Para dejar de ser avalista de una hipoteca hace falta que el banco lo acepte: la ley no le obliga a liberarte porque se lo pidas. La salida se negocia, por ejemplo cuando el deudor ofrece otra garantía, refinancia o vende. Pero hay casos en que la fianza se extingue sin el banco: si se prorrogó el plazo al deudor sin tu consentimiento (art. 1851 del Código Civil) o si, por un hecho del banco, ya no puedes subrogarte en sus garantías (art. 1852). Y si eres consumidor, puedes pedir que se revisen las cláusulas de tu fianza.
Qué firmaste
| Lo que pone el contrato | Qué supone |
|---|---|
| Fianza simple | El banco tiene que intentar cobrar antes del deudor y de sus bienes, si lo alegas en cuanto te requiera y le señalas bienes suficientes (arts. 1830 y 1832) |
| Fianza solidaria | Respondes como el deudor desde el primer impago (art. 1822) |
| Renuncia a los beneficios de excusión, orden y división | El banco puede ir directamente contra ti y, si sois varios avalistas, por el total (arts. 1831 y 1837) |
| Límite de la fianza | No respondes de más de lo que firmaste ni en condiciones más gravosas que el deudor (arts. 1826 y 1827) |
Si tu fianza es solidaria, la renuncia a esos beneficios apenas añade nada: el Supremo recuerda que la solidaridad ya excluye por sí sola la excusión y la división (STS 1328/2023, de 28 de septiembre).
Cuándo se extingue la fianza sin pedir permiso al banco
- Si se extingue la deuda: cuando el préstamo se paga o se cancela, la fianza cae con él (art. 1847).
- Si se prorrogó el plazo sin tu consentimiento: la prórroga que el banco concede al deudor sin contar con el fiador extingue la fianza (art. 1851). Revisa cada novación posterior y comprueba si la firmaste.
- Si el banco te impide subrogarte: por ejemplo, porque liberó otra garantía. Quedas libre aunque tu fianza sea solidaria (art. 1852).
- Si liberan a otro avalista sin tu consentimiento, te beneficia hasta donde alcance la parte de ese fiador (art. 1850).
Cómo negociar la salida
La vía es una escritura de novación del préstamo, que puede modificar las garantías personales (art. 4.2 de la Ley 2/1994). Para que el banco acepte, ofrécele algo a cambio de tu fianza: otra garantía, un deudor con más solvencia, una amortización parcial o la venta del inmueble.
Frente al deudor tienes otra vía. Aun sin haber pagado, puedes dirigirte contra él para que te releve de la fianza o te dé una garantía cuando te demandan, cuando cae en concurso o insolvencia, cuando la deuda ya es exigible o cuando se comprometió a liberarte en un plazo y no lo ha cumplido (art. 1843).
Si vas a avalar o sigues avalando a un familiar, firma con él un documento en el que se comprometa a conseguir tu liberación en un plazo concreto. Si no lo cumple, el art. 1843.3.º te permite exigirle la relevación o una garantía.
Si eres consumidor: las cláusulas de tu fianza
Si avalaste al margen de tu actividad profesional y sin vínculos funcionales con el deudor, eres consumidor aunque el préstamo fuera para una empresa (autos del Tribunal de Justicia de 19 de noviembre de 2015, Tarcău, C-74/15, y de 14 de septiembre de 2016, Dumitraș, C-534/15). No lo eres si eras administrador o socio relevante de la sociedad avalada.
El Supremo aplica esta protección a la fianza simple y a la solidaria (SSTS 820/2021, de 29 de noviembre, y 1328/2023). La fianza no es nula por el hecho de que seas consumidor, pero pueden ser abusivas cláusulas como obligarte a más que el deudor, permitir al banco exigir otro fiador sin que seas insolvente, renunciar a la liberación del art. 1852 o impedirte oponer las excepciones del deudor. Y alguna cláusula del préstamo puede no valer frente a ti aunque valga frente al deudor. Para la transparencia, lo decisivo es que entendieras que, si el deudor no paga, respondes por toda la deuda pendiente.
En las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019 el avalista persona física tiene las mismas protecciones que el prestatario, también la visita previa al notario (arts. 2.1 y 15.4), y es nula la renuncia previa a esos derechos (art. 3).
Si ya te están reclamando, no esperes a negociar la liberación: revisa primero si la fianza sigue viva y qué puedes oponer. Avalé a alguien y me reclaman.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Me he divorciado del deudor. ¿Dejo de ser avalista?
No. El divorcio no cambia lo que firmaste con el banco; necesitas su conformidad. Salir de la hipoteca tras el divorcio.
El deudor ha pedido la Segunda Oportunidad. ¿Me libera?
No. La exoneración del deudor no alcanza a sus avalistas (art. 492 del texto refundido de la Ley Concursal).
Ampliaron el plazo de la hipoteca y no me llamaron.
Si la prórroga se hizo sin tu consentimiento, la fianza se extingue (art. 1851). Hay que leer la escritura de novación y tu contrato por si aceptaste prórrogas de antemano.
¿Puedo obligar al deudor a liberarme?
En los casos del art. 1843 puedes exigirle que te releve o te garantice, pero quien te libera frente al banco es el banco.
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Continúa tu historia
→ Si ya te reclaman como avalista
→ Avalistas y Segunda Oportunidad
→ Salir de la hipoteca tras el divorcio
→ ¿Eres consumidor frente al banco?
→ Cuándo una cláusula es abusiva
Marco legal: arts. 1822, 1826, 1827, 1830, 1831, 1832, 1837, 1843, 1847, 1850, 1851, 1852 y 1853 del Código Civil · arts. 2.1, 3 y 15.4 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario · art. 4.2 de la Ley 2/1994 · art. 492 del texto refundido de la Ley Concursal · autos del TJUE de 19 de noviembre de 2015 (C-74/15, Tarcău) y de 14 de septiembre de 2016 (C-534/15, Dumitraș) · SSTS 820/2021, de 29 de noviembre, y 1328/2023, de 28 de septiembre. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.