Las humedades aparecen el primer invierno, las termitas el primer verano y la grieta el día que quitas el armario. Y el Código Civil te da solo seis meses desde la entrega para reclamar por vicios ocultos (art. 1490 CC): un plazo muy corto que una simple queja no detiene: solo lo paran la demanda o una solicitud formal de negociación que concrete lo que reclamas, y en este caso solo mientras dura la negociación (art. 7.1 de la Ley Orgánica 1/2025). Pero ese no es el único camino. Si el defecto hace la casa inservible para lo que la compraste, la vía es otra (incumplimiento del contrato, con cinco años). Si es obra nueva, responden promotor, constructor y arquitectos por los plazos de la LOE (1, 3 y 10 años). Y si el vendedor sabía el defecto y lo tapó, además del precio responde de todos los daños. Aquí tienes las tres vías, sus plazos y qué hacer la semana en que descubres el problema.
Qué es un vicio oculto (y qué no)
Es un defecto que ya existía al comprar, que no se veía en una inspección normal, y que hace la casa impropia para su uso o disminuye tanto ese uso que, de haberlo sabido, no la habrías comprado o habrías pagado menos (art. 1484 CC). El vendedor responde aunque no lo conociera (art. 1485 CC). No es vicio oculto lo que estaba a la vista (una grieta visible, la humedad que ya se veía en la visita), lo que declaraste conocer en el contrato, ni lo que un comprador que es técnico «por razón de su oficio» debía detectar (art. 1484 CC).
| Vía | Cuándo | Plazo | Qué puedes pedir |
|---|---|---|---|
| Saneamiento por vicios ocultos (arts. 1484-1490 CC) | Defecto oculto, anterior a la venta, grave pero la casa sigue siendo una casa. | 6 meses desde la entrega (lo paran la demanda o una solicitud formal de negociación, art. 7.1 LO 1/2025). | Resolver y recuperar el precio y gastos (acción redhibitoria) o quedártela con rebaja del precio (quanti minoris). Si el vendedor conocía el vicio y optas por resolver: además, daños y perjuicios (art. 1486 CC). |
| Incumplimiento del contrato: «aliud pro alio» (arts. 1101 y 1124 CC) | El defecto es tan grave que te han entregado otra cosa: la casa es inhabitable, no tiene licencia, no es legalizable, la estructura está en ruina. | 5 años (art. 1964.2 CC). | Resolución con devolución del precio, o cumplimiento con reparación, y en todo caso indemnización completa. |
| Responsabilidad de la construcción (Ley 38/1999, LOE) | Obra nueva o rehabilitación reciente: defectos de acabado, de habitabilidad o estructurales. | Garantías de 1, 3 y 10 años desde la recepción de la obra, y 2 años para demandar desde que aparece el daño (art. 18 LOE). | Reparación o su coste, frente a promotor (siempre), constructor, arquitecto y aparejador según el defecto. Seguro decenal para los estructurales. |
Los vicios que más vemos y por qué vía van
Humedades por filtración o capilaridad. Si son anteriores a la venta y no se veían (pintura reciente, muebles delante), vicio oculto: seis meses. Si vienen de un elemento común (cubierta, bajante, fachada), además reclama a la comunidad, que responde de su conservación (art. 10 LPH).
Termitas y carcoma. Vicio oculto típico; el peritaje debe datar la infestación como anterior a la entrega. Si el vendedor había tratado la madera para disimular, vía del art. 1486 (daños) y, según el caso, dolo (art. 1269 CC), con cuatro años para anular.
Instalaciones ilegales o peligrosas (eléctrica sin boletín, gas sin certificado). Si obligan a rehacer toda la instalación, puede ser aliud pro alio; si es una reparación, vicio oculto.
Ampliaciones sin licencia o casa sin licencia de primera ocupación. No es un vicio de la cosa sino de su situación jurídica: aliud pro alio o incumplimiento, cinco años, y en su caso nulidad por error o dolo.
Ruidos, vecinos, actividades molestas. No son vicios ocultos del inmueble salvo en casos muy extremos y probados; la vía es la acción de cesación de la LPH o la reclamación frente al causante.
Los cuatro errores que hacen perder la reclamación: ① dejar pasar los seis meses «negociando» de palabra con el vendedor: solo paran el plazo la demanda o una solicitud formal de negociación que concrete lo que reclamas, y si no contesta en 30 días naturales el plazo vuelve a correr (art. 7.1 LO 1/2025); ② reparar antes de peritar: sin prueba de cómo estaba, no hay caso; ③ reclamar solo al vendedor cuando el defecto es de construcción reciente (el promotor y el seguro decenal son los que pagan); ④ creer que la cláusula «en el estado en que se encuentra» lo tapa todo: no cubre lo que no se podía ver ni lo que el vendedor sabía.
La semana en que descubres el defecto: ① fotos, vídeo y fecha; no toques nada; ② perito (arquitecto técnico) que describa el defecto, su causa, su antigüedad y el coste de reparación; ③ burofax al vendedor (y al promotor si es obra reciente) con el informe, pidiendo reparación o rebaja y fijando plazo: desde abril de 2025 ese intento de acuerdo es requisito para poder demandar (Ley Orgánica 1/2025); ④ calendario: si estás en la vía de los seis meses, apunta la fecha de entrega y la de envío del burofax; si el vendedor no contesta en 30 días naturales o la negociación acaba sin acuerdo, el plazo sigue corriendo y la demanda tiene que estar presentada antes de que se agote; ⑤ reclama también al seguro del hogar si cubre daños por agua: cobrar del seguro no impide reclamar al vendedor la parte no cubierta.
Cuánto se recupera y qué cuesta reclamar
La rebaja del precio (quanti minoris) es una cantidad proporcional del precio fijada por peritos (art. 1486 CC); los daños y perjuicios por vicio conocido, el art. 1486 los reconoce cuando se resuelve. La resolución devuelve el precio, los gastos de la compra (notaría, registro, impuestos) y los intereses. En obra nueva, la LOE permite reclamar el coste completo de la reparación y la responsabilidad del promotor es solidaria, lo que facilita cobrar. En The Juris, la reclamación por vicios ocultos y la de defectos de obra nueva tienen precio cerrado y publicado, con una parte ligada a lo que se recupera.
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Preguntas que nos hacéis cada semana
Los seis meses, ¿desde la escritura o desde que descubro el defecto?
Desde la entrega de la cosa, que normalmente coincide con la escritura y las llaves (art. 1490 CC). No desde que lo descubres. Por eso la vía de los vicios ocultos es tan corta y por eso conviene revisar la casa a fondo el primer mes.
¿Qué pasa si han pasado más de seis meses?
Queda la vía del incumplimiento (aliud pro alio) si el defecto es lo bastante grave, la del dolo si el vendedor lo ocultó (cuatro años desde la consumación) y, en obra reciente, la LOE. No es lo mismo, pero no es el final.
¿Puedo reclamar a la inmobiliaria?
Solo si te dio información falsa o calló algo que sabía y que estaba obligada a decirte (art. 31 de la Ley 12/2023, RD 515/1989 si actúa como profesional). Su responsabilidad es por su información, no por el estado de la casa.
El vendedor es un banco o un fondo. ¿Cambia algo?
Sus contratos suelen incluir renuncias amplias al saneamiento. Son válidas entre partes en lo que el comprador podía conocer, pero no amparan el dolo ni convierten en visible lo que no lo era. Y si compras como consumidor a un profesional, las cláusulas que limitan tus derechos legales pueden ser abusivas.
Marco legal: arts. 1484-1490 CC (saneamiento por vicios ocultos; caducidad de seis meses desde la entrega) · arts. 1101, 1124 y 1964.2 CC y doctrina de la Sala Primera sobre el «aliud pro alio» (entrega de cosa distinta o inhábil: régimen general del incumplimiento, con prescripción de cinco años) · arts. 1269-1270 y 1301 CC (dolo; cuatro años) · arts. 17, 18 y 19 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (garantías de 1, 3 y 10 años; prescripción de dos años; seguro decenal) · art. 10 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal · art. 31 de la Ley 12/2023 y Real Decreto 515/1989 (información al comprador) · arts. 82 y ss. del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (cláusulas abusivas) · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 (intento previo de solución extrajudicial). Revisado octubre 2026.