Se puede cancelar deudas y conservar la casa. La vía es el plan de pagos: conservas la vivienda habitual, sigues pagando la hipoteca y el resto de deudas se cancela al terminar el plan, que en ese caso dura cinco años (art. 497 TRLC). Si la hipoteca es mayor que el valor de la casa, el concurso es sin masa, no hay liquidación y la casa sigue siendo tuya mientras pagues al banco (STS 1275/2026). La casa solo se pierde de verdad en dos situaciones: si eliges la liquidación, o si dejas de pagar la hipoteca, porque el acreedor hipotecario conserva su derecho a ejecutar.
Las tres situaciones y lo que pasa con la casa
| Tu situación | Vía | Qué pasa con la casa |
|---|---|---|
| Hipoteca mayor que el valor de la casa | Concurso sin masa | No se liquida (está gravada por encima de su valor, art. 37 bis). Sigues pagando la hipoteca y te quedas en ella. El resto de deudas se exonera. |
| Hipoteca menor que el valor (hay «equity») | Plan de pagos | La conservas. Durante cinco años destinas al plan lo que exceda del mínimo inembargable; al terminar, exoneración definitiva. |
| Casa sin hipoteca | Plan de pagos (o liquidación si prefieres venderla) | Con plan la conservas; los acreedores pueden discutir el plan si el valor de la casa es alto respecto a la deuda, y el juez decide. |
| No puedes pagar la hipoteca | Cualquiera | El banco puede ejecutar igual: la exoneración no frena al acreedor hipotecario dentro del valor de la garantía. La deuda que quede tras la ejecución sí se exonera. |
Por qué la hipoteca «sobrevive» a la exoneración
La exoneración alcanza a las deudas con garantía real solo en la parte que excede del valor de la garantía (art. 489.1.8.º TRLC). Es decir: si debes 180.000 y la casa vale 150.000, los 30.000 de diferencia se exoneran; los 150.000 siguen garantizados por la casa y, si no pagas, el banco ejecuta. Esto tiene una consecuencia práctica enorme: quien va a la Segunda Oportunidad con la hipoteca al día conserva la casa; quien va con la hipoteca impagada tiene que resolver primero ese frente (reestructuración, Código de Buenas Prácticas, dación) o asumir que la perderá.
El error que cierra la puerta: hipotecar la casa para pagar deudas sin garantía. Las «reunificaciones de deudas» convierten tarjetas y préstamos personales, que se exoneran al 100 %, en una hipoteca que no se exonera hasta el valor de la casa. Quien reunifica y luego no puede pagar acaba en la Segunda Oportunidad sin casa y con la misma deuda. Antes de firmar una reunificación, lee por qué no reunificar.
Lo que dijo el Supremo en julio de 2026
La STS 1275/2026, de 22 de julio (ponente Orellana Cano), resolvió el caso de un matrimonio de Mallorca con una vivienda hipotecada dos veces por encima de su valor, cuyo concurso concluyó por insuficiencia de masa. El Supremo fijó dos cosas: que los deudores no empresarios cuyo concurso se declaró antes de la reforma de 2022 también pueden acceder a la exoneración con plan de pagos (por aplicación de la Directiva 2019/1023, STJUE de 7 de noviembre de 2024); y que si el concurso concluye por insuficiencia de masa activa no hay plan de pagos posible, pero precisamente por eso la vivienda no se liquida y sigue siendo del deudor. Para quien tiene la casa «bajo el agua», es la confirmación de que el concurso sin masa no toca la vivienda.
Cómo se protege la casa en el plan de pagos
- Se pide la exoneración con plan de pagos «sin previa liquidación de la masa activa» (art. 486.1.a), excluyendo expresamente la vivienda habitual de cualquier realización.
- El plan dura cinco años (art. 497) y compromete solo los ingresos que superen el mínimo inembargable, después de pagar la hipoteca.
- Los acreedores pueden oponerse si entienden que el plan es irrealista o que la casa vale mucho más que lo que ofreces; por eso el plan se hace con una tasación reciente y un presupuesto familiar que aguante.
- Al terminar, el juez concede la exoneración definitiva; con la regla del art. 500, incluso si no llegaste a pagar todo, siempre que destinaras al plan al menos la mitad de tus ingresos no inembargables.
Números que conviene tener antes de decidir: valor de mercado de la casa (tasación, no el precio que te gustaría), capital pendiente de la hipoteca, cuota mensual, ingresos netos de la unidad familiar y el mínimo inembargable que os corresponde. Con esos cinco datos se sabe en diez minutos si la casa está a salvo, si hay que pelear un plan o si la única salida realista es soltarla en buenas condiciones.
Y si la casa ya está en ejecución
El concurso paraliza las ejecuciones ordinarias, pero la hipotecaria sobre la vivienda tiene un régimen propio: se suspende mientras se decide si el bien es necesario para tu actividad profesional, y en la vivienda habitual de un no empresario el margen es corto. Lo realista es combinar: negociar con el banco (reestructuración o dación con el Código de Buenas Prácticas si estás en el umbral de exclusión, art. 579 LEC para la deuda que quede) y llevar el resto de deudas a la Segunda Oportunidad. Lo explicamos en ejecución hipotecaria: cómo pararla, oponerte y salvar lo salvable.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Si me quedo la casa, ¿me quitan más dinero cada mes?
Destinas al plan lo que exceda del mínimo inembargable después de pagar la hipoteca, durante cinco años. Si tus ingresos justos dan para la hipoteca y poco más, el plan puede ser pequeño; lo que importa es que sea realista.
¿Y si la casa es de los dos y solo yo pido el concurso?
Tu mitad entra en tu concurso; la de tu pareja no. Con plan de pagos no hay liquidación y no afecta a la convivencia. En gananciales la cosa es más compleja: ver deudas y divorcio.
Tengo la casa sin hipoteca y 60.000 € de deudas. ¿La pierdo?
No necesariamente. Con plan de pagos la conservas; pero si la casa vale mucho más que la deuda, los acreedores pedirán un plan exigente y el juez puede valorar que la liquidación es más justa. Es el caso en el que más hay que calcular antes de presentar.
¿Puedo vender la casa yo antes de pedir la Segunda Oportunidad?
Puedes, pero el dinero tiene que aparecer después en tus cuentas y destinarse a pagar. Venderla barata a un familiar o gastar el precio sin rastro es exactamente lo que el examen de buena fe (y la rescisión concursal) persigue.
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Continúa tu historia
→ Plan de pagos o liquidación: las dos vías
→ Reunificar deudas: por qué suele ser una mala idea
→ Ejecución hipotecaria: cómo pararla y salvar lo salvable
→ Qué pueden embargarte y qué es intocable
→ Segunda Oportunidad: qué es de verdad
Marco legal: arts. 37 bis, 486, 489.1.8.º, 495 a 500 del texto refundido de la Ley Concursal (redacción de la Ley 16/2022) · art. 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · Real Decreto-ley 6/2012, Código de Buenas Prácticas · STS 1275/2026, de 22 de julio (ECLI:ES:TS:2026:3314) · STJUE de 7 de noviembre de 2024 (C-289/23 y C-305/23) · Directiva (UE) 2019/1023. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · septiembre de 2026.