⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Plusvalía municipal: nuevos coeficientes máximos para las transmisiones desde el 1-12-2026.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Respuesta directa: la plusvalía municipal (IIVTNU) es el impuesto del ayuntamiento por los pisos, casas y terrenos urbanos que heredas — y va aparte del impuesto de sucesiones, con su propia ventanilla y su propio plazo: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo pides dentro de plazo. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre dos cálculos (el objetivo por coeficientes o el real por la ganancia efectiva) y quedarte con el más barato — y si el valor del suelo no ha aumentado desde que el difunto lo adquirió, la operación no está sujeta (art. 104.5 TRLRHL). Muchos ayuntamientos añaden bonificaciones de hasta el 95 % para la vivienda habitual heredada por familiares cercanos: hay que pedirlas, no llegan solas.
Dos impuestos, dos ventanillas: no los confundas
| Sucesiones (ISD) | Plusvalía municipal (IIVTNU) | |
|---|---|---|
| Quién cobra | La comunidad autónoma | El ayuntamiento del inmueble |
| Qué grava | Todo lo heredado | Solo suelo urbano (pisos, casas, solares) |
| Plazo | 6 meses (+6 de prórroga, antes del 5º mes) | 6 meses (+6, pidiéndola dentro de los 6 primeros) |
| El olvido típico | Raro: todo el mundo la conoce | Frecuente — y los recargos llegan años después |
Cómo pagar lo mínimo legal
Tres palancas, por este orden. Una: comprobar la no sujeción — si escrituras de adquisición y valores actuales demuestran que el suelo no ganó valor, no se paga nada (herencias de inmuebles comprados en la burbuja 2006-2008 caen aquí con frecuencia). Dos: elegir el método de cálculo más favorable: el objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente por años) o el real (la plusvalía efectiva imputable al suelo); el ayuntamiento debe aplicar el que pidas. Tres: la bonificación mortis causa de la ordenanza municipal — en muchas capitales, hasta el 95 % para la vivienda habitual del causante heredada por cónyuge, ascendientes o descendientes, a menudo con requisito de permanencia y de solicitud dentro del plazo.
⚠️ La bonificación caduca con el plazo. Muchas ordenanzas exigen pedir la bonificación de vivienda habitual al declarar o autoliquidar dentro de los 6 meses (o la prórroga pedida a tiempo): presentar tarde no solo trae recargos — puede volatilizar el 95 % de descuento. Es el error más caro del trámite entero.
Preguntas frecuentes
¿Cada heredero paga su plusvalía?
Sí: cada adquirente es sujeto pasivo y declara o autoliquida, según lo que diga la ordenanza, por su porcentaje sobre cada inmueble urbano. En la práctica se presentan juntas, pero la obligación — y la bonificación — es individual.
¿Y si el ayuntamiento me liquida más de lo que toca?
Las liquidaciones se recurren: comprobación del método de cálculo, de la no sujeción y de la bonificación no aplicada. Desde la reforma de 2021 la ley recoge de forma expresa la no sujeción y el cálculo por la plusvalía real (arts. 104.5 y 107.5 TRLRHL) — guarda escrituras y valoraciones.
Heredé una finca rústica, ¿pago plusvalía?
No: el impuesto solo grava terrenos de naturaleza urbana. Fincas rústicas quedan fuera — aunque tributen en sucesiones.
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Marco legal
Arts. 104 a 110 del TRLRHL (IIVTNU: 104.5 no sujeción sin incremento de valor; 107 base imponible con doble método tras el RDL 26/2021; 108.4 bonificación mortis causa de hasta el 95 % vía ordenanza; 110.4 plazo de 6 meses prorrogable a un año en transmisiones por causa de muerte) · STC 182/2021 (origen de la reforma) · Ordenanza fiscal del municipio del inmueble (porcentaje y requisitos de la bonificación). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris — octubre de 2026.