Cuando la humedad viene de la cubierta, de un bajante general, de la fachada o de la cimentación, el problema no es tuyo: es de la comunidad, que está obligada a conservar los elementos comunes (art. 10.1.a LPH) y responde de los daños que su falta de conservación causa en tu piso (arts. 1902 y 1907 CC). Y esto vale también para la terraza de tu ático «de uso privativo»: la impermeabilización es elemento común. Lo que cambia es el camino: primero el seguro (el de la comunidad y el tuyo), después el requerimiento, y solo al final el juzgado. Aquí tienes cómo saber de quién es el daño, qué debe hacer la comunidad y en qué plazos, y cómo reclamar cuando no lo hace.
¿De quién es el elemento que falla?
| Origen del daño | Elemento | Quién repara y responde |
|---|---|---|
| Cubierta, azotea, tejado | Común (art. 396 CC) | Comunidad. Si es terraza de uso privativo: el usuario mantiene lo ordinario (limpieza, sumideros, solado que él cambió); la comunidad, la impermeabilización y la estructura. |
| Bajante general, colector, montante de agua hasta la llave de paso de cada piso | Común | Comunidad. |
| Fachada, muros de carga, forjados, pilares | Común | Comunidad. Incluye las grietas y las filtraciones por juntas y balcones en su parte estructural. |
| Cimentación y humedad por capilaridad en bajos y garajes | Común | Comunidad. |
| Tubería o desagüe dentro del piso de arriba (bañera, lavadora, calentador) | Privativo del vecino | El vecino y su seguro (art. 1910 CC: responde el cabeza de familia por lo que cae de su casa). |
| Instalación desde la llave de paso o el contador hacia el interior de tu piso | Privativo tuyo | Tú y tu seguro. |
| Ventanas y cerramientos | Depende de estatutos y de la doctrina: el marco exterior suele ser común en cuanto a la fachada; el cristal y la carpintería interior, privativos | Según el caso: pide informe. |
El camino para que te lo arreglen y te lo paguen
1. Aviso inmediato y por escrito al administrador y al presidente, con fotos y fecha (correo o burofax). Desde ese momento la comunidad sabe y responde de lo que empeore. 2. Parte a los dos seguros: al de la comunidad (que cubre los daños causados a los pisos por elementos comunes) y al tuyo de hogar (que repara tus daños y luego reclama a la comunidad). Los seguros resuelven la mayoría de los casos en semanas. 3. Perito. Si el origen se discute, un arquitecto técnico que localice la causa; sin causa no hay responsable. 4. Requerimiento formal a la comunidad, planteado como propuesta de acuerdo, para que ejecute la reparación en plazo y te indemnice, con el informe y por un medio que deje constancia de la recepción: así sirve como el intento de negociación previo que exige la ley para poder demandar desde el 3 de abril de 2025 (arts. 5 y 10 LO 1/2025); si no contesta en 30 días naturales, se da por terminado sin acuerdo. Si es urgente, el administrador puede ordenar la reparación sin junta (art. 20.c). 5. Junta. Pide que se incluya en el orden del día; la obra de conservación es obligatoria y no necesita mayoría (art. 10.1.a): la junta solo decide cómo y cuándo. 6. Juzgado. Demanda contra la comunidad (juicio verbal en las cuantías menores) pidiendo la condena a ejecutar la obra y a indemnizar los daños materiales (reparación de tu piso, enseres) y, si procede, los de uso (alquiler de otra vivienda) y el daño moral en casos graves y prolongados.
Plazos y prueba
La obligación de reparar no prescribe mientras el daño continúa; en las filtraciones desde elementos comunes, que se agravan mientras no se repara la causa, el plazo para reclamar los daños no empieza a correr hasta que dejan de producirse y sabes quién es el responsable (STS 114/2019, de 20 de febrero). Qué plazo se aplica se discute: un año si se plantea como culpa extracontractual (art. 1968.2 CC) o cinco si se funda en el incumplimiento del deber legal de conservar (art. 1964.2 CC). Lo seguro es reclamar dentro del año. No juegues con eso: requiere por escrito cada pocos meses (interrumpe la prescripción) y guarda todo: fotos fechadas, partes de los seguros, informes, actas de la junta donde se trató.
Las cuatro trampas: ① arreglar tú la humedad por dentro cada invierno mientras la cubierta sigue filtrando: pagas y no resuelves; ② aceptar que «la terraza es tuya y la arreglas tú»: la impermeabilización es común; ③ dejar que la junta vote «no hacer la obra» y no impugnar: el acuerdo de no conservar es contrario a la ley y se impugna en un año, pero además puedes demandar la ejecución directamente; ④ reclamar solo al seguro de la comunidad y aceptar la primera oferta sin perito.
Tu carpeta desde la primera mancha: ① fotos con fecha cada semana; ② aviso escrito a presidente y administrador (guarda el acuse); ③ parte a tu seguro y petición de que la comunidad dé parte al suyo; ④ informe técnico si el origen se discute; ⑤ solicitud de inclusión en el orden del día de la próxima junta; ⑥ presupuesto de reparación de tu piso; ⑦ requerimiento formal con plazo antes de demandar.
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Preguntas que nos hacéis cada semana
La comunidad dice que no tiene dinero para la obra. ¿Y?
No es excusa: la conservación es obligatoria, debe usarse el fondo de reserva y aprobarse la derrama necesaria. Si la junta se niega, puedes demandar a la comunidad para que ejecute la obra, y el juez puede autorizar su ejecución a costa de la comunidad.
¿Puede la comunidad entrar en mi piso para reparar el bajante?
Sí: estás obligado a consentir las reparaciones de elementos comunes que exijan acceso a tu vivienda (art. 9.1.c), con derecho a que te indemnicen los daños que te causen.
Vivo en el último piso y la comunidad dice que la cubierta «la usan solo los áticos». ¿Es verdad?
No importa quién la use: la cubierta es común por su función (protege a todo el edificio) y su conservación es de todos por coeficiente, salvo estatuto expreso.
¿Puedo dejar de pagar la comunidad hasta que arreglen mi humedad?
No. Perderías el voto y la posibilidad de impugnar, y la comunidad te reclamaría por monitorio. La vía es reclamar, no compensar.
Marco legal: art. 396 CC (elementos comunes) · Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal: arts. 9.1.c (deber de permitir el acceso), 9.1.f (fondo de reserva), 10.1.a (obras de conservación obligatorias), 17 y 18 (acuerdos e impugnación), 20.c (reparaciones urgentes) · arts. 1902, 1907 y 1910 CC (responsabilidad por daños; ruina de edificios por falta de reparación; daños causados por cosas que caen o se arrojan de una casa) · arts. 1964.2 y 1968.2 CC (prescripción) y doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre la responsabilidad de la comunidad por los elementos comunes y sobre las terrazas de uso privativo (entre otras, SSTS 114/2019, de 20 de febrero, y 80/2024, de 23 de enero) · arts. 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025 (intento de negociación previo a la demanda). Revisado octubre 2026.