Ganar la subasta no es tener el piso: es tener derecho a un papel. Entre tu puja ganadora y las llaves hay cuatro estaciones — pagar el resto del precio en plazo, el decreto de adjudicación con su testimonio, el mandamiento de cancelación de cargas y la posesión (que puede ser un trámite o un incidente con ocupantes). Este nodo es el mapa de ese tramo, donde se deciden los meses y los euros que separan un buen remate de un quebradero.
Las cuatro estaciones tras el remate
1 · Paga el resto del precio — el reloj corre. En ejecuciones nuevas (LO 1/2025) tienes 20 días desde el cierre de la subasta, con cómputo automático, si tu puja alcanzó el 70 % del valor de subasta; si no llegó, los 20 días corren desde que, aprobado el remate, te requieren el pago (art. 670.4 LEC). En las anteriores, 40. Si no llegas, pierdes el depósito, que se aplica a la ejecución. No hay prórrogas románticas.
2 · Decreto de adjudicación y su testimonio. El Letrado de la Administración de Justicia dicta el decreto aprobando el remate; el testimonio de ese decreto (art. 673 LEC) es tu título: hace las veces de escritura, acredita la consignación del precio y con él se inscribe tu propiedad en el Registro. Sin testimonio no hay inscripción, ni cancelación de cargas, ni lanzamiento: pídelo y persíguelo.
3 · Mandamiento de cancelación de cargas (art. 674 LEC). A tu instancia, el LAJ expide el mandamiento que cancela la carga que originó la subasta y todas las inscripciones posteriores — incluso las anotadas después de expedirse la certificación de cargas. El mandamiento hace constar si lo obtenido cubrió o no el crédito del ejecutante y, si hubo sobrante, que quedó retenido a disposición de los interesados. Testimonio y mandamiento pueden remitirse electrónicamente al Registro.
4 · Posesión (art. 675 LEC). Si el inmueble está vacío, pides la puesta en posesión y se te entrega. Si hay gente dentro, sigue leyendo: ahí se juega la partida.
Ocupantes: el incidente que evita (o exige) un pleito
La LEC te da un atajo potente: el incidente del art. 675. Pides al tribunal de la propia ejecución el lanzamiento de los ocupantes sin título, y el LAJ los cita a una vista, que se señala dentro de diez días, para que aleguen y prueben su derecho a quedarse; si no comparecen sin justa causa, se decreta el lanzamiento (art. 675.3 LEC). Ojo al plazo: tienes un año desde la adquisición para pedirlo; después, solo por el juicio que corresponda (art. 675.2). Dos salidas:
— Ocupante de mero hecho o sin título suficiente → el mismo juzgado ordena el lanzamiento sin necesidad de un juicio aparte.
— Ocupante con título oponible (arrendatario anterior a la carga ejecutada, usufructuario inscrito, derecho de uso…) → el incidente no basta: tendrás que ir al declarativo que corresponda. Es más lento y hay que haberlo descontado del precio antes de pujar.
Vivienda habitual del deudor: la Ley 1/2013 — con la suspensión de lanzamientos prorrogada hasta el 15 de mayo de 2028 — puede congelar el desalojo de deudores en vulnerabilidad acreditada cuando la subasta viene de una ejecución hipotecaria (art. 1.1). Es un riesgo de calendario real que el inversor serio valora ANTES de la puja, no después.
La vía que casi nadie usa: muchas posesiones se resuelven sin lanzamiento — entrega pactada, plazo razonable o acuerdo de salida. La coacción es la última herramienta, no la primera: suele ser más rápida (y más barata) una negociación bien planteada.
Los flecos que muerden después
Cargas anteriores: siguen ahí. El mandamiento cancela lo posterior; en lo anterior te subrogaste al comprar (arts. 668–669 LEC). Si asumiste una hipoteca previa, ahora es tu problema de verdad.
¿Estaba arrendada la finca? Los registradores exigen que conste la declaración sobre arrendamientos, porque el inquilino puede tener tanteo y retracto del art. 25 LAU sobre la venta. Ignorarlo puede atascar tu inscripción o, peor, darle al arrendatario la llave de tu inversión.
Sobrante de la subasta. Si tu precio superó lo debido al ejecutante, el exceso no desaparece: se consigna a disposición del ejecutado y acreedores posteriores. A ti no te afecta — salvo que el mandamiento no lo refleje y el Registro te lo devuelva con defectos (pasa, y se subsana).
Impuestos sin dormirse. La adjudicación tributa (ITP como regla; IVA+AJD cuando procede) y el plazo de autoliquidación lo fija tu comunidad autónoma — suele rondar el mes desde el decreto. Liquida antes de inscribir: el Registro te pedirá la carta de pago.
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Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Cuánto tarda el decreto y la inscripción?
Depende del juzgado más que de la ley: el testimonio y el mandamiento suelen moverse en semanas, y la inscripción registral en otras tantas. El factor imprevisible es la carga de trabajo del LAJ — por eso se persigue el expediente, no se espera.
¿Puedo entrar en el piso si está vacío pero no tengo aún el testimonio?
No. Sin testimonio no hay título ni posesión judicial: entrar por tu cuenta te expone penal y civilmente. La paciencia aquí es parte del precio.
¿Quién paga la comunidad y el IBI atrasados?
El fondo de la deuda es del anterior titular, pero la finca responde de las cuotas de comunidad de la parte vencida del año de la compra y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH) y el IBI arrastra afección real: pídelos en la due diligence y descuéntalos de tu puja.
El ocupante dice que tiene contrato de alquiler. ¿Y ahora?
Que lo acredite en el incidente del 675: fecha, renta y oponibilidad frente a la carga ejecutada. Contrato real y anterior → declarativo y estrategia; papel improvisado de última hora → lanzamiento. La diferencia la marca el expediente, y sabemos leerlo.
Marco legal: arts. 668–675 LEC (título de inscripción: 673; cancelación de cargas: 674; posesión judicial y ocupantes: 675; comunicación a arrendatarios y ocupantes: 661) · LO 1/2025 (plazo de pago del resto: 20 días en demandas ejecutivas desde el 3-4-2025) · Ley 1/2013 (suspensión de lanzamientos en ejecuciones hipotecarias, hasta el 15-5-2028) · art. 25 LAU (tanteo y retracto del arrendatario) · doctrina DGSJFP sobre inscripción de decretos (Res. 21-4-2023). Revisado octubre 2026.