Respuesta directa: para vender un piso heredado necesitas, por este orden: título sucesorio (testamento o acta de herederos), escritura de aceptación y adjudicación, impuesto de sucesiones y plusvalía liquidados e inscripción en el Registro a nombre de los herederos. Vendido el piso, tributarás en IRPF por la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en sucesiones (más gastos e impuestos de la herencia): declarar bajo en el ISD para ahorrar hoy suele significar pagar más IRPF mañana. Y si sois varios y uno no quiere vender: nadie está obligado a seguir en el proindiviso — hay salidas ordenadas antes de la subasta.
La checklist previa a poner el cartel
| Paso | Sin esto… |
|---|---|
| 1. Título sucesorio + escritura de adjudicación | El notario de la venta no puede firmar |
| 2. ISD y plusvalía municipal liquidados | El Registro no inscribe (cierre registral) |
| 3. Inscripción a nombre de los herederos | Se puede vender, pero el comprador (y su banco) huirán |
| 4. Acuerdo de todos los copropietarios | La venta del 100 % es imposible — solo de cuotas |
El IRPF de la venta: donde se gana o se pierde de verdad
La ganancia patrimonial se calcula así: precio de venta − (valor del inmueble en la herencia + ISD y plusvalía pagados + gastos de notaría, registro y gestoría de la herencia). Consecuencias prácticas: quien declaró el piso a valor de mercado en sucesiones (a menudo con bonificación autonómica que abarataba hacerlo) vende casi sin ganancia; quien lo declaró al mínimo arrastra una plusvalía ficticia que tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 %. Exenciones que conviene revisar: mayores de 65 años vendiendo su vivienda habitual (adjudicada al viudo, por ejemplo) y la reinversión en vivienda habitual. La venta se piensa en el momento de la herencia, no al firmar el cartel de la inmobiliaria.
⚠️ Ojo a la letra pequeña de las reducciones. Si aplicaste la reducción del 95 % por la vivienda habitual del causante en sucesiones, tienes que conservarla un tiempo: diez años según la norma estatal (art. 20.2.c Ley 29/1987) y cinco en Cataluña, donde puedes sustituirla por tu propia vivienda habitual de valor equivalente si reinviertes en seis meses (arts. 17 y 19 Ley 19/2010); otras comunidades tienen sus propias reglas. Vender antes obliga a pagar el impuesto que te ahorraste, con intereses de demora. Comprueba tu condición de permanencia antes de aceptar ninguna oferta.
«Yo quiero vender y mi hermano no»
El menú, de menos a más ruido: venderle tu cuota a él (o comprarle la suya) mediante extinción de condominio — si el piso es indivisible y la comunidad se extingue, el exceso no tributa como transmisión (art. 7.2.B TRLITP) y, en general, solo paga AJD; si el piso sigue sin repartir en la herencia, es una adjudicación del art. 1062 CC —; vender tu cuota a un tercero (legal, malvendida, y con derecho de retracto del copropietario); o la división judicial de la cosa común: al ser el piso indivisible, el juez ordena la venta — en subasta pública si nadie compensa. La amenaza creíble de subasta, con su descuento brutal para todos, es paradójicamente lo que más ventas de mutuo acuerdo produce.
Preguntas frecuentes
¿Podemos vender sin pasar por el Registro?
La compraventa es válida sin inscripción previa, pero para que el comprador inscriba hay que inscribir antes, o a la vez, la herencia a vuestro nombre; el tracto abreviado del art. 20 de la Ley Hipotecaria solo cubre casos tasados, como vender a un coheredero lo adjudicado proindiviso. Por eso los compradores financiados lo descartan. Inscribir primero acelera y encarece menos de lo que parece.
¿Qué pasa con la hipoteca que pesa sobre el piso?
Tenéis dos opciones. La primera: cancelar la hipoteca en el momento de la venta — una parte del precio se destina a pagar lo que queda pendiente, y el banco acude a la propia firma en la notaría para cobrar y cancelarla. La segunda: que el comprador se quede con la hipoteca y siga pagándola él (se llama subrogación, y el banco tiene que aceptarlo). Lo que no podéis hacer es ignorarla: al aceptar la herencia, la deuda de la hipoteca pasó a ser vuestra.
¿Cuánto tarda todo el circuito?
Con papeles en regla y acuerdo entre herederos: dos a cuatro meses entre adjudicación, inscripción y venta. Con un heredero bloqueando: añade el calendario judicial. La variable no es el mercado — es la familia.
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Continúa tu historia
- Cómo se reparte una herencia entre los herederos, paso a paso
- Qué hacer si un heredero no firma y bloquea la venta
- Cuánto se paga de impuesto de sucesiones y en qué plazo
- Qué es la plusvalía municipal y cuándo hay que pagarla
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Marco legal
Arts. 400 y 404 CC (nadie obligado a permanecer en comunidad; cosa indivisible: adjudicación con compensación o venta) · Art. 1062 CC y normativa ITP-AJD (extinción de condominio) · Arts. 33.4.b, 34-36, 38.1, 66 y 76 Ley 35/2006 IRPF (ganancia patrimonial: valor de adquisición en transmisiones lucrativas; exención de mayores de 65; reinversión; escala del ahorro) · Ley 29/1987 y Ley 19/2010 (requisitos de permanencia de las reducciones de vivienda). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris — octubre de 2026.