Pedro (nombre ficticio) devuelve las llaves de su piso de alquiler en Valencia tras tres años, con dos mensualidades de fianza entregadas (2.400 euros). Un mes después el casero le escribe: se queda toda la fianza «por daños en el parqué y la pintura». Este caso enseña la regla que casi nadie aplica bien: la fianza responde de los daños que el inquilino causa, no del desgaste normal de tres años de vida; que el casero tiene un mes para devolverla y después debe intereses; y que la prueba (fotos, inventario, correos) decide el caso antes de que exista.
Aviso honesto: este caso es inventado con fines didácticos. Las personas, las fechas y las cifras son ficticias; la ley, la jurisprudencia y los plazos que se aplican son reales y están revisados a septiembre de 2026. No publicamos casos reales de clientes: nos lo impiden la protección de datos y el secreto profesional.
La situación
Pedro alquiló el piso en septiembre de 2022 por 1.200 euros al mes, con dos mensualidades de fianza (la LAU solo obliga a una en vivienda, pero se pactó una garantía adicional). El día de la entrada hizo 60 fotos del piso con la fecha visible y las envió por correo al casero con un comentario: «el parqué del salón tiene marcas junto al balcón y la pared del pasillo tiene rozaduras». El casero contestó «ok, gracias».
En septiembre de 2025 avisa con dos meses, pinta las paredes que él había marcado con cuadros, limpia a fondo y entrega las llaves el día 30 en presencia del casero, que dice que «todo bien». Hace 60 fotos más. El 31 de octubre, un día después del mes legal, recibe un mensaje: el casero retiene los 2.400 euros porque «el parqué está rayado y hay que pintar entero», con un presupuesto de una empresa por 2.650 euros.
La pregunta jurídica
¿Puede el casero retener la fianza por desperfectos que existían al entrar y por el desgaste normal de tres años? ¿Qué plazo tiene para devolverla y qué pasa si lo incumple? ¿Cómo se reclama sin que cueste más que la fianza?
Lo que dice la ley
El art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la fianza: una mensualidad en vivienda (las garantías adicionales son válidas hasta dos mensualidades más en contratos de hasta cinco años), depositada por el arrendador en el organismo autonómico; su saldo debe restituirse al inquilino en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves, y transcurrido ese mes devenga el interés legal. La fianza responde de las rentas y suministros pendientes y de los daños imputables al inquilino. Lo que no cubre es el desgaste por el uso ordinario: el art. 1561 CC obliga a devolver la finca «tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable», y el art. 1563 presume la responsabilidad del inquilino por el deterioro salvo que pruebe que se produjo sin su culpa. Es decir: quien alega daños tiene que probarlos, y el inquilino tiene que poder probar cómo estaba el piso al entrar. Para reclamar cantidades de hasta 2.000 euros no hace falta abogado ni procurador (art. 23 LEC), y desde abril de 2025 hay que acreditar un intento de acuerdo previo antes de demandar (Ley Orgánica 1/2025), que un burofax con propuesta cumple.
Lo que dicen los tribunales
Los Juzgados de Primera Instancia y las Audiencias aplican una línea constante: la pintura tras varios años de contrato es desgaste ordinario y no se descuenta de la fianza salvo daños concretos (manchas, agujeros excesivos, colores estridentes no autorizados); las rayaduras leves del parqué en zonas de paso son uso normal; los presupuestos unilaterales del casero, sin fotos del estado inicial ni acta de entrega, no bastan como prueba; y la retención injustificada genera intereses desde el mes siguiente a la entrega y, a menudo, condena en costas. Los tribunales valoran especialmente el inventario o las fotografías fechadas entregadas al inicio y aceptadas por la otra parte.
La estrategia, paso a paso
- Respuesta escrita inmediata (correo) al casero: se rechaza la retención, se recuerdan las fotos de entrada que él recibió en 2022 y el «todo bien» de la entrega, y se pide la devolución en 10 días.
- Burofax con certificación de texto al día siguiente: reclamación formal de los 2.400 euros más el interés legal desde el 31 de octubre, adjuntando las fotos de entrada y salida y el correo de 2022, y una propuesta de acuerdo (devolución íntegra en 10 días; si no, demanda con intereses y costas). Este burofax es el intento de acuerdo previo que exige la ley desde 2025.
- Preparación de la demanda de juicio verbal por 2.400 euros más intereses, sin abogado (opcional), ante el juzgado del lugar del piso, con las 120 fotos, el correo, el contrato, el justificante del depósito de la fianza en el organismo autonómico y el burofax.
- El casero recibe el burofax y consulta a un abogado, que le explica que va a perder y pagar costas. A los 12 días transfiere 2.400 euros. Pedro reclama además el interés legal de esos 12 días (unos 3 euros): renuncia a él a cambio de un correo del casero confirmando que no hay nada pendiente.
El resultado
Fianza recuperada íntegra a los 12 días del burofax, sin juzgado. Si el casero no hubiera pagado, la demanda habría tardado entre cuatro y ocho meses, con intereses y probablemente costas a su cargo. La diferencia entre este caso y los cientos que se pierden no está en la ley: está en las 60 fotos del primer día enviadas al casero.
Lo que se aprende de este caso:
- La fianza cubre daños imputables al inquilino, no el desgaste de vivir: pintura tras tres años y rayaduras leves son uso normal.
- El casero tiene un mes desde las llaves para devolverla; desde entonces debe intereses.
- La prueba se fabrica al entrar, no al salir: fotos fechadas enviadas al casero (y su respuesta) valen más que cualquier presupuesto posterior.
- Reclamar hasta 2.000 euros no necesita abogado; con más, tampoco es caro si se gana con costas. La amenaza creíble de demanda suele bastar.
- Un burofax con propuesta es hoy, además, el intento de acuerdo previo obligatorio: hazlo bien y sirve dos veces.
Dónde se pierde este caso en la vida real: ① entrar en el piso sin fotos ni inventario y aceptar «el piso está perfecto» de palabra; ② devolver las llaves sin testigos ni acta y sin fotos de salida; ③ discutir por WhatsApp durante meses sin un solo escrito formal; ④ aceptar «la mitad y no hablamos más» cuando la prueba es toda tuya; ⑤ olvidar reclamar los intereses y, en su caso, las costas.
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Marco legal: art. 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (fianza: cuantía, depósito, restitución en un mes e interés legal) · arts. 1561 y 1563 CC (devolución de la finca y responsabilidad por deterioros) · art. 1108 CC (intereses) · arts. 23, 31 y 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (juicio verbal; postulación no obligatoria hasta 2.000 euros) · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 (intento previo de solución extrajudicial) · normativa autonómica sobre depósito de fianzas. Caso didáctico revisado en septiembre de 2026.