Gastos de hipoteca: qué puedes reclamar al banco

Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019, es muy probable que el banco te cargara unos gastos de constitución que, por ley, le correspondían a él. Puedes reclamar la devolución de la mayor parte —registro, gestoría, tasación al 100% y la mitad de la notaría—, más los intereses. Y la mejor noticia: da igual que tu hipoteca sea de hace 5, 10 o 20 años, o que ya la hayas cancelado o vendido la casa. El Tribunal Supremo dejó el plazo abierto en 2024, y sigue estándolo.

Qué son los gastos de hipoteca y por qué son reclamables

Cuando constituiste tu préstamo hipotecario, la escritura solía incluir una cláusula que te atribuía todos los gastos de la operación: notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación e impuestos. Los tribunales han declarado que esa cláusula es abusiva, porque impone al consumidor unos costes que, según su naturaleza, correspondían a la entidad que se beneficiaba de ellos (era el banco quien necesitaba inscribir su garantía, tasarla y tramitarla).

La consecuencia jurídica es clara: si la cláusula es nula por abusiva, se tiene por no puesta, y el banco debe devolverte lo que pagaste indebidamente por su culpa, con sus intereses. Esta doctrina no es nueva ni improvisada: viene consolidándose desde la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, y hoy está firmemente asentada.

Para dimensionar de qué hablamos: durante años, esta cláusula fue habitual en las hipotecas, redactada por el banco sin margen de negociación para el cliente. La clave está en que no todas las reclamaciones son iguales: una bien planteada calcula con precisión cada partida según el reparto que fijó el Supremo, reclama los intereses desde la fecha de cada pago y anticipa las defensas del banco. Una mal hecha pide de más en unas partidas, olvida los intereses o se rinde ante el primer «ha prescrito». La diferencia entre una y otra puede ser de varios cientos de euros y de que cobres o no cobres.

Qué te devuelven exactamente (y qué no)

El reparto de cada gasto no es arbitrario: lo fijó el Tribunal Supremo en las sentencias de 23 de enero de 2019 (SSTS 44/2019 y 46/2019 a 49/2019) y lo ajustó después de la STJUE de 16 de julio de 2020: la gestoría pasó a ser íntegramente del banco (STS 555/2020, de 26 de octubre) y también la tasación (STS 35/2021, de 27 de enero). Este es el desglose:

• Registro de la Propiedad — 100% recuperable. La inscripción de la hipoteca interesa exclusivamente al banco, que es quien obtiene la garantía. Te lo devuelven íntegro.
• Gestoría — 100% recuperable. Al ser un servicio impuesto por la entidad para tramitar la operación, corresponde al banco.
• Tasación — 100% recuperable en hipotecas firmadas antes de la Ley 5/2019. El Tribunal Supremo lo confirmó en la STS 35/2021, de 27 de enero: la tasación interesa principalmente a la entidad para conocer el valor de la garantía, así que el coste es suyo.
• Notaría — 50% recuperable. Aquí el Supremo entiende que la escritura interesa a ambas partes, de modo que el gasto se reparte por mitades entre banco y cliente.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) — NO recuperable en hipotecas antiguas. Este es el punto que más confusión genera: en el momento en que se firmaron esas hipotecas, la normativa tributaria obligaba al prestatario a pagar este impuesto, así que no se considera un cobro indebido del banco. No lo reclames: no lo vas a recuperar.

Además de las partidas anteriores, cuando haya que restituir una cantidad, el banco debe abonarte el interés legal del dinero desde la fecha en que hiciste cada pago, no desde que reclamas. En hipotecas antiguas, esos intereses acumulados no son despreciables.

Cuánto dinero se recupera

La cifra depende de tu escritura y de las facturas concretas: solo revisándolas se calcula lo tuyo. Más abajo tienes un ejemplo de cálculo.

La clave que lo cambia todo: por qué tu derecho no ha prescrito

Durante años, muchos consumidores no reclamaron por miedo a que «ya fuera tarde». Aquí está la explicación jurídica de por qué, en la mayoría de los casos, sigues estando a tiempo, y es la parte más importante de esta página.

Hay que distinguir dos acciones. La acción para declarar nula la cláusula de gastos es imprescriptible: no caduca jamás. Lo que sí tiene plazo es la acción para recuperar el dinero. Ese plazo es de cinco años (artículo 1964.2 del Código Civil, tras la reforma de la Ley 42/2015). La pregunta decisiva es: ¿desde cuándo se cuentan esos cinco años?

Y ahí llega la sentencia que lo cambió todo. El Tribunal Supremo, en su Sentencia de Pleno 857/2024, de 14 de junio (ponente Pedro José Vela Torres), resolvió esta cuestión siguiendo al Tribunal de Justicia de la Unión Europea. El TJUE, en sus sentencias de 25 de abril de 2024 (asuntos C-561/21 y C-484/21), había dejado claro que el plazo de prescripción no puede empezar a correr antes de que el consumidor conozca el carácter abusivo de la cláusula. El Supremo trasladó ese criterio con una regla concreta:

Salvo que el banco pruebe que el consumidor conocía antes la abusividad, el plazo de cinco años empieza a contar desde la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula de gastos. Dicho en claro: el plazo no arranca cuando firmaste la hipoteca, ni cuando pagaste los gastos, ni en la fecha de sentencias anteriores del Supremo o del TJUE, sino cuando exista una resolución firme que anule tu cláusula. Por eso, quien todavía no ha reclamado, en la práctica, sigue en plazo.

Es doctrina consolidada: el Supremo la ha reiterado después en muchas resoluciones (por ejemplo, el ATS de 22 de julio de 2025, ECLI:ES:TS:2025:7340A, y la STS 227/2026, de 16 de febrero).

Cómo ha evolucionado la doctrina (y por qué importa para tu caso)

Entender el recorrido de esta jurisprudencia no es un adorno: explica por qué hoy tu reclamación es sólida y por qué el banco ha ido perdiendo cada pleito. La doctrina se ha construido en varias capas:

• 2015 — El punto de partida. La STS de 23 de diciembre de 2015 declaró por primera vez abusiva la cláusula que endosaba todos los gastos al consumidor. Abrió la puerta, pero dejó abiertas dudas sobre el reparto concreto de cada partida.
• 2019 — El reparto exacto. Las sentencias del Supremo de 23 de enero de 2019 concretaron qué porcentaje corresponde a cada gasto: registro al banco; notaría y gestoría a medias. Tras la STJUE de 16 de julio de 2020, el Supremo pasó la gestoría íntegra al banco (STS 555/2020) y también la tasación (STS 35/2021): esa es la «tabla» que hoy se aplica.
• 2019 — La ley cambia hacia el futuro. La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario reguló legalmente el reparto para las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, dejando la tasación a cargo del cliente y el resto al banco. Por eso la reclamación por abusividad afecta sobre todo a las hipotecas anteriores a esa fecha.
• 2020 — El TJUE marca el camino de la prescripción. La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020 estableció que el plazo para reclamar no puede computarse de forma que haga imposible o excesivamente difícil recuperar el dinero, vinculándolo al conocimiento del consumidor.
• 2024 — El cierre del debate. Tras las STJUE de 25 de abril de 2024 (C-561/21 y C-484/21), la STS de Pleno 857/2024 fijó definitivamente que el plazo arranca en la firmeza de la sentencia de nulidad. Es la doctrina vigente y la que mantiene tu puerta abierta.

Cada capa ha ido cerrando escapatorias al banco. Hoy, la entidad ya no discute si la cláusula es abusiva —eso está zanjado—, sino que suele intentar que tu reclamación «haya prescrito». Y justamente ese argumento es el que la STS 857/2024 desactiva en la mayoría de los casos.

Un ejemplo de cálculo

Imagina una hipoteca firmada en 2008 con una cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario. Las facturas de la época reflejan: 520 € de registro, 480 € de gestoría, 350 € de tasación y 600 € de notaría. El cálculo de lo recuperable sería:

• Registro: 520 € (100%)
• Gestoría: 480 € (100%)
• Tasación: 350 € (100%)
• Notaría: 300 € (50% de 600 €)
• Subtotal: 1.650 €, a lo que se añade el interés legal del dinero desde 2008 hasta el cobro, que en un plazo tan largo puede superar varios cientos de euros más.

El AJD que esa persona también pagó no entra en el cálculo, porque en 2008 la ley se lo atribuía. Este ejemplo es orientativo: tu importe dependerá de tus facturas concretas, pero ilustra cómo se construye la cifra y por qué los intereses de las hipotecas antiguas engordan la devolución.

Quién puede reclamar

• Quien firmó su hipoteca antes del 16 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, que ya reparte los gastos de otra forma).
• Aunque hayas cancelado la hipoteca o vendido la vivienda: el derecho a reclamar lo pagado de más se conserva.
• Aunque hayan pasado muchos años desde que pagaste los gastos, por lo explicado sobre el dies a quo.

Cómo intenta defenderse el banco (y cómo se rebate)

Conviene que sepas qué te vas a encontrar, porque las entidades repiten los mismos argumentos y todos tienen respuesta:

• «Su reclamación ha prescrito.» Es la defensa estrella. Se rebate con la STS 857/2024: mientras no haya una sentencia firme que declare nula tu cláusula, el plazo de cinco años ni siquiera ha empezado a correr. El banco tendría que probar que tú ya conocías la abusividad mucho antes, algo que casi nunca puede acreditar.
• «Usted firmó y aceptó pagar esos gastos.» Firmar una cláusula abusiva no la valida. La abusividad se aprecia con independencia de que el contrato esté firmado; de hecho, se declara precisamente sobre cláusulas firmadas.
• «Le ofrecemos una cantidad para cerrar el asunto.» Algunos bancos proponen acuerdos por debajo de lo que corresponde. Antes de aceptar, conviene tener calculado lo que realmente se recuperaría en vía judicial, incluidos intereses y, en su caso, costas.
• «El impuesto también lo pagó usted.» Cierto, pero el AJD no es reclamable en hipotecas antiguas, así que ese pago no forma parte de tu reclamación y mencionarlo no cambia el resto.

Un dato que juega a tu favor: cuando el banco se opone en juicio y pierde —que es lo habitual en estos casos—, suele ser condenado al pago de las costas procesales. Es decir, oponerse le sale caro, y muchas entidades lo saben.

Qué hacer, paso a paso

HOY — reúne la documentación

1. La escritura del préstamo hipotecario, que contiene la cláusula de gastos (y, en su caso, la comisión de apertura). 2. Las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación: son las que acreditan lo que pagaste y cuánto. Si no las conservas, se pueden solicitar a la notaría, al registro o a la gestoría. 3. El cuadro de la operación para fijar fechas. Con esos documentos se calcula el importe recuperable y los intereses.

DESPUÉS — el circuito de reclamación

Estudio y cálculo de lo recuperable (incluidos intereses) → reclamación extrajudicial al banco pidiendo la nulidad de la cláusula y la devolución (en hipotecas es la reclamación previa obligatoria de los arts. 439.5 y 439 bis LEC: sin ella no se admite la demanda; el banco tiene un mes para contestar con un cálculo desglosado de lo que debe devolver, intereses incluidos) → demanda si el banco no responde o rechaza, donde se solicita la nulidad de la cláusula y la restitución. El circuito completo, con plazos y organismos, en cómo reclamar a tu banco paso a paso.

LOS ERRORES — y su factura

Creer que «ya ha prescrito». El error más caro: por la STS 857/2024, en la mayoría de los casos sigues en plazo. Reclamar el AJD. No es recuperable en hipotecas antiguas; incluirlo solo entorpece. Reclamar el 100% de la notaría. Solo corresponde el 50%; pedir de más resta credibilidad. Tirar o no buscar las facturas. Son la prueba del importe. Descartarlo por haber cancelado la hipoteca o vendido la casa. Se puede reclamar igualmente. Olvidar los intereses legales desde la fecha de pago, que en hipotecas antiguas suman una parte relevante.

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Preguntas que nos hacéis cada semana

¿Se ha pasado el plazo si mi hipoteca es de hace 15 años? Casi con seguridad, no. Según la STS 857/2024, el plazo de cinco años no empieza hasta que una sentencia firme declara nula tu cláusula, así que hipotecas muy antiguas siguen siendo reclamables.

Ya cancelé la hipoteca / vendí la casa. ¿Puedo reclamar? Sí. El derecho a recuperar lo que pagaste de más no depende de que la hipoteca siga viva ni de que conserves la vivienda.

¿Cuánto voy a recuperar? Registro, gestoría y tasación íntegros y la mitad de la notaría, más los intereses legales. La cifra depende de tus facturas.

¿Me devuelven el impuesto (AJD)? No en hipotecas antiguas: la normativa tributaria de entonces obligaba al cliente a pagarlo, así que no es un cobro indebido del banco.

¿Y la comisión de apertura? Es un caso aparte y más discutido tras la jurisprudencia europea reciente. Lo explicamos en su propia página: la comisión de apertura.

¿Necesito ir a juicio? No siempre. Algunos bancos devuelven en la reclamación previa; otros obligan a demandar. Si demandas y se declara la nulidad, la sentencia condena a devolver con intereses y, cuando el banco se opone y pierde, por regla general con las costas a su cargo.

Marco legal de esta página

Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas · STS 705/2015, de 23 de diciembre (origen de la doctrina) · SSTS 44/2019 y 46/2019 a 49/2019, de 23 de enero (reparto de gastos) · STS 555/2020, de 26 de octubre (gestoría al banco) · STS 35/2021, de 27 de enero (tasación a cargo del banco) · art. 1964.2 del Código Civil (plazo de restitución de 5 años, reforma Ley 42/2015) · STJUE de 25 de abril de 2024 (asuntos C-561/21 y C-484/21) · STS del Pleno 857/2024, de 14 de junio (dies a quo en la firmeza de la sentencia de nulidad; ponente Vela Torres) · Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario (art. 14.1.e) · arts. 439.5 y 439 bis LEC (reclamación previa). Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.