⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Prórroga de hasta dos años (desde el 8-10-2026): si tu contrato estaba vigente ese día y sus cinco (o siete) años terminan antes del 31-12-2028, o acaba la prórroga anual o la tácita reconducción, puedes pedir quedarte hasta dos años más si has estado al corriente de pago los ocho meses anteriores. El casero solo puede negarse por necesidad real de la vivienda comunicada a tiempo, por acuerdo o con un contrato nuevo al menos un 5 % más barato.
- Renovación cada cinco años (desde el 15-11-2026): al acabar los cinco (o siete) años, el contrato se renueva por otros tantos salvo preaviso de seis meses del casero, que en general tendrá que pagar una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas con el precio de referencia de la vivienda. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; las cartas de no renovación enviadas antes del 7-10-2026 siguen valiendo sin indemnización.
- Subidas: para las actualizaciones que toquen desde el 8-10-2026 hasta el 31-12-2027, ninguna subida si la renta supera el índice de referencia y, en los demás casos, como máximo un 2 % si no se pacta otra cosa. Y siempre con el IRAV como tope.
- Anuncios: desde el 8-10-2026, todo anuncio de alquiler tiene que incluir el índice de referencia (en zona tensionada), el límite de renta que se aplique, el código identificativo de la vivienda cuando sea obligatorio y si el casero es gran tenedor.
- Gastos y garantías: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, el casero no puede repercutir los impuestos de la vivienda, ni gastos de agencia o de firma, ni exigir seguro de impago; la garantía extra se limita a dos mensualidades (una en temporada). Además: reparaciones necesarias en 15 días o el inquilino puede hacerlas y descontarlas, y documento firmado del estado del piso al entregar las llaves.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Antes de pelearte con tu casero, decide qué quieres ganar — porque el menú es más largo de lo que crees y cada objetivo tiene su camino. Como inquilino puedes conseguir: dinero de vuelta (fianza con intereses, honorarios de agencia, gastos indebidos, rentas por encima del tope), pagar menos (rebajas por obras o por vivienda a medias), quedarte (prórrogas que no sabías que tenías, contratos «de temporada» recalificados), irte gratis (cuando el que incumple es él), que arregle o que cese (reparaciones, entradas sin permiso, acoso) e indemnizaciones (daños, ASNEF indebido, la necesidad del 9.3 que resultó ser mentira). Esta página es el escaparate; el precio de casi todo: un burofax.
El menú completo, con números
| Objetivo | Ejemplos típicos | Base |
|---|---|---|
| Dinero de vuelta | Fianza de 900 € + interés legal desde el mes de la entrega · honorarios de agencia de 800 € cobrados a ti · IBI repercutido sin pacto desglosado · exceso sobre el tope en zona tensionada, con años hacia atrás | Dónde lo dice la ley: Arts. 36 y 20 LAU (la ley del alquiler) · Ley 12/2023 · cobro de lo indebido |
| Pagar menos | Rebaja proporcional mientras las obras te quitan media casa · renta reducida si parte de la vivienda es inhabitable | Dónde lo dice la ley: Arts. 21.2, 22 y 26 LAU (la ley del alquiler) |
| Quedarte | Prórrogas hasta 5/7 años + tácita de 3 + extraordinaria de 3 en tensionada · «temporada» recalificada a vivienda · preaviso defectuoso que no corta nada | Dónde lo dice la ley: Arts. 9-10 LAU (la ley del alquiler) · fraude de ley |
| Irte gratis | Resolución por sus incumplimientos (no repara, te perturba) — sin penalización y con daños · desistimiento del art. 11 con su tope | Dónde lo dice la ley: Arts. 27 y 11 LAU (la ley del alquiler) |
| Que haga / que cese | Reparación forzosa de la caldera · fin de las visitas sorpresa · retirada de la cámara del rellano | Dónde lo dice la ley: Arts. 21 LAU (la ley del alquiler) · 18.2 CE · 202 CP |
| Indemnización | Daños por humedades a tus muebles · ASNEF indebido (indemnización por daño al honor) · la «necesidad» del casero que acabó en Idealista: 1 mensualidad por año que te quedaba | Dónde lo dice la ley: Art. 1101 del Código Civil · LO 1/1982 · art. 9.3 LAU (la ley del alquiler) |
Elige bien: objetivos que se suman (y uno que excluye)
Casi todo el menú es acumulable: puedes recuperar la fianza Y los honorarios Y el exceso de renta en la misma reclamación — de hecho, agruparlo multiplica tu fuerza (y de paso el importe cruza umbrales donde los intereses y las costas asustan más). La única bifurcación excluyente es la de fondo: ¿quedarte o irte? No pidas la resolución del contrato si lo que quieres es seguir viviendo ahí con la renta ajustada; no te atrincheres en prórrogas si lo tuyo es salir indemne. Decide primero el destino, y las piezas del menú se ordenan solas — es exactamente la primera pregunta que te haremos.
⏱ Un ejemplo de menú completo
Inquilina, 2 años en el piso, zona tensionada: renta 150 €/mes sobre el tope (3.600 € acumulados), honorarios de agencia de una mensualidad al firmar (950 €), IBI repercutido sin desglose (2 años, 640 €) y fianza en el limbo tras avisar de que se va (950 € + intereses). Total sobre la mesa: ~6.100 € — de un contrato «normal» donde «no pasaba nada». El menú existe; lo que suele faltar es la carta delante.
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Continúa tu historia
- La segunda pregunta — ¿Merece la pena? Números y honestidad
- El camino — Cómo reclamar paso a paso
- El clásico — Recuperar la fianza entera
- Y después — La vida tras el conflicto
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Cuánto tiempo atrás puedo reclamar cobros indebidos?
La regla general son 5 años (art. 1964 CC). Honorarios cobrados desde el 26 de mayo de 2023 (o desde el 6 de marzo de 2019 si el casero era una empresa), IBI de hace tres años, excesos de renta acumulados: casi todo lo que te ha dolido sigue vivo. Revisa recibos viejos antes de dar nada por perdido.
¿Puedo conseguir algo sin ir a juicio?
La mayoría de los objetivos de esta página se cobran extrajudicialmente: el burofax con artículos y cifras resuelve una parte enorme de los casos, y las ventanillas gratuitas (consumo, organismo de fianzas, mediación) empujan el resto. El juicio es la última planta del edificio, no la puerta.
Mi caso mezcla varias cosas. ¿Reclamo todo junto o por separado?
Regla práctica: junto lo que va contra la misma persona y nace de la misma relación (todo lo de tu casero, en un solo frente); separado lo que tiene otra ventanilla natural (la agencia por sus honorarios, el fichero de morosos por la inclusión). Ordenarlo bien es la mitad del resultado — y es literalmente nuestro trabajo.
¿Y si lo que quiero no está en el menú?
Cuéntanoslo igual: el menú recoge lo frecuente, no lo posible. Los casos raros son los que más nos gustan — y los que más jurisprudencia nueva fabrican.
¿Ya sabes qué quieres conseguir? Mándanos tu contrato y tu objetivo: te confirmamos qué hay sobre la mesa, cuánto vale y el primer movimiento — casi siempre, un burofax. Estudiamos tu caso sin compromiso.
Marco legal de esta página
Arts. 9-11, 20, 21, 22, 26, 27 y 36 LAU (prórrogas, gastos, obras, habitabilidad, resolución y fianza) · Ley 12/2023 (topes en zona tensionada y honorarios a cargo del arrendador) · Art. 9.3 LAU (indemnización por necesidad incumplida) · Arts. 1101 y 1964 CC (daños; prescripción de 5 años) · LO 1/1982 y art. 20 LOPDGDD (honor y ficheros de morosos) · Art. 18.2 CE y 202 CP (inviolabilidad del domicilio). Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.