. Cambian el depósito, el plazo para pagar el resto y, sobre todo, la forma de recuperar la posesión si el inmueble está ocupado.
Cinco subastas con reglas distintas
La subasta judicial tiene su propia guía (cómo pujar en una subasta judicial y qué hacer después del remate). Esta tabla la compara con las demás:
| Subasta | Dónde | Depósito para pujar | Pujas | Pago del resto |
|---|---|---|---|---|
| Judicial (inmuebles) | Portal de Subastas del BOE | 20 % del valor de subasta, mínimo 1.000 € (art. 669.1 LEC) | 20 días naturales (art. 649 LEC) | 20 días desde el cierre si la puja alcanza el 70 % (art. 670.1 LEC) |
| Notarial | Portal de Subastas del BOE | 5 % del valor; no lo pagan el solicitante ni los copropietarios (art. 75.1.4.ª de la Ley del Notariado) | Al menos 20 días naturales (art. 75.1.3.ª) | 10 días hábiles (art. 75.3) |
| Venta extrajudicial de hipoteca | Portal de Subastas del BOE, una sola subasta | Tipos y condiciones de la LEC (art. 129.2.d de la Ley Hipotecaria) | Las de la LEC | Las de la LEC, con el Reglamento Hipotecario |
| Hacienda (AEAT) | Portal de Subastas del BOE | 5 o 10 % del tipo (art. 101.4.c del Reglamento General de Recaudación) | 20 días naturales; se amplía una hora tras cada puja, hasta 24 horas (art. 104) | 15 días desde la notificación de la adjudicación (art. 101.4.f) |
| Seguridad Social | Tablón de anuncios de su sede electrónica, con posturas en sobre cerrado | 25 % del tipo en cheque con la postura en sobre cerrado, o 30 % en el acto para pujar de viva voz desde el 75 % del tipo (arts. 117.2 y 120 del Reglamento de Recaudación de la Seguridad Social) | Sobres antes del acto y pujas verbales en el acto | Según su reglamento |
La subasta notarial paso a paso
La Ley del Notariado (arts. 72 a 77, redactados por la Ley 15/2015) regula las subastas ante notario ordenadas por una ley, un juez, la Administración, un contrato o un testamento, y las voluntarias. Quien la pide tiene que acreditar al notario la titularidad, las cargas, la situación arrendaticia y posesoria y el estado del bien (art. 73.2). El notario pide certificación de dominio y cargas al Registro, que pone una nota marginal válida seis meses, y el Portal informa de cualquier cambio (art. 73.4). El anuncio se publica en el BOE y la subasta se abre al menos 24 horas después (arts. 74.1 y 75.1.2.ª).
El tipo lo fija la valoración pactada o la de un perito, y no se admiten pujas inferiores (art. 74.3), salvo en las subastas voluntarias, que se rigen por su pliego de condiciones: ahí el vendedor puede, por ejemplo, subir, bajar o suprimir el depósito (art. 77). Si el titular no firma después la escritura de venta, el acta de la subasta permite pedir al juez que la tenga por otorgada (art. 75.4). La subasta solo se suspende por causas tasadas, como una resolución judicial que acredite que la deuda no existe, una causa penal sobre el título, el concurso del deudor o una tercería de dominio (art. 76).
La venta extrajudicial de una hipoteca
El banco puede vender ante notario la finca hipotecada en lugar de ir al juzgado, pero solo si se pactó en la escritura de hipoteca, en una cláusula separada, y solo por impago del capital o de los intereses (art. 129 de la Ley Hipotecaria). El notario debe suspenderla si alguna de las partes acredita haber planteado ante el juez el carácter abusivo de una cláusula que fundamente la venta o la cantidad reclamada (art. 129.2.f). Para el comprador, la escritura de venta sirve para inscribir y cancelar la hipoteca ejecutada y las cargas posteriores (art. 236-l del Reglamento Hipotecario), y la posesión se pide al juez de primera instancia del lugar del inmueble (art. 236-m).
La posesión es lo que más cambia. En la subasta judicial el adjudicatario puede pedir el lanzamiento de los ocupantes sin título dentro de la propia ejecución, en el plazo de un año (art. 675 LEC). La Ley del Notariado no prevé un trámite equivalente en la subasta notarial: si el inmueble está ocupado, tendrás que acudir al procedimiento que corresponda (comprar un piso okupado).
Cargas e impuestos al comprar en subasta
En las subastas de Hacienda, el anuncio expresa las cargas que quedan subsistentes y advierte de que el tipo no incluye los impuestos de la transmisión (art. 101.4 del Reglamento de Recaudación). En las judiciales, participar implica aceptar la titulación y subrogarse en las cargas anteriores al crédito ejecutado (art. 669.2 LEC). En la de Hacienda, el deudor puede liberar sus bienes pagando la deuda antes del acta de adjudicación (art. 104.4), así que la subasta puede caerse después de que hayas pujado.
Comprar en subasta no reduce la base del ITP. Para la Dirección General de Tributos, en inmuebles con valor de referencia la base es ese valor, salvo que el precio sea mayor (art. 10.2 del texto refundido), y la regla del reglamento que tomaba el precio de adjudicación solo se aplica si no hay valor de referencia o el Catastro no puede certificarlo (consultas V0893-26 y V1151-26). Si pujas por debajo del valor de referencia, calcula el impuesto sobre ese valor. El asunto está pendiente ante el Supremo, que ha admitido un recurso sobre si el valor de referencia es una presunción que admite prueba en contrario (ATS de 29 de abril de 2026, rec. 8442/2024).
Antes de consignar: descarga del Portal la certificación de cargas y el informe de situación posesoria; pide el valor de referencia del inmueble en la sede del Catastro y calcula el ITP sobre él; comprueba si puedes visitar el inmueble; y ten preparado el dinero del resto del precio para el plazo de cada subasta (10 días hábiles en la notarial, 15 días en la de Hacienda).
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Qué necesito para pujar en una subasta notarial?
Estar acreditado en el Portal de Subastas, y para eso hay que consignar electrónicamente el 5 % del valor del bien (art. 75.1.4.ª de la Ley del Notariado), salvo que el pliego de una subasta voluntaria diga otra cosa (art. 77).
Si gano la subasta y no pago el resto, ¿qué pierdo?
En la notarial, la adjudicación pasa al siguiente postor que reservó su consignación y el incumplidor pierde la suya (art. 75.3 de la Ley del Notariado). En la de Hacienda, el depósito se aplica a la deuda (art. 101.4.c del reglamento).
¿Puedo pujar si soy copropietario del inmueble?
Sí, y en la notarial no tienes que consignar el depósito (art. 75.1.4.ª). Pero si te adjudicas la cuota del otro, la DGT considera que pagas ITP, no AJD (consulta V1151-26).
¿Las subastas de la Seguridad Social están en el Portal del BOE?
Según su reglamento, el anuncio se publica en el tablón de la sede electrónica de la Seguridad Social y las posturas se presentan en sobre cerrado (art. 117 del Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social).
Te llama un abogado de inversión
en menos de 48 horas.
Sin compromiso y sin coste. Y si hay que actuar, el precio está publicado antes de que nos llames y se paga hasta en 12 cuotas: servicios y precios de inversión →
Un abogado te llamará en menos de 48 horas (días laborables). No compartimos tus datos con nadie. También por WhatsApp: 605 443 928
Continúa tu historia
→ Cómo pujar en una subasta judicial
→ Subasta ganada: los pasos siguientes
→ Comprar un piso okupado
→ Comprar NPL y créditos con garantía
→ Si la subastada es tu casa
Marco legal: arts. 72 a 77 Ley del Notariado (Ley 15/2015) · art. 129 LH · arts. 236-l y 236-m RH · arts. 649, 669 y 675 LEC · arts. 101 y 104 RGR (RD 939/2005) · art. 117 RGRSS (RD 1415/2004) · art. 10.2 TRLITPAJD · DGT V0893-26 y V1151-26 · ATS de 29-4-2026 (rec. 8442/2024). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.