Comisión de apertura: cuándo el Supremo la considera válida

TL;DR: El Tribunal Supremo, en su Sentencia 963/2026, de 18 de junio de 2026, ha vuelto a recordar que la comisión de apertura de tu hipoteca no es automáticamente nula ni automáticamente válida. Todo depende de que supere el control de transparencia. En este caso concreto, el Supremo dio la razón al banco (Unicaja) y confirmó que una comisión de apertura de 1.125 € era válida porque estaba clara, destacada e incluida en la TAE. Te explico exactamente qué mira el Supremo para decidir si tu comisión de apertura es reclamable o no.

Por qué te interesa esta sentencia aunque el banco ganara

Soy Jorge Werner, abogado especializado en derecho bancario. Cuando alguien me trae su escritura de hipoteca buscando reclamar la comisión de apertura, lo primero que le digo es que no vale con el «me han cobrado una comisión, reclámala». La jurisprudencia ha evolucionado mucho, y hoy hay comisiones de apertura que son perfectamente reclamables y otras que no. Saber distinguirlas te ahorra tiempo, dinero y disgustos.

Por eso esta resolución es tan útil, precisamente porque el banco ganó: la STS 963/2026, de 18 de junio de 2026 (Sala de lo Civil; rec. de casación 9542/2021; ECLI:ES:TS:2026:2764; ROJ STS 2764:2026; ponente Excmo. Sr. Pedro José Vela Torres) es un manual de instrucciones sobre qué requisitos debe cumplir una comisión de apertura para ser válida. Si tu cláusula no cumple alguno de ellos, ahí está tu opción de reclamar.

El caso: 1.125 € de comisión en una hipoteca del año 2000

Dos consumidores firmaron en enero de 2000 un préstamo hipotecario de 150.000 € con la antigua Caja de Ahorros de Asturias (hoy Unicaja Banco). La escritura incluía una comisión de apertura de 1.125 €, es decir, en torno al 0,75 % del capital. Años después demandaron al banco pidiendo la nulidad de varias cláusulas por abusivas, incluida esta comisión, y la devolución de lo pagado.

El Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial de Oviedo les dieron la razón y anularon la comisión. Pero el banco recurrió en casación y el Tribunal Supremo estimó su recurso: revocó la nulidad y declaró que, en este caso, la comisión de apertura era transparente y no abusiva, por lo que no había que devolver nada.

Los criterios que usa el Supremo para decidir

La clave está en el control de transparencia. El Supremo aplica la doctrina que fijó en su Sentencia 816/2023, de 29 de mayo (que a su vez acogió la sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023, asunto C-565/21), y que las sentencias del TJUE de 30 de abril de 2025 (asuntos C-699/23, San Sebastián, y C-39/24, Ceuta) han confirmado como plenamente conforme con la Directiva 93/13. En palabras del propio Tribunal:

No cabe una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la cláusula que establece la comisión de apertura, puesto que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme a la prueba practicada.

Para superar ese examen, la comisión debe cumplir los requisitos que ya exigía la normativa bancaria (Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de los préstamos hipotecarios), que el Supremo resume así:

• Que comprenda todos los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo, sin trocearse en varias comisiones.
• Que se integre en una única comisión denominada precisamente «comisión de apertura».
• Que se devengue una sola vez.
• Que su importe y su forma y fecha de liquidación estén especificados en la propia cláusula.

Y a esos requisitos formales el Supremo añade los criterios de transparencia material: que la cláusula sea clara y comprensible, que el importe esté destacado, que se incluya como uno de los conceptos integrantes de la TAE, que no haya solapamiento con otras comisiones por el mismo concepto y que el importe sea proporcionado. Sobre esto último, el Tribunal recuerda que las comisiones de apertura en España se movían históricamente entre el 0,25 % y el 1,50 % del capital, de modo que el 0,75 % del caso estaba dentro de rango.

El matiz que conviene entender bien

Hay un punto que suele confundir a mucha gente. El Supremo aclara que el banco no tiene que demostrar en qué consistieron los concretos servicios que se retribuyen con la comisión de apertura para que esta sea válida. Basta con que la cláusula supere el control de transparencia. Este es el motivo por el que, en el caso analizado, la comisión se salvó pese a que el banco no acreditó servicios concretos.

Entonces, ¿cuándo SÍ puedo reclamar mi comisión de apertura?

Leyendo la sentencia al revés, tu comisión de apertura tiene recorrido para ser declarada abusiva y reclamable cuando falle alguno de estos frentes:

• La cláusula no es clara, está enterrada en la letra pequeña o su importe no aparece destacado.
• Se cobraron varias comisiones solapadas por el mismo concepto (estudio, gestión, apertura…).
• El importe es desproporcionado respecto de los parámetros de mercado.
• No consta que la comisión se integrara en la TAE ni que se te ofreciera información previa suficiente.

Cada hipoteca es un mundo, y la diferencia entre una reclamación que prospera y otra que se pierde suele estar en el detalle de la escritura y de la documentación precontractual. Por eso el análisis previo es tan importante: no se trata de reclamar a ciegas, sino de reclamar donde hay base real.

No confundas las batallas: comisión de apertura, gastos y revolving

Una parte importante del trabajo consiste en no mezclar reclamaciones que siguen reglas distintas. La comisión de apertura se juega en el control de transparencia que acabo de explicar. Los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, registro, gestoría, tasación) siguen su propia doctrina sobre reparto y sobre plazos de prescripción. Y las tarjetas revolving se atacan por usura o por falta de transparencia, con parámetros completamente diferentes. Meter todo en el mismo saco es el error más habitual, y suele acabar en una demanda mal enfocada.

Lo relevante de la STS 963/2026 es que confirma que la comisión de apertura ya no se anula «de oficio» por el simple hecho de existir, como se llegó a hacer en algunos juzgados hace años. El terreno de juego se ha estabilizado: el consumidor sigue teniendo la puerta abierta, pero debe entrar por ella con un análisis serio de su escritura, no con una plantilla genérica.

Qué necesitas para valorar tu reclamación

Si quieres saber si tu comisión de apertura es reclamable, reúne estos documentos y tenlos a mano cuando consultes con un abogado:

• La escritura de préstamo hipotecario completa, donde aparece la cláusula de comisiones.
• La oferta vinculante o FIPER/FEIN, si la conservas, para comprobar la información previa que te dieron.
• El cuadro de amortización y cualquier documento donde figure la TAE.
• El justificante del cobro de la comisión (cargo en cuenta o en la propia escritura).

Con ese material se puede valorar en poco tiempo si la cláusula supera o no el control de transparencia que exige el Supremo y, por tanto, si merece la pena reclamar por vía extrajudicial o directamente judicial. La ventaja de empezar por la vía extrajudicial es que es rápida y de bajo coste; y si el banco no atiende, siempre queda la demanda.

En resumen (datos citables)

• Tribunal: Tribunal Supremo, Sala de lo Civil.
• Resolución: Sentencia 963/2026, de 18 de junio de 2026 (rec. 9542/2021).
• Identificadores: ECLI:ES:TS:2026:2764 · ROJ STS 2764:2026 · ponente Pedro José Vela Torres.
• Qué decide: estima el recurso del banco y declara válida la comisión de apertura (1.125 €, 0,75 % del capital) por ser transparente y no abusiva; no procede devolver lo cobrado.
• Normas y doctrina: arts. 82.1 y 87 del TRLGDCU (Real Decreto Legislativo 1/2007); art. 4.2 de la Directiva 93/13; Orden de 5 de mayo de 1994; STS 816/2023; STJUE de 16 de marzo de 2023 (C-565/21) y de 30 de abril de 2025 (C-699/23 y C-39/24).

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Preguntas frecuentes

¿La comisión de apertura de la hipoteca es siempre abusiva?

No. El Tribunal Supremo (STS 963/2026) reitera que no hay una respuesta única: la comisión de apertura será válida o nula según supere o no el control de transparencia en cada caso concreto. Puede ser perfectamente válida si es clara, se devenga una sola vez, se integra en la TAE y su importe es proporcionado.

¿Cuánto suele ser una comisión de apertura razonable?

Según recuerda el Supremo, las comisiones de apertura en España se han movido históricamente entre el 0,25 % y el 1,50 % del capital prestado. Un importe dentro de ese rango se considera proporcionado; uno muy por encima podría indicar abusividad.

¿El banco tiene que justificar qué servicios cobró con esa comisión?

No. El Supremo aclara que la falta de justificación de los concretos servicios no basta, por sí sola, para declarar nula la comisión de apertura, siempre que la cláusula sea transparente.

¿Puedo reclamar la comisión de apertura de una hipoteca antigua?

Depende del contenido de tu escritura y de la documentación precontractual. Si la cláusula no es clara, hay comisiones solapadas o el importe es desproporcionado, hay base para reclamar. Conviene un análisis individual antes de iniciar cualquier acción.

Fuente oficial

Puedes consultar el texto de la resolución en el buscador del CENDOJ y en el visor oficial del Poder Judicial: STS 963/2026 (ECLI:ES:TS:2026:2764).

Este artículo tiene carácter divulgativo e informativo general y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado. La viabilidad de reclamar una comisión de apertura depende del análisis individual de cada contrato.

Jorge Werner Montero Mundt — Abogado. Cofundador de The Juris.
Ejerzo en derecho bancario, mercantil y en la defensa de autónomos y particulares a través de la Ley de Segunda Oportunidad. Mi objetivo es simple: derecho útil para gente real.