El embargo de una casa empieza con una anotación en el Registro de la Propiedad, que dura cuatro años y se puede prorrogar (art. 86 de la Ley Hipotecaria), y puede acabar en una subasta electrónica en el Portal del BOE. Si es tu vivienda habitual, la ley pone un suelo al precio: no se aprueba el remate por menos del 70 % de su valor de subasta, o del 60 % si con eso se paga toda la deuda (art. 670.3 LEC). Y hasta el último momento puedes pararlo pagando lo que debes.
Embargo no es subasta
Cuando un juzgado embarga un inmueble, el letrado de la Administración de Justicia manda al Registro de la Propiedad el mandamiento de anotación el mismo día en que lo expide (art. 629 LEC). Desde ese momento, quien compre la casa sabe que está embargada y la compra con esa carga. La casa sigue siendo tuya, sigues viviendo en ella y puedes venderla; lo que no puedes es venderla como si no debieras nada.
La anotación caduca a los cuatro años, pero se puede prorrogar por otros cuatro si el mandamiento de prórroga se presenta antes de que caduque, y caben prórrogas sucesivas (art. 86 de la Ley Hipotecaria). Muchos embargos se quedan años en esa fase, como garantía, sin que el acreedor llegue a pedir la subasta.
¿Cuándo van a por la casa?
La ley procesal ordena embargar primero lo que sea más fácil de vender y menos gravoso para ti; solo si eso no sirve, aplica un orden en el que los inmuebles van antes que los sueldos (art. 592 LEC). En los embargos de Hacienda el orden es al revés: sueldos antes que inmuebles, y siempre con proporcionalidad (art. 169 de la Ley General Tributaria).
Lo que la ley no dice: ni la Ley de Enjuiciamiento Civil ni la Ley General Tributaria protegen expresamente la vivienda habitual frente al embargo. Lo que protegen es el precio al que se vende y algunos trámites: Hacienda deja en último lugar lo que exige entrar en el domicilio (art. 169.4 LGT) y debe notificar al cónyuge el embargo y la venta (arts. 76.3 y 101.2 del Reglamento General de Recaudación).
La subasta, paso a paso
- Se valora la finca y se convoca la subasta, siempre electrónica en el Portal de Subastas del BOE (art. 644 LEC).
- Las pujas están abiertas 20 días naturales (art. 649).
- Si la mejor puja llega al 70 % del valor de subasta, se aprueba el remate.
- Si no llega, tienes 10 días para presentar a alguien que mejore el precio ofreciendo al menos el 60 %, o lo suficiente para pagar toda la deuda (art. 670.3).
- Si se trata de tu vivienda habitual, nunca se aprueba el remate por menos del 70 %, salvo que con la cantidad se pague todo lo que se debe, y en ese caso no por menos del 60 %. Si el mejor postor es el propio acreedor con una cifra inferior, se le aprueba por el 70 % o por lo debido, con un mínimo del 60 %.
- Hasta que se aprueba el remate, puedes liberar la casa pagando íntegramente principal, intereses y costas (art. 670.7).
Subasta sin postores: lo que cambió en 2025
| Ejecuciones iniciadas antes del 3-4-2025 | Ejecuciones iniciadas desde el 3-4-2025 | |
|---|---|---|
| Si nadie puja | El acreedor podía pedir que se le adjudicara la casa (vivienda habitual: 70 %, o lo que se le debiera con un mínimo del 60 %) | A petición tuya, se alza el embargo (art. 671 LEC) |
| Alternativa | — | Tú, o el acreedor a través de ti, podéis presentar a alguien que la compre por al menos el 50 % del valor de subasta, o por lo que pague toda la deuda con un mínimo del 40 % |
| Otras salidas | Nueva subasta o convenio | Nueva subasta de común acuerdo o convenio de realización |
Qué régimen te toca depende de la fecha de la demanda ejecutiva, no de la de la subasta (disposición transitoria novena de la Ley Orgánica 1/2025).
Si después de la subasta sigues debiendo
Si lo obtenido no cubre la deuda, la ejecución sigue contra tus demás bienes por la diferencia (art. 579.1 LEC). Hay una regla especial, pero solo para la vivienda habitual hipotecada: si pagas el 65 % de lo que quede en cinco años, o el 80 % en diez, quedas liberado, y si el banco vende la casa con beneficio en diez años, tu deuda se reduce en la mitad de esa plusvalía (art. 579.2). No se aplica cuando la casa se subasta por otras deudas.
Cómo pararlo
- Pagando antes de que se apruebe el remate (art. 670.7 LEC).
- Vendiendo tú, de acuerdo con el acreedor, por un precio mejor que el de una subasta: es casi siempre la opción que menos pierde.
- Negociando un calendario o una quita a cambio de que no pida la subasta.
- Con la Segunda Oportunidad: la declaración de concurso impide nuevas ejecuciones y suspende las que están en marcha (arts. 142 y 143 del texto refundido de la Ley Concursal), y con un plan de pagos puedes conservar la vivienda. Conservar la casa en la Segunda Oportunidad.
La suspensión de lanzamientos para familias vulnerables que muchos conocen (Ley 1/2013, prorrogada hasta el 15 de mayo de 2028) solo se aplica a las ejecuciones hipotecarias de la vivienda habitual, no a los embargos por otras deudas.
Lo que hacemos: revisamos el embargo y la valoración, alegamos lo que proceda en la subasta y negociamos la salida que menos te cueste. Si el problema es el conjunto de deudas, estudio gratuito de Segunda Oportunidad en servicios de deudas.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Pueden embargarme la casa por una deuda pequeña?
Pueden anotar el embargo, pero la ley exige empezar por lo más fácil de vender y menos gravoso, y la subasta tiene que ser proporcionada. Por una deuda pequeña lo habitual es que embarguen antes la cuenta o la nómina.
¿Puedo vender la casa embargada?
Sí. El comprador la adquiere con la anotación del embargo, así que lo normal es pactar con el acreedor que cobre con el precio de la venta y cancele la anotación en la misma notaría.
La casa es de los dos y la deuda es solo mía.
Depende de cómo sea vuestra la casa. Si es ganancial, el acreedor de una deuda privativa puede embargarla, pero tu cónyuge puede pedir que se sustituya por tu parte en los gananciales (art. 1373 CC). Si es proindiviso, solo se embarga tu cuota.
¿Me pueden echar de casa en la subasta?
Cuando el adjudicatario tenga el decreto de adjudicación puede pedir la posesión. Antes de llegar ahí hay meses y varias salidas: pagar, vender, negociar o pedir el concurso.
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Marco legal: arts. 579, 592, 629, 644, 649, 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (redacción de la Ley Orgánica 1/2025 y su disposición transitoria novena) · art. 86 de la Ley Hipotecaria · arts. 169 de la Ley General Tributaria y 76.3 y 101.2 del Reglamento General de Recaudación · art. 1373 del Código Civil · art. 1 de la Ley 1/2013 · arts. 142 y 143 del texto refundido de la Ley Concursal. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.